杨国英：魔都怎么了……

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　　周末上海调研，重点盯了房地产、商业和消费。

　　有几个感触如下：

　　1、魔都的租赁市场较为坚挺，现在的住宅租金收益率普遍在2%左右，这对应当下的市场利率，可以是房价阶段性底部即将到来的信号。

　　但是，如果你因此认为可以投资买房，那可能就大错特错了，这是因为自近几年打碎房价接鼓传花迷梦之后，这种信仰现在以及未来五六年都不可能再恢复，至于广大中小城市很可能永远不可能恢复。

　　接鼓传花的迷梦打碎了，大家再去投资买房，就要算一个资产折旧的问题，因为一套装修到位且家具家电配套较好的新房子，肯定要比同区域同面积同户型的老房子要高得多，即便再怎么保守，一套房子的年折旧率也差不多要2%——如此算来，就静态而言，现在的住宅租金收益率其实还是太低了。

　　当然，住宅也存在一个资产重估的问题，但是许多人可能忽略了一点，钢筋水泥是没法重估的，能够重估的只能是土地，这也就是说，即便基于未来五年乃至更长时间，魔都70%的房子大概率还是涨不上去的，除了少部分位置好、配套好或单一住宅占地较多的房产（比如别野）。

　　2、魔都的商业和办公房产，实际跌幅更大，相比5年前，整体跌幅应该超过了一半。

　　有些人将这种现象归因于经济不景气，个人认为，这只讲到了一半，还有一半的因素是，经济形态的变化以及95后逐渐成为职场主流，传统商业和办公的需求，事实正在大幅减少。

　　比如，现在年轻人甚至中年人的购物需求，其大头已经转到线上，这大幅降低了线下商业门店的需求，同时，线上流量的拓展，也在全面降低线下商业和写字楼办公的需求，比如一个新创化妆品品牌的全国拓展，七八年前，可能需要2000多人的线下拓展团队，这对应的可以就是近万平米的写字楼，但是现在线上流量拓展已经成为主流，同样做一个新创化妆品品牌的全国拓展，可能仅仅需要一支200人的团队，相对应的写字楼需求也大大减少。

　　另外，现在95后年轻人的小团队、轻创业、以及灵活就业已经很普遍，这就不需要传统的朝九晚五的上班打卡，也不需要讲究什么传统职场的政治学，相对应的办公场所需求更低、甚至根本就不需要。

　　3、酒店和餐饮消费的定价，基本上回到了10年，魔都虹桥附近的轻奢型酒店的定价，除非周末，平时大床房的定价都在400元多点，餐饮消费只要不铺张浪费，一般的经济型馆子人均在100元左右，讲究点的私房菜人均也在300元以内，当然这里讲的是虹桥附近，不是魔都的陆家嘴，陆家嘴对应价格差不多是翻倍，但事实也还是回到了10年的定价。

　　酒店和餐饮消费的定价回到了10年前，这主要原因肯定还是经济景气度，除此之外，还有一个因素，那就是现在充当经济增量的科技创新产业，不像10年前的传统产业那么需要人脉勾兑，商务出差和商务宴请的整体需求频次，也就大大减少了，这反过来讲，其实也是好事。

　　最后，再说说今天的市场。

　　A股连续三个交易日，均稳定在3500点上方，这是自去年9.24以来的唯一一次，在这种情况下，对A股还有彷徨和犹豫的情结就大可不必的，继续我上周和上上周的预判，本月市场突破3600点应该是大概率的。

　　另外，有必要讲一讲，在中美中期斗而不破已成共识且美联储降息也已成共识之下，接下来市场阶段性的领涨主力，可能要从银行为首的高股息向创新成长转换，这个我在上上周末的私享会就做过详细分享。

　　还有，刚刚6月份社融数据发布了，主要有三个亮点，一是6月份社融规模22.83万亿超过预期值（22.43万亿），二是6月份M1数据大超市场预期近2个百分点，三是企业中长期信贷，6月份相比5月份增长了近7000亿，这三个亮点均代表了市场信心的明显修复，且预期将对相当部分资产构成持续的重估，这个部分已经提前兑现在市场相关板块之中。

　　今天，就写这么多吧。