格兰：重要会议！重磅解读！

lameihua

　　不少同学想让我讲讲城市工作会议，今天跟大家好好聊聊。

　　从规格上看，肯定是顶级的。

　　这也代表了上层对待城市发展的重视程度。

　　从时机上看，上次和本次分别是十三五和十五五规划的谋划之年。

　　发现了吗？

　　都是新一轮国家级五年规划和城镇化五年部署的起点。

　　重要程度不言而喻。

　　会上到底说了什么呢？我们一项一项拆开看。

　　先简单聊聊上半年的宏观数据。

　　二季度GDP达到5.2%，结果上看是很不错的。

　　上半年整体保持在5%以上的增速，总量很稳，可拆开细看，强弱分化蛮明显的，全靠生产端和出口顶着，社融、M1、M2等金融指标也比较体面。

　　问题在哪？

　　在需求端，尤其是消费疲软。

　　最扎眼的是餐饮方面，收入从5.9%降到0.9%，别看奶茶店卖的挺红火，但饭店的生意并不好做，也算变相的消费降级了。

　　原因为啥？

　　地球人都知道，不用我多说了。

　　投资端也缺乏强支撑，基建在大规模发专项债后没有什么起色，地产相关的指标反映也不大，再加上PPI和GDP的平减指数仍然处于零下，票据利率创新低，不仅说明需求不足，就连企业融资扩产的意愿也比较弱。

　　也就是说，未来的宏观经济确实是有压力的。

　　这就意味着，我们的仍然要解决通缩问题。

　　这是开这个会的宏观背景，所以，有问题，就得有解决方案。

　　重头戏是城市工作会议的内容。

　　对比十年期的中央城市会议，最大的差别可以用一个关键词来概括，扩大内需。

　　在2015年的那场中央城市工作会议中，将城市定位成了现代化的火车头，进而催生了城市群建设、棚改货币化、地下管廊、海绵城市等领域释放巨量的投资机会，是带动经济增长的大风口。

　　如今十年过去了，会怎么样呢？

　　今年的中央城市工作会议强调的是城市内涵式发展，什么叫内涵式发展？

　　翻译过来就是强调城市更新。是存量挖潜逻辑，不搞大拆大建。

　　看出什么了吗？

　　这次的政策，更多是聚焦在存量更新，而非增量扩张。

　　城市更新的意义，更偏向于因城施策、城中村改造、危旧房翻新这样的在现有框架内优化，不会再来让城市扩大发展。

　　为什么会有这么大的改变呢？

　　因为从房地产市场本身来看，发展的阶段不一样了。

　　城市足够大、房子也足够多了。

　　截止到去年年底，全国空置的二手房面积约有38亿平方米，对应的住房空置率将近12%，这说明我们的房地产中，二手房的库存水平是偏高的，房子有一大把。

　　另外还有一个问题是，在经过上一轮棚改后，目前还能留在城市中的老房子，基本上都是城中村，拆迁难度确实很大。

　　一来是这些房龄老、设施旧的房子占据了城市中非常核心的位置，拆迁成本很高，二来是即便能够出钱拆除，又因为限制超高层建筑的问题，使得房企没办法大幅提高容积率，盖起来也不赚钱，没有人愿意白忙活。

　　所以，大规模棚改看不到，类似北京酒仙桥这样的小拆小建、城市更新是会有的。

　　另外，会议最大的方向，就是从增量扩张，转向提质增效。

　　在过去20年甚至30年的地产周期里，我们看到的基本都是扩张的态势，先解决住的问题，还没顾得上住好房子。

　　2019年之后，才一步步进入了提高房屋质量的阶段。

　　当前的房地产市场，缺的是高品质的好房子。

　　过去7、8年间，各个地方政府都对开发商实施了限价销售，房企的利润被锁在了一个相对较小的空间内，只能提供一些解决住房问题的刚需盘，满足不了对住房改善有要求，想要住好房子的需求。

　　也就是说，过去的政策聚焦在限制房价，让老百姓有房子住。

　　随着房价下跌，未来的政策会逐渐放开各种限价和限制户型等政策，交给市场来定价，让老百姓有好房子住。

　　所以未来，一线城市会出现越来越多的高品质住宅新房，不管是容积率还是产品力，都会远超过去的二手房。

　　但是，这样就会让二手房价稳不住，所以，稳房价的需求仍然迫切。

　　这次的城市工作会议还比较笼统，要看具体的稳房价的措施，我认为要等到月底重要会议之后。

　　从投资角度来看，房地产板块不管是估值还是机构持仓，都处于非常低的比例。

　　在这种背景下，如果月底政策催化到位，有所表现是很正常的事情，至于选股，那就重心要放在一二线核心城市，具备高品质住宅开发能力的公司上。

　　这里还是要提醒一下同学们，不要把地产板块的涨幅期待得太高，行业只是筑底转型，还没有进入上升期。

　　最后再说两句大盘。

　　指数缩量震荡一天，勉强守住3500点。

　　不过个股表现还算不错，3278只上涨，1929只走低，没有出现大面积下跌的情况，更多的是反复博弈的过程。

　　从历史来看，每一次的整数点位，都伴随着来回波动、纠结的过程，这是非常常见的。

　　在这里，不要认为震荡一下就到顶了，股市是我们扩大内需的重要一环，市场赚不到钱就带不起来消费。指数虽然有压力，但只要银行跌了，那就是一鲸落万物生，个股的赚钱效应不会差的。

　　所以，搞好股市就是最大的民生，继续拥抱震荡吧，在这个良性震荡里，指数最有可能的是先跌后涨，然后完成对3500点的突破。