刘晓博：涨疯了！要出大消息？

lameihua

　　今天下午，A股和港股的房地产板块突然拔地而起，走出了一波牛气冲天的行情。

　　下图是A股的板块涨幅榜，房地产整体上涨了3.59%，位居第一。

　　跟房地产关系密切的银行、保险、钢铁、建筑、建材等板块，也涨幅居前。

　　从房地产板块指数日K线上，可以更清楚地看到它“拔地而起”的姿态。

　　港股房地产板块涨幅就更加惊人，整体上涨了7%。部分个股甚至上涨了超过20%！

　　那么，到底是什么原因，让房地产板块突然飙涨？

　　消息面上，只有彭博发了一条“未经证实”的信息，说下周可能举行高级别会议，讨论振兴房地产。

　　到目前，没有看到官方证实或者辟谣。

　　另外还有一条消息是：

　　按照惯例，7月的确会有一次重要的会议，这就是一般在7月最后一周举行的、研究经济工作的政治局会议。

　　一般来说，每年研究经济工作的政治局会议召开3次，一次在4月末，一次在7月末，一次在12月初。

　　去年情况比较特殊，9月下旬增加了一次。以那次会议为契机，中国的宏观政策发生了一次重要变化。

　　会不会是政治局会议提前？当然不排除这种可能。但我认为，按照惯例在7月最后一周召开，仍然是大概率的。

　　至于下周会不会有研究房地产问题的其他会议，比如国务院常务会议，那就很难说了。或许有，或许只是猜测。

　　但下周的确是重要的时间窗口：每月16日到19日左右，国家统计局公布上个月的房地产数据。所以，下周将公布上半年的房地产数据，估计不太理想，这可能诱发新政出台。

　　1到5月的数据是在6月16日公布的，房地产出现了再次降温的走势。

　　比如投资增速：

　　销售额和销售面积：

　　国房景气指数：

　　就连几个重点城市，成交的环比也普遍下跌。

　　为什么降温？重要的原因是：贸易战、关税战影响了预期。

　　去年9月末新政的“药劲”正在消散，到了需要出台新一轮政策的时候。

　　7月末研究经济工作的政治局会议，是新一轮政策出台的重要契机。在这个重要会议之前，召开行业会议，有其合理性、可能性。

　　房地产行业还可能出台哪些利好？

　　常规性的利好，可以出台的有：

　　1、继续降准、降息。下半年，美联储大概率会启动新一轮降息，中国的降息空间也将被打开。

　　2、会降低首付比例吗？目前已经是15%了，首套房降低到10%只是时间问题，但估计今年有难度。北京、上海还没有把首套房、二套房首付比例都降低到15%，深圳二套房首付比例没有降低到15%，这些城市降首付是可能的。

　　3、北京、上海、深圳、海口、三亚还有限购，未来继续松绑限购是大概率的。比如深圳核心区允许外地人无条件买1套，上海和北京非核心区允许外地人无条件买1套。海口、三亚可以考虑取消限购。

　　4、收购存量房的再贷款额度可以继续提升，收购存量土地、存量房的专项债额度继续提升。

　　5、加大棚改、城中村旧改力度，全面推广票房安置。

　　6、继续降低公积金贷款利率，放宽公积金贷款使用条件和额度。

　　但说实话，继续在这些常规性利好上做文章，空间不大了，效果也不会太明显。

　　要扭转市场，需要出台真正的大招：

　　比如明确宣布减少土地供应量，去化周期太高的城市要宣布几年不卖地，才能稳住预期。

　　不卖地，地方财政怎么办？短期可以靠发债，撑2到3年一般来说没有问题。

　　要么是以更大力度收储存量房、存量土地，比如5万亿额度。但这需要发行5万亿的地方债或国债，会迅速拉升政府杠杆率，估计难度很大。

　　现在大家不愿意买房，主要是两大因素：

　　第一，担心买了之后，房价继续下跌。过去几年抄底的人，大多被套住了。

　　第二，担心买了之后，有家庭成员失业，难以保障供楼。

　　如果只是稳住楼市、房价不涨，想买房子的人仍然不会多。只有房价上涨、资产增值，大家才愿意买。

　　在当前人口形势、存量住房规模的条件下，让全国房价普涨，基本没有可能，除非出现超级通胀。

　　所以我的预判是：

　　7月，最迟9月，会出台新一轮针对楼市的利好，包括降准、降息、放松限购，增加收购存量房和存量土地等。

　　出台超级大招的可能性不太大。

　　全国楼市回暖，依然要再等一等、忍一忍、熬一熬。

　　新政能让核心城市、核心片区的成交再次放量，就已经很不错了。普通二线城市，和绝大多数三四线城市，还需要较长的时间筑底。

　　类似今天这种房地产的脉冲行情，过去几年出现几次了，都未能持续。这一次，估计也是如此。