刘晓博：终结“高得房率”？风向变了

lameihua

　　楼市又爆大消息：广州可能要终结“高得房率”了！

　　多家媒体报道：广州可能出台封堵楼市“偷面积”的乱象，“高得房率”或被收紧，使用率重回100%内。

　　到目前为止，官方尚未证实或者辟谣这件事。

　　本号认为，传闻很有可能是真的。最近一段时间，“楼市新规”可能要被不断升高的得房率，玩坏了。

　　由此将带来三大恶果：

　　第一，可能埋下安全隐患。

　　第二，高得房率的“竞赛”不断升级，让更多购房者陷入观望，都担心买早了吃亏。

　　第三，对二手房市场、存量新房市场产生降维打击，引发“旧规住宅”的恶性降价，拖累楼市。

　　所谓得房率，就是“套内面积÷建筑面积”。

　　比如一套住宅，建筑面积是100平方米，如果套内面积是75平方米，则得房率为75%；如果套内面积是110平方米，则得房率为110%。

　　以前之所以出现得房率比较的情况，是因为存在公摊面积，而且规则比较严格，不允许开发商偷面积。

　　最近两年，得房率超过100%的新房为何越来越多？

　　主要是房地产出现拐点之后，市场非常低迷。国家为了让房地产继续给经济拉车，开始提倡好房子。其目的，是在住房领域推进“以旧换新”。

　　由此，得房率的管控放松了。各地从2023年下半年开始，普遍出现了得房率超过100%的“新规产品”。

　　开发商是如何做到得房率超过100%的？

　　有合法和灰色两种办法。

　　提倡好房子后，各地发布了建筑新规，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

　　比如在一些城市，把住宅套内半开敞空间半计容的比例，由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%；允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。

　　灰色的做法，是把原来位于楼体外的、半包围空间，通过搭板、修墙的方式拓展到室内。

　　对于得房率的管控，在不同时期、不同城市，有不同的做法。往往是收紧几年，放松几年。

　　但在存量二手房里，得房率超过80%的住宅占比较低，大部分高层住宅的得房率在75%左右。

　　下图是关于广州高得房率新盘的一些报道，140%的得房率已经屡见不鲜了。

　　比如在成都，得房率超过160%甚至逼近200%的，已经出现了：

　　这种玩法带来负面影响，是显而易见的。

　　最大的影响是：旧规下的二手房，彻底沦为待宰羔羊。

　　想想看，同样是建筑面积100平方米的房子，二手房套内面积只有75平方米，新房可能高达140平方米。

　　新规产品还有其他优势：隔音效果更好、室内层高更高、梯户比和车位比更合理。

　　所以最近一两年，很多城市的二手房市场惨不忍睹。除了个别片区好、学位好、靠近地铁的二手房，还能稍微抗跌一些，绝大多数房子都没了市场。

　　新规产品因此变得好卖了吗？

　　未必！

　　你觉得自己的产品得房率高达100%，应该很有竞争力了。但隔壁新开工了一个楼盘，声称可以达到120%，你怎么办？

　　120%的产品还没有上市，旁边又开工了一个楼盘，说得房率可以到140%。

　　于是，新房也卖不出去了

　　大家都开始等待。

　　等新房更高的得房率，等二手房继续降价。

　　这时候，管理部门就必须出手了，对得房率进行管控。

　　这不仅仅关系到市场回暖的问题，还可能引发安全问题。

　　疯狂比拼得房率的情况下，你完全不知道违规拓展的面积能支撑几年，会不会有一天突然崩坍。

　　接下来不仅一些城市会出手，国家层面也可能有统一的要求。

　　终结超高得房率，将给两类住房带来利好：

　　第一，是得房率较低的旧规产品。虽然售价暂时很难反弹，但至少不会更惨了。

　　第二，是此前打擦边球成功的新规产品，尤其是那些得房率超过100%的。

　　未来得房率的划线，会在什么水平？

　　100%是一个重要的边界。达到这个水准，公摊面积的问题自然就不存在了。如果低于100%，未来还要另外下文解决公摊面积的问题。

　　是否允许超过100%？各地或许有一些弹性空间，但不会太大。