格兰：消息，引爆地产股！

lameihua

　　今日A股市场走势几乎完全由消息面主导。

　　下午爆出两个重磅消息，直接带动地产板块走出异动行情，猛然拉高，创下近九个月来的最大涨幅。下午两则重磅消息引爆地产板块异动，指数瞬间拉升，地产股集体飙涨，一度创下近九个月来的最大单日涨幅，港股内房股指数也飙升约3.9%，为数月来最好表现。

　　一个正经消息来自于国家发改委城市和小城镇中心。

　　提出以加大新型城镇化重点领域投入。其中包括加大“两重”建设（农业转移人口市民化、潜力地区城镇化、都市圈培育、城市更新和城市安全韧性提升等重大项目）以及相关资金支持措施，这个消息被解读成了城市更新将获得更多资金支持。

　　另一个是小作文，传出下周要开一个规格很高的会议，主要内容是城市更新，重新启动棚户改造。

　　老外还特意写了一篇文章报道这件事。

　　这也是最大的催化，正是因市场憧憬高层下周召开会议，可能出台新一轮棚改计划。

　　历史上最高级别的中央城市工作会议仅召开过四次：1962年、1963年、1978年和2015年，前三次年代久远，而2015年那次正值中国城镇化进程遭遇“城市病”困扰，会议着眼解决突出的城市发展问题。

　　由此可见，此类会议一旦召开，往往预示着重大政策信号。因此，当传闻称本次会议规格空前、堪比2015年规格，自然令市场无限憧憬。

　　央媒与“小作文”遥相呼应，给市场想象再添一把火。

　　不过，说句实话，棚改全面重启可能是市场过度联想。

　　即便有新棚改计划出台，我觉得规模预计也不会如上一轮那般大水漫灌，更可能是温和推进的城市更新项目。

　　那圈内人最期待的政策是什么呢？

　　是中央级别的收储。

　　毕竟，现在地产行业7.3亿平方的库存是最大的问题，如果这个库存问题解决了，那地产自然就能起来。地方确实是兜里钱不够，如果是中央出面来收储，那效果会相当的大。

　　哪怕中央就是在一二线城市搞搞收储试点，对经济的促进效果都可能远超过当前中央对买家电、买车的补贴。

　　毕竟，中国老百姓的财富都在房子上，地产对经济的牵引作用也远非家电和汽车能比拟。

　　A股历来很卷，虽然现在政策还处在“朦胧期”，但是在预期驱动下抢先手，本就是惯常操作。正因如此，我们看到地产股在消息发酵的当日盘中就急不可待地拉升，显示场内资金敏感度极高。

　　以现在的情况来看，地产行业现状到底是什么样呢？

　　今天我给大家一个新的观察角度。

　　之前大家都习惯性的从宏观角度去看待地产问题，跟着政策走，最典型的就是2014到2017年和2018年到2021年的两次周期，政策只要放宽松，销量往往就会快速反弹。

　　但是，自从2021年之后，这个规律就开始失灵了，这时候很多所谓的专家又跳出来分析，把原因归结到人口老龄化、收入增速放缓等长期因素上面，其实是不对的。

　　长期因素解释不了短期问题。

　　地产，本身就属于强周期行业。

　　在2018年之前，房企的经营逻辑非常简单，在市场好的时候就多拿地，快速推盘， 快速获利。市场不好的时候就少拿地，缓开工，等待转暖，房企自己是有调节供应的能力，按照政策周期节奏经营的。

　　最典型的就是2014年市场低迷的时候，百强房企拿地金额直接同比下降30%，开工面积下降15%，用自己的主动收缩供给等待政策重新宽松。

　　但2018年的限价政策落地后，地产的市场环境变了，不管好坏，新房售价基本固定，房企盈利空间被完全锁死。

　　利润受到限制，房企如果还想多赚钱，就只能靠提高周转率了。

　　就像跑步一样，既然步幅被限制了，就只能在频率上更快一点，多倒几下腿嘛。

　　之后我们就看到了房企们的超高速率，三个月开工，六个月开盘，以最快的速度把预售款回笼，再砸到下一个项目上。

　　数据显示，在2018到2021年期间，房企们从拿地到预售的平均周期，从18个月压缩到10个月，几乎砍半，周转率骤然提高了80%。

　　这种高周转的本质，其实是一种“拆东补西”的游戏。

　　用优质项目赚来的钱去填补弱势项目的窟窿。说白了，就是把在长三角、珠三角等强势区域赚到的利润，补贴到西南、东北等销售疲软地区的项目上，以求整体不亏损。在资金流高度集中、极速滚动的模式下，开发企业丧失了以往抗周期的缓冲能力，把自己绑在了高周转的战车上。

