路财主：北上广深，一个都逃不掉！

lameihua

　　周三的文章：

　　新一轮房价冲击，或将到来……

　　我提到了一个观点，中国人民银行所公布的“居民新增中长期贷款”，基本可以视作大城市房价的一个领先指标，并且给出了这个新增中长期贷款数据，与国家统计局统计的全国70个大中城市房价、一线城市房价同比涨幅对比情况。

　　有细心的人可能会注意到，同样是新增中长期贷款大规模减少，按照国家统计局的数据，70个大中城市的房价作为一个整体，从2022年2月就开始下跌，而一线城市的整体房价下跌，则是从2023年6月才开始。

　　的确是这样的。

　　下面的这张图表，是国家统计局统计的中国一二三线城市二手房挂牌均价自2015年以来的变动情况。

　　说明：根据国家统计局在70个大中城市房价数据中的区分，这里的一线城市指北京、上海、深圳、广州这4个城市，二线城市包括天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐这31个城市，其余35个城市即为三线城市。

　　观察2015年以来的情况，我们可以发现，相比其他的二三线城市，4个一线城市二手房的挂牌均价，存在着涨的时候涨得早、涨得多，跌的时候跌得晚、跌得少的情况。

　　从下跌幅度上看，从2021年8月房价指数高点算起，一线城市的二手房挂牌均价指数，从230.8跌到了今天的195.2，整体下跌了15.4%；相比之下，二线城市和三线城市分别从191.9和180.9，跌至今天的143.5和138.7，分别下跌了25.2%和26.1%。

　　为什么会出现这种情况？

　　答案并不复杂：虹吸效应。

　　在中国，四个一线城市汇集了全国最多的资金、人才、资源以及高薪就业机会，这就像虹吸效应中的低水位水缸一样，吸引着全国的年轻人这里求学、工作、创业，也吸引着全中国的资金来炒作这里的房价——正因为这几个城市是年轻人最愿意流入的城市，房子永远不必担心接盘侠问题，在同样限制土地资源供给的情况下，房地产市场的新增资金，一定会最先、最大程度的炒作这几个一线城市的房价。

　　这就是一线城市房价，相比二三线城市涨得更早、涨得更多的原因。

　　也正因为虹吸效应的存在，只要这个新增资金（贷款）的规模，还能够支撑房价维持，那么，一线城市房价相比其他的二三四线城市，也必然会表现出来跌得晚、跌得少的情况——毕竟，在房价整体走弱的情况下，只有一线城市最不缺接盘侠，卖房的人都不是傻子，房价自然也就会呈现出“抵抗式下跌”的特征。

　　那问题来了——

　　如果这个新增资金（贷款）的规模进一步缩减，连一线城市房价都维持不住的时候，会出现什么样的结果？

　　答案是——

　　一线城市会和二三四线城市一样下跌，甚至在某些阶段会跌得更多！

　　在这个问题上，美国和日本都是前车之鉴。

　　下面这张图，是2005年以来全美国20个大城市的房价指数，与美国最重要的一线城市纽约的房价指数对比情况，在2006年美国房价见顶之后的下跌中，前面的3年，纽约的房价也和我们的一线城市一样，跌幅确实小一些、也确实慢一些，但从2009年之后，跌幅就没什么区别了。

　　更有趣的是，没有接盘侠问题的美国大城市房价，大约在2012年触底，此后房价新一轮的上涨中，纽约的房价涨幅反而远远追不上其他城市，一直持续到现在……

　　下面的这个图，是日本首都圈房价和近畿圈1988年以来新建公寓楼的房价对比数据。

　　日本的首都圈，就是指东京都，可以理解为中国的北京或者上海；近畿圈，可以理解为东京的周边地区，类似于北京周边的燕郊、香河，或上海周边的嘉兴、南通。

　　1990年，日本泡沫经济到达顶点，然后全日本的房价开始下跌。

　　最开始的2年间，日本的首都圈房价是先跌的，但相比近畿圈，前面的3年间，首都圈的跌幅确实比较小，跌得也比较慢，但接下来，两者的跌幅就不相上下了，甚至某些年份还会更深一些。

　　因为日本经济泡沫破裂之后的房价和中国类似，整体存在着接盘侠越来越少的问题，所以最终日本首都圈和近畿圈的房价一直跌到2003-2004年才算到底，这个下跌过程中，两者的最终跌幅基本没有什么区别。

　　为什么会是这样呢？

　　原因也不复杂，因为虹吸效应存在的前提，是二三四线城市还有新增活水（资金），如果新增贷款的规模降到接近于0的时候，二三四线城市自己都没水了，一线城市又能从哪里“虹吸”呢？从空气中虹吸么？

　　吸血鬼存在的前提，是有人当血包供给他吸血，当血包自己都没血了的时候，吸血鬼还能怎么吸血？

　　为了让大家对一线城市的房价彻底死心，我再给大家看一个数据——全国及北京住宅商品房的库存量（统计中叫“待售面积”，就像大多数人都是“待富人群”一样）。

　　目前，全国的住宅商品房库存，已经回到了2015年年初的高位，而北京这个一线城市的待售住宅商品房库存，水位并不比全国低，甚至还接近其自身的历史最高点！

　　前一篇文章新一轮房价冲击，或将到来……，我提到全国大中城市的房价，都极有可能面临新一轮下跌，你又凭什么认为北上广深这些所谓的一线城市能够躲过这轮下跌呢？

　　有人说了，北上广深的房子，可都是中国的核心资产，怎么可能和二三四线城市那些贱货比较？

　　这么说起来的话，纽约的房子，可能不是美国的核心资产？东京的房子，也不是日本的核心资产？

　　说到核心资产，我倒是想起来了这个词儿最流行的2017-2019年，当时中国资本市场上所谓的核心资产，包括两大类：

　　一类是A股市场上各种行业龙头公司的股票，以茅台为代表，以万科为代表，俗称各种“茅”，一直拿住就行，静待其超额利润给予股东超额回报；

　　另一类就是北京、上海、深圳、广州这四个一线城市所谓“核心地段”的房产，“买了永远都不要卖”，相信其一定能跑赢M2的增长速度。

　　不管是茅台、万科的股票，还是一线城市的房产，2019年你要是当真信了这个，信了所谓的“买了就永远不要卖”，……

　　其实，就在2022-2024年的那一轮下跌中，所谓一线城市跌得少、跌得晚，也很有可能只是统计学所造成的错觉。

　　某种程度上说，国家统计局关于房价的统计数据，是有点滞后且有较大程度失真的，其温和的表现，很多时候源于统计规则和统计内容的调整，比方说在房价上涨的时候，将更多周边新城低价房纳入统计，在房价下跌的时候，将房价下跌较多的区域减少统计权重……

　　按照直接从事房地产中介的中原地产所统计的四个一线城市二手住宅价格指数变化，其实是下面这样的，是不是更符合大家的体感？