刘晓博：重要利好！很多人没看懂

lameihua

　　楼市又有大消息！

　　《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》的发布，传递了重要信号：旧改中保障房供应量将减少，“商品房+保障房”混搭的小区将减少。

　　这对于当前楼市来说，是一个重磅利好。

　　文件的表述比较艰涩，很多人表示没看懂。

　　下面引用两段重要的政策原文，再做一个解读：

　　政策原文1：

　　城市更新单元优先将配建的保障性住房建筑面积折算成独立成宗的保障性住房用地无偿移交政府，由政府按照有关规定组织开发建设；不移交保障性住房用地的，由城市更新项目实施主体在已出让的开发建设用地实施过程中与商品住房一并建设，建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构。

　　解读：在拆除重建的城市更新中，政府鼓励开发商把需要配建的保障房，按照建筑面积折算成保障性住房用地，无偿移交给政府，由政府开发。

　　这意味着，如果符合条件（比如折算出来的土地面积超过3000平方米），开发商就可以把保障房“甩出去”。新建的小区变成了两个，一个是开发商的纯商品房小区，一个是政府开发的保障房小区，避免了商品房和保障房的混搭。这种混搭，会增加商品房的销售难度，甚至产生业主之间的冲突。

　　当然，也避免了让开发商开发，占压他们的资金，变成库存。

　　甩出去的那块保障房用地，政府可以根据市场情况决定是推迟开发，还是提前开发。目前市道下，当然会推迟，这减轻了市场压力，减少了供应量。

　　政策原文2：

　　若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。

　　申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。

　　解读：在拆除重建的城市更新中，如果已经明确要配建保障房，可以采取两种办法调整。

　　一个是把出售型保障房建筑面积的40%调整为商品住房，其余折算为土地划出去移交给政府；一个是选择把出售型保障房建筑面积的50%调整为商品住宅，另外50%调整为配租型保障房。

　　第一种情况下，需要配建的可售的保障房40%变成了商品房，60%划出去了，什么时候建设进入未知状态；第二种情况下，50%变成了商品房，50%变成了只租不出售的保障房。

　　总之，在这类拆除重建的更新中，配建的可售型保障房基本上消失了！

　　此外，文件还规定：

　　移交保障性住房用地时，在配建基准比例的基础上，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减10%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核减4%。

　　移交保障性住房时，配建比例在移交保障性住房用地的基础上核减。城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减3%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核减10%。除前述情形之外的，配建比例核减5%。

　　为什么要这样做？

　　跟当前市场空前低迷有很大关系。

　　去年一整年，大家都非常疑惑：一方面要救房地产，另一方面要搞三大工程，明确提出要增加保障房供应量。

　　其结果是：虽然金融政策、限购政策上大招频出，降准、降息、降存量房贷利率、降公积金贷款利率、降低首付，取消限购限售限价，什么政策都出了，但市场只有脉冲行情，回暖很难持续。

　　根本的原因就是：供应量根本没有减少，“便宜的房子”海量供应中。

　　这些便宜的房子， 就是所谓按照市场价打5折的安居房、共有产权住房，6折的人才房。

　　有这么便宜的房子在，大家为什么要买商品房？

　　更悲催的是：由于商品房价格下降，想购买保障房的人也犹豫起来，他们认为商品房降价后，自己获得的政策红利少了，不是真正的5折或6折了，所以出售型的保障房也滞销了。

　　现在，终于开始重视供应量和供应结构的问题了。

　　6月13日召开的国务院常务会议提出：要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　怎样才能激活需求？优化供给很重要。

　　所谓优化供给，关键是要减少供应量。不仅商品房要计划生育，保障房更要计划生育。

　　保障房滞销，直接套住了很多地方政府，让他们资金周转不灵。继续按照原来的保障房供应计划，显然走不下去了。

　　以深圳为例，目前库存的安居房、人才房数量都不少。所以在土地供应上，也开始减少。

　　根据最新公布的2025年供地计划：本年度计划供应居住用地100公顷，其中商品住房用地60公顷、保障性住房用地40公顷（含深汕特别合作区3公顷）。

　　而2024年商品房供地计划是80公顷，保障房是100公顷。

　　其他城市也基本如此。无论是商品房、保障房的供地量都将显著下降。

　　控制城市更新中保障房的供应量，也是当务之急。相信在深圳之后，会有更多城市这样做。

　　这对于商品房构成较大利好。

　　保障房跟商品房存在明显的竞争关系，而且极具杀伤力——保障房动辄是商品房的5折、6折发售，而且门槛越来越低，无论共有产权住房还是配售型保障房，都不限制收入，只要求户籍、社保。

　　给保障房计划生育，首先利好商品房。

　　此外，商品房小区甩掉保障房，保持100%的纯度，有利于提高市民接受程度，房子将变得好卖。

　　否则，拆除重建的城市更新很难推进。新规可以增加开发商的信心。

　　看到这里，或许有读者会反驳：这算什么大利好？还不如放松北上深的限购，再次降息来得实惠。

　　说实话北上深放松限购，短期也未必能刺激起楼市。5月20日刚刚降息过一次，又如何呢？

　　对于绝大多数城市来说，已经没有什么限售、限售、限价可以取消的了，该做的早就做了。现在真正管用的招数，就是减少供应量，不仅保障房要减量，商品房也要减量。

　　只有当所有的城市都降低供应量，并坚持几年，才能真正见效。

　　很多存量大、人口竞争力弱的三四城市，最好能5到10年不卖地。