　　在这种被迫狂奔模式下，企业们已经失去了对抗周期的能力。

　　这种拆东补西的动作只能导致两个极端后果：

　　一是长三角、珠三角这边的优质区域土地储备快速清盘，后面没有房子可卖，无米下炊了。

　　二是弱势项目过度积压，包袱越来越重，沉没成本越来越大，最终只能通过降价甩卖的方式脱手，引发部分地区房价崩盘，进而冲击到全国对房价的预期。

　　事实上，中国购房者普遍存在“买涨不买跌”的心理。当房价持续下行、开发商频频打折促销时，购房者预期变得悲观，更加不愿出手。

　　这形成一种恶性循环：房企越降价，买房人越观望；需求延后不释放，开发商只得进一步降价促销。

　　今年以来，地产行业确实出现了一些很关键的变化。

　　首先拿地更谨慎了。

　　由于销售尚未明显回暖，大多数房企在拿地投资上依然保持克制，对项目选择更加挑剔，宁可错过，不可拿错。可以看出，房企投资进一步聚焦核心城市，对三四线、郊远区域的土地基本兴味索然。这种供给收缩有助于市场出清库存，实现良性复苏。

　　其次，开发节奏放缓了。

　　尽管高周转的口号不再张扬，但在实际操作中，房企对开发效率的追求仍然存在，部分优质企业开始有意识地拉长开发周期，不再一味抢开盘，而是更注重打造精品项目、匹配真实需求。

　　这实际上是一种主动控速：当市场消化慢时，就控制新盘入市节奏，以免库存积压、价格内卷。今年不少企业都将存货去化和现金回笼列为KPI考核重点。

　　这样的理性经营，有助于避免过去那种恶性竞争式的快速出货降价，稳定市场价格预期，房价就能稳住。

　　深层逻辑是企业决定供给，供给决定价格，价格再影响需求。

　　也就是说，房企做好地段的好房子、房价能稳住、购房者的信心才会真正恢复。这个过程，我认为是正在进行时了。

　　本轮楼市，我认为未来的特点是城市分化。

　　不会有全国齐涨，而是强者恒强。

　　目前一线城市及强二线城市市场韧性较好，新房销量率先企稳甚至同比微增；而弱二线及三四线城市仍在探底过程中。用一句话概括，就是“好城市+好房子”仍有结构性机会，三四线城市将会长期过剩。

　　统计显示，今年上半年北京、上海新建商品住宅成交面积同比仍各增约4%，广州、深圳也大体持平；反观很多三四线城市，库存消化周期依然在20个月以上。房价持续阴跌，市场信心低迷。一些县城库存甚至需要五年以上才能消化完毕。这种分化格局下，房企投资进一步向高能级城市集中，而购房者也是“用脚投票”，倾向于在大城市、好地段购房。

　　我判断未来最强的将是杭州、成都这种强二线城市，一线城市由于房价已经比较高，政策掣肘多，短期反而不如强二线弹性大。三四线则因为人口流出和需求透支，可能长期都很难。

　　大概排序应该是强二线>一线>弱二线>三四线。

　　最后再提醒一下，地产板块是明显的弱现实、强预期，是典型的博弈行情。做的过程中千万要注意节奏，别当高位接盘侠。

　　最后再聊几句大盘。

　　在纳指创下历史新高的同时，我们的A股市场也创下了年内新高，轻轻松松迈过3500点。

　　这里面贡献最大的，还是银行股。

　　不可否认的事，拉银行股上涨确实是让指数快速突破最快的方法了，要是依靠其他板块抱团，指数想要突破3500点还要好一阵子。

　　银行股赶顶已经是非常明显的事情了，赶顶的最大特点就是垃圾跑的最快，XX银行这种基本面巨差的涨的飞起的时候，我是绝对不愿意追的。

　　我也想吐槽一句，银行上涨对市场抽血非常严重，大家赚不到钱，指数走高的意义又在哪呢？

　　讲讲解法吧。

　　近期盘面节奏看，市场呈现出一种板块间交替轮动的特征。先由银行等权重拉升指数，接着由创业板、科创板等中小成长板块制造赚钱效应，从而稳住市场人气，做板块轮动。

　　这种“权重搭台—题材唱戏”的模式使得行情得以持续，但对短线操作要求较高——稍有不慎，日内追高就容易被套在高位。所以当前环境下，不宜盲目追涨，当日冲高的板块第二天往往有所回调。相反，趁调整低吸、布局下一个潜在轮动热点，才是相对稳妥的策略。