刘晓博：今天晚上，重要表态……

lameihua

　　今天，楼市有两个重要的消息值得关注：

　　消息一，国务院常务会议专题研究了房地产的问题，做了最新的表态，通稿在今天晚上发布。

　　消息二：广州宣布，优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。更好满足住房消费需求。

　　先看消息一：

　　最新国常会对房地产的表态，通稿全文如下：

　　会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　这是一个强烈信号，说明管理层注意到了最近两个月楼市降温的迹象，很有可能出台新的政策。

　　政策还能有什么空间？大概有以下几个：

　　1、北上深进一步松绑，深圳核心区进一步降低购房门槛，比如允许外地人无条件买1套，或者开放大户型，或者允许本地居民多买1套。北京、上海可以允许外地人在五环外、外环外购买1套；核心区门槛也降一降。

　　北上深代表全国楼市天花板，让这三个城市回暖有利于全国回暖。

　　2、“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策”，这句话意味着，可能减少土地供应量，加大闲置土地收储力度。

　　3、“要扎实有力推进好房子建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持”。这句话意味着，货币棚改2.0的力度会加大，拆掉一批房子用房票安置，来推动楼市去化。

　　4、“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，这句话值得细细体会。

　　首先是“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，强调了“更大力度”，意味着政策要加力。

　　其次，优化供给，就是减少供应量的意思；激活需求，只能是继续降息、降准、降低公积金贷款利率，加大税收减免，让更多的人愿意买房子；“化解风险”主要是指保交楼，以及化解房企风险，给融资渠道等。

　　下次政治局研究经济工作的会议是在7月末，估计在此之前，楼市会有一些新动作。力度到底能有多大，还不知道。

　　如果六七月新政的力度小，那9月30日前后还需要再来一波。年内降准、降息都还有空间。

　　再看消息二。

　　广州的文件发布后，几乎所有的媒体都把它当成大消息，使用的标题也很惊悚，诸如“广州急了”、“广州全脱了”。

　　需要告诉大家的是，广州最新表态的两个核心点，一个是旧闻，一个很难单兵突破的。

　　比如“全面取消限购、限售、限价”中最重要的全面取消限购，去年9月就实现了：

　　广州的住宅限售，是2024年5月28日下文取消的。

　　广州住宅的限价，在2023年底之前就基本上取消了。

　　所以广州“全面取消限购、限售、限价”只能算再次表态、推介，不能算新政。

　　至于降低贷款首付比例和利率，也很难单兵突破。因为首付比例和利率，广州基本上都采用了央行规定的下限，进一步降低只能等央行宣布新政。

　　但广州的表态还是有意义的，至少再次向市场传递了信号，毕竟还有很多人不知道广州早就全面取消了限购、限售、限贷，强化一下这个印象是可以的。

　　早几年楼市放松的时候，地方政府常常羞羞答答，生怕知道的人多了产生舆情，倾向于只做不说。现在做了要说两次，政策宣布的时候说一次，过半年再重申一次。记性不好的媒体，顺势再炒作一次。

　　广州经济正处于转型期，燃油车和房地产行业的低迷，对广州影响比较大。毕竟，广州曾是中国汽车第一城，全国头部房地产企业很多总部在广州。

　　2024年，广东GDP的增速为2.1%，就低于全国、全省水平。到了今年一季度，仍然只有3.0%，在主要城市里依然靠后。

　　楼市进入6月，普遍出现了降温迹象。在这种情况下，广州强化一下预期，就顺理成章了。

　　北上深是否会跟进，全面取消限购、限售、限价？我的看法是：不会。

　　未来几个月，北上深会有进一步松绑的政策出来，但不会全面取消限购。比如深圳非核心区现在允许外地人无条件买1套住宅，被很多人称为“取消限购”了，这跟广州可以买无数套是不一样的。

　　深圳核心区或许会允许外地人无条件买1套，但这不等于全面取消限购。至于北京、上海核心区，恐怕不会允许外地人无条件买哪怕1套的。