时晨晨：地产暴涨 历史又要重演？

lameihua

　　本来看不懂了，但是今天看到地产板块狂飙，一下子“豁然开朗”：宏观没有新鲜事呐，难道历史又要再次重演。

　　先看几条消息：

　　2025年6月30日，中央政治局审议《党中央决策议事协调机构工作条例》。

　　党中央决策议事协调机构要准确把握职责定位，坚持谋大事、议大事、抓大事，对重大工作实施更为有效的统领和协调，做到统筹不代替、到位不越位。

　　划重点：对重大工作实施更为有效的统领和协调。

　　2025年7月1，中央财经委第六次会议：依法依规治理企业低价无序竞争，……，推动落后产能有序退出。

　　企业的动作是：光伏、水泥、钢铁行业已迅速开展减产工作。

　　2025年7月9日，《国务院办公厅关于进一步加大稳就业政策支持力度的通知》。

　　稳就业几个措施概括起来就是：给企业贷款，刺激扩岗；给中小企业补贴，刺激就业，但是你得交社保；少收企业社保等费用，或者把社保等费用退一点儿给企业，刺激企业稳住就业；搞以工代赈等新项目，创造新的就业。

　　我之前跟大家分享过：供给过剩和内需不足，实际上是一体两面。如果定性为，需求不足，配套政策就是把蛋糕做大。如果定性为供给过剩，配套政策就是，把蛋糕做小。

　　我们对反内卷，以及供给侧改革，最大的担忧就是，就业。

　　这基本上是必然发生的问题。

　　但是，又出现了一个稳就业文件，又想方设法保住企业，不要去产能，甚至还扩张。

　　当然，我们经济规模大，有可能从总量上做到，既能去产能，又能稳就业。

　　但是，这种宏观政策上，确实让人看得有些迷糊，看不太懂。

　　今天地产板块大涨，这让人逻辑豁然开朗。

　　现在不少城市的房价，跌幅都30%了，具体到小区的房价，很多都腰斩了，有的甚至脚踝斩。全国所有城市，没有哪个城市有例外。

　　更重要的是，房地产市场大浪潮开启，已经30多年了，很多房子都老了，宜居属性下降非常严重。

　　一句话，我们的城市也该更新了。

　　上一次召开中央城市工作会议，还是2015年，距离现在已经10年了。再上一次的中央城市工作会议是，1978年，中间又相隔了37年。再之前就是1962年和1963年。

　　每一次会议，都产生了巨大影响。比如，2015年中央城市工作会议，强调了提升城市质量，聚焦宜居性、可持续性，并且点了生态红线、低碳发展为核心约束。

　　房地产疲软的背景，结合当下房子的年龄，我们也确实“需要”一个顶层会议，来统筹安排楼市。

　　1、从今天市场表现看，地产板块、城市更新板块狂飙，市场预期这个会议会出台。

　　2、如果预期是对的，那么根据当下房地产背景，政策重点其实大家都有预期，就是跟城市更新相关的内容，比如老旧小区整治啊、智慧基建啊等等。

　　关键是，钱谁出。

　　之前各地也都搞城市更新，搞棚改货币化，但是钱都让地方搞，而地方又没钱，所以就搞不下去。

　　如果顶层会议定调，那么这个钱大就比较容易解决，比如中央财政出一点，地方专项债搞一点，钱就到位了。

　　钱到位了，这些项目就能在全国范围内，轰轰烈烈的开搞了。

　　当然，顶层会议刺激楼市，“需要”归“需要”，会不会有这个会议是另一个问题。

　　这一次内卷是如何来的呢？根源就在2008年全球金融危机。

　　当时我们的经济也在下行周期，一直在政策逆周期调控，恰巧又遇到全球经济金融危机，然后果断的推出了史无前例的刺激政策。

　　各路资金短时间到位，各种项目大规模上马，中国经济一马当先，拯救了全球经济。

　　但是我们拯救全球经济的副作用就是：产能过剩，尤其是钢铁和煤炭领域的产能过剩。

　　从2011年和2012年开始，钢铁煤炭的价格就一直往下降，产能利用率跌到低谷。

　　民营企业熬死一大片，剩下的都是央国企，调节能力比较差，即便亏钱也都在熬。

　　2016年，实在熬不下去了，出台了一个政策：供给侧改革。

　　然后钢铁煤炭领域，去产能、去库存、去杠杆轰轰烈烈的展开了。

　　问题是什么呢？

　　无论从就业，还是其他角度考虑，钢铁煤炭行业收缩了，其他行业得扩张，经济总量还得做大。

　　大家还记得，什么时候大规模补贴新能源汽车行业的吗？对。就是供给侧改革后的一两年。

　　而且，在钢铁煤炭供给侧改革的同时，我们又搞了“棚改货币化”，房地产市场最后来了一波狂热。

　　但是后面地产口径变了之后，全国各地都在上马新兴产业项目，主要集中在制造业。

　　赚不赚钱，经不经济，先不管，你只要投资建厂了，只要生产出来东西了，GDP做大了，我就给补贴。哪怕你汽车仍到草堆里，扔到烂尾楼里面，都不重要。

　　然后，我们的汽车、光伏等等制造业，就产能过剩了。

　　其实，从上市公司ROE这个指标看，从2011年开始，整体趋势都是向下的，只有钢铁和煤炭在供给侧改革的时候，反弹了，整体制造业的ROE都是下降的。

　　现在怎么办？如果制造业去产能，哪里能吸纳就业，或者托底经济呢？

　　今天地产板块集体暴涨，似乎又在招手：我，我，我。

　　但是，我们的观点还是：地产老了，担不起大任。