刘晓博：被国家选中！这些城市，会涨吗？

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　　这20个城市，入选了！

　　近日，财政部在官网发布了“2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示”，宣布将对北京、天津、广州等20个城市，在城市更新方面予以财政支持。

　　这20个城市分别是：

　　北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。

　　这意味着什么？对20个城市的楼市，构成了多大级别的利好？它们的房价会涨吗？

　　中央财政支持地方城市更新，今年是第二轮。

　　去年曾宣布支持的城市有15个：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

　　两轮加起来，一共有35个城市受益。

　　研究上述名单，你会产生第一个疑问：绝大多数超大、特大城市都入选了，为什么没有深圳、宁波？

　　其实，常住人口超过800万而尚未入选的城市还有：长春、南宁、昆明、佛山、临沂、保定、潍坊、周口、赣州、徐州、邯郸、南阳、保定等。

　　这只能解释为：未来还有第三批、第四批，没入选的城市需要等待。

　　因为根据财政部的推选城市规则，每批每个省最多只能推荐一个城市。第一批推荐了15个城市，第二批20个，说明有些省在每个批次里连推荐1个城市都没有机会。

　　广东在第一批里推荐了东莞，第二批推荐了广州，深圳、佛山还要等等看。浙江第一批推荐了杭州，第二批推荐了温州，宁波也暂时未能上榜。

　　第二个疑问：这到底是多大级别的利好？

　　不算很大级别的利好，但对楼市的积极推动作用也不能忽视。

　　根据相关文件，财政支持城市更新的力度是这样的：

　　东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，

　　中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，

　　西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，

　　直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。

　　东部经济发达、财力相对宽裕，所以只补贴8亿元；中部经济一般、财力一般，所以多2个亿，补贴为10个亿；西部经济相对落后，长期靠转移支付，所以再加2个亿，补贴为12个亿。

　　直辖市怎么是12个亿？他们的财政岂不更宽裕一些？

　　道理也很简单：直辖市只能拿一轮补贴，而各省可以每年推荐1个城市，获得一次补贴。从省级区域获得的总补贴看，直辖市并不占优。

　　由此产生了第三个疑问：这点钱，够干什么的？

　　如果你熟悉中国的体制，就会明白，意义还是比较大的。

　　中央财政的补贴，相当于“药引子”，地方要配套资金，还会吸引社会资金，最终形成比较显著的撬动作用，杠杆率至少10倍，甚至更多。

　　中央财政支持的项目，还会享受审批上“一路绿灯”的待遇，容易获得低息银行贷款支持，可能还有税收减免。

　　至于全社会、全口径的城市更新（含城中村改造、棚改等），全国每年投资大约在3万亿元以上，其中仅广东省2025年就计划投资超过4000亿元。

　　在限购、限贷、限售、限价等政策基本上全面退出后，城市更新+房票安置已经成为拉动楼市的最重要手段之一。虽然很难重演2016年到2018年货币棚改的奇迹，但效果会慢慢显现出来。

　　中央财政支持城市更新，看起来金额不多，政策导向才是最重要的，主要用来传递政策信号。有了政策信号，从审批、贷款、税收，才能一路绿灯。

　　第四个疑问：这些城市的房价会上涨吗？

　　至少在2025年内比较难。

　　楼市进入了高度分化期，城市和城市之间，城市不同片区之间，都可能处于不同的季节。

　　那些普通地级市，即便被纳入了中央财政支持名单，但也很难在2到3年内进入新一轮上涨。

　　一线城市和部分强二线城市，比较好的片区已经在底部，一些城市比如杭州、成都还出现了局部板块上涨的现象。在上海，豪宅热销令人侧目，但上海也有不少片区的房价仍然在阴跌。

　　对于当前楼市，我的建议是：

　　如果你在资金总量最多的10大城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津），需要购买自用的房屋，而且选定在核心区，现在可以买。如果是非核心区，可以到中美达成贸易协议（或推出全民消费券）后再买。

　　如果不在上述10大城市，而是在其他二线城市，可以等中美达成贸易协议（或推出全民消费券）后买。

　　如果在普通地级市，又没有实力全款购房，可以先租房2到3年再说。

　　只有这种情况可以投资性购房：在大城市核心区买，能一次性付款。因为钱闲着也是闲着，存银行利率不如买房出租。但如果贷款，就不划算了。