刘晓博：房贷利率，又变了？

lameihua

　　5月17日，从广州传来一个重磅消息，房贷利率上调了10个基点！

　　这个消息得到了多家媒体的证实：

　　关注财经的朋友都知道，下周的5月20日，央行有极大概率降息10个基点。

　　在什么在这个关口，广州房贷利率反而上调了10个基点？这意味着什么？

　　如果你经常看我的文章，就会知道：早在去年10月3日，我就写过一篇题为“存量房降息，隐藏大玄机”的文章发在本号上，预测了这种情况会发生！（点击查看原文）

　　当时的背景是：

　　2024年9月29日，央行宣布第二次下调存量房贷利率；9月30日，各大银行公布了下调的细节。下调方案是：对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点。

　　而在当时，如果你购买首套房的话，在一些城市可以申请到LPR“减点”超过80个基点，甚至接近100个基点的房贷。

　　比如在广州，5年期LPR利率维持在3.85%的时候，就有银行提供2.89%的首套房利率。对此，媒体有过公开报道。

　　坊间的房贷利率实际优惠力度非常大，为何央行存量房利率只在LPR基础上优惠30个基点？

　　我当时的观点是：未来LPR将不断走低，如果保持减点80甚至更多，这个优惠力度银行业将无法承受。

　　所以我在全网最早给出了一个判断：未来LPR将不断走低，但房贷减点会不断收窄，大概率会逐步收窄到“LPR-30基点”附近。

　　这个判断在1个月后，首次得到了证实。

　　2024年10月21日，5年期LPR降息了25个基点，降到了3.6%。如果仍然按照之前优惠80到90个基点，首套房贷利率将普遍低于3%。

　　这种情况事实上出现了，但没有维持几天，各大银行应该是接到了通知，纷纷把最优惠利率上调到了不低于3%。

　　而最近在广州发生的“房贷利率上调10个基点”，则是第二轮了，其实质是“收窄优惠幅度”，从之前“-60个基点”变成了“-50个基点”。

　　为什么发生在最近两天？

　　因为下周二（5月20日），LPR利率将降息10个基点到3.5%。

　　此前，央行已经把7天逆回购利率降息了10个基点，7天逆回购利率是最重要的政策利率，是LPR利率的锚。

　　之前，除北上深外，大部分城市的最低房贷利率就是3%，达到了要求的下限。如果下周降息10个基点，而不调整减点部分的话，就会再次出现房贷利率普遍低于3%的情况。

　　这会让银行业的利差全面收窄，而压降存款利率的难度比较大。

　　所以，提前减少了“减点”部分，以迎接新一轮降息。

　　看到这里，肯定会有人问：这样搞，岂不抵消了LPR降息的利好？

　　对于新房贷的申请者，的确有这个效应。但这是房贷利率结构调整必须经历的过程。

　　在去年和前年，我们在降息上采取了“定向”的方式，给楼市吃小灶。具体做法是：LPR降息不多，但给购房贷款人提供较大幅度的“减点”优惠。

　　现在，LPR逐步走低了，之前的优惠力度很难维持。如果维持，相当于在房贷利率下调上使用了杠杆，银行业利润受损比较多。所以，必须把过高的“减点”调整回来。

　　银行业是股市稳定的基石。最近的救市，拉银行股是常见的做法。因为银行股便宜，市盈率、市净率都比较低，而分红率又比较高。

　　给银行业保持合理的利差，非常重要。关系到金融安全、股市稳定。

　　虽然下周LPR降息10个基点后，新申请的房贷利率未必下调（每个城市不一样，北上深应该是下调的，此前利率优惠力度大的城市未必下调），但存量房贷还是可以享受降息的，具体执行的时间点，要看你跟银行商定的“下一定价日”在什么时候。

　　我曾建议大家，可以申请每个季度重新定价一次，这样可以及时享受降息红利。

　　这是不是意味着，新申请的房贷利率，未来不会降低了？

　　当然不是。

　　当首套房贷款利率的优惠（减点）收窄到30个基点之后，再往后的每次5年期LPR降息，新申请房贷就肯定可以享受了。

　　我们已经进入了一个长期低利率时代。但降息的节奏必须控制好，降息太快、太猛，金融业可能受不了。

　　上世纪90年代，日本开始进入低利率时代的时候，金融企业、尤其是寿险企业曾倒闭了一大批，就是没有把握好降息的节奏。