刘晓博：10年一次的重要会议，研究了什么

lameihua

　　中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。今天中午，会议的新闻通稿发布。

　　而这，大概就是上周四房地产股大涨的时候，坊间传说的那个“重要会议”。

　　“中央城市工作会议”虽然不经常开，但非常重要。

　　我在网上查了一下，1949年以来只开过5次，分别在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年。

　　上次会议至今正好是10年。

　　10年前那次会议（2015年12月）召开时，也正值房地产深度调整，中央提出了“去库存”的目标。随后发生的事情大家应该记得：房地产很快进入了一轮新牛市。

　　2015年的会议还产生了以下几个重要影响：

　　1、会议提出了“坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量”，关注了大城市病。两年后，雄安新区诞生，北京通州副中心启动，北京和上海同时进入减量优化发展阶段。

　　2、重点关注了城市群的概念，提出“要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市”。随后，一批中西部城市群规划出台。成都、重庆、西安的定位显著上升。

　　3、重点关注了城市的绿色发展、文脉延续性等问题，由此影响了最近10年的城市规划理念。

　　4、提出“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”，货币棚改全面发力，对2016年到2017年的楼市回暖发挥了重要作用。

　　通过回顾2015年的会议，可以看出“中央城市工作会议”影响之大。

　　今年的这次会议，又传递了哪些重要政策信号？

　　第一，城镇化“转段”了，城市工作思路要变了。

　　会议通稿提出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

　　对策是：要主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

　　这看起来比较笼统，但其核心思想非常明确：城市规模迅速扩张的时代结束了，房地产要去产能，各种基础设施要量力而行，不能再出现类似高铁新城建得很远的浪费土地、资源的现象了。

　　各级官员也要“要树立和践行正确政绩观”，不能再搞低效的大基建和隐性债了。

　　第二，着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈。

　　2015年会议召开的时候，尚未把都市圈的概念摆上台面，只强调了城市群的重要性。其实都市圈更能产生化学反应，出现1+1＞2的效果。

　　“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”，意味着人口、产能、资金会进一步向以大城市为核心的都市圈、城市群集中，地域性差距会拉大。

　　与此同时，会议通稿还提出要“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展”。

　　这其实不矛盾。就好比家长既要鼓励天赋好的孩子向前冲，也要给天赋差的孩子兜底和鼓励。但趋势肯定是前者，是大城市及其都市圈吸附能力越来越强。

　　第三，城市更新被摆在更重要的位置。

　　新闻通稿说：以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升……

　　在未来的城市建设中，城市更新（旧改）越来越重要。城市人口增长放慢了，很多新区发展不起来了。在城市边缘新增城市建设用地，效率不高，可能没人买单了。配套完善、有人气的老城区，城市更新还是有价值的，可以产生经济效益。

　　未来会有更多产业用地置换到郊区，在市中心腾出更多住宅、公共配套、总部经济用地。

　　第四，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。

　　通稿里“房地产”这个词只出现了一次，就是上面这句话。好像跟之前说的没有什么区别，看不出房地产有什么新利好。

　　但别掉以轻心。

　　2015年的会议通稿里，也没有对房地产说什么，但后面大招就来了。目前遇到的情况比2015年严峻，所以一定有大招在酝酿中，具体是什么我也不知道。

　　再过一两周，将召开今年第二次研究经济工作的政治会议，相信会有新一轮政策。

　　今天国家统计局公布的上半年房地产数据也都有所下行，显示出去年9月和今年5月的两轮新政，“药效”正在减退。

　　最近不少经济学家建议，国家发行2到5万亿的特别国债，搞房地产稳定基金，用来保交付、回购存量房、存量土地等。未来会不会出台类似的大招，不妨拭目以待。

　　第五，严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平。

　　改革开放40多年，尤其是1998年全面城镇化以来，中国建设了全球最多的超高建筑。200米以上超高建筑的栋数，中国已经超过全球其他国家加起来了。

　　超高建筑隐含着很多风险，维护成本也比较高。2022年的时候，国家发改委在《“十四五”新型城镇化实施方案》中明确：严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上的建筑。

　　现在，“严格限制超高层建筑”被最高规格的城市工作会议再次确认。所以，未来不论是小区还是整个城市，降低容积率将是基本方向。

　　今年以来，中国高楼最多、居民小区容积率最高的深圳，也全面降低了新增供地的容积率和高度。比如昨天深圳前海新拍出的一块住宅用地，容积率降低到了3.1，限高80米。12家开发商疯抢这块土地，楼面地价创出了4年来新高。

　　第六，建设舒适便利的宜居城市，“烟火气”将越来越受重视。

　　会议提出，要“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”，“建设舒适便利的宜居城市”。

　　过去这些年，很多城市盲目追求高、大、新，城市规模膨胀得很快。在城市新建核心区搞了很多大而无当的“礼制建筑”，老百姓10分钟步行可达区域的资源越来越少，生活非常不方便。

　　超大城市有一些“礼制街区”可以理解，普通三四线城市都这样干，就把城市烟火气弄丢了。一些新区还盲目提出不建住宅、把宝贵土地留给企业，造成了职住分离，城市交通压力巨大。

　　上述这些问题，会在未来10年纠偏。

　　产业、人气、烟火气，才是能撑住城市价值的核心因素。

　　第七，继续大力推进农业转移人口市民化。

　　中国城镇化率已在相对高位，常住人口城镇化率超过了67%。以中国目前的发展阶段看，距离饱和不太远了。

　　城镇化是拉动经济的重要力量。所以，政策导向是“继续推进农业转移人口市民化”。农民居民收入不高，很难匹配大城市房价，所以官方一直强调“推进以县城为重要载体的城镇化建设”。

　　未来的城镇化，是增量和存量并存的时代。大城市吸引中小城市的居民，县城吸引农民。有人口增量的城市越来越少。未来人口增长的重点，主要在二线城市。

　　最后总结一下：

　　城市工作会议非常重要，不仅关系到房地产行业，还关系到每个人的家园是否宜居、安全，关系到一系列产业的盛衰。此次会议通稿比较短，很多政策有待进一步明确。估计在房地产方面会有新政策接近于发布，力度有多大尚不清楚。

　　以目前的人口趋势、经济态势，让楼市一夜反转并不现实。

　　让我们先看看，北上深三大核心城市会不会放松限购把，我认为今年年内会有动作。