安民：经济学有时是冰冷的，但经济学有时又是有温度的

lameihua

　　我们谈到了两个现象，一个是某医生的事件而导致的阶层难以跃迁，二个是我前些时做房地产观察时看到的现在中高端地产对普通人一生的限定，以及这样一套地产容易引发的阶层跃迁的困难。这两个现象都让我比较担心，让人心理不舒服。对社会而言，还是要引起注意。

　　但地产是靠惯性延续过来的。2002年土地招挂拍全面推行的时候，我们也反对过，但反对无效。主要是因为此前土地转让容易搞暗箱操作，导致国有资产流失，招挂拍谁出价高归谁，减少了腐败。可这也导致地价与房价相互加强。在1999年到2021年的房地产牛市中，老百姓到手的房子，实际上土地成本大致占房价的35%左右，但如果以房地产商当年的拿地成本/当年的销售收入，这个比例经常在45%左右。

　　所以全国地产商一年收入1万亿人民币，他拿出4500亿买地，后来到10万亿，他拿出4.5万亿买地。但买下来的地，到做成房子卖时，4.5万亿拿的地，卖出来大致是4.5/0.35=12.86万亿税后收入；12.86万亿收入，又可以拿出12.86*45%=5.79万亿拿地。就是这么个大账。地价和房价相互推高的结果是什么，最终整个社会的房价会超过老百姓的支付和借贷能力，于是整个需求就没有了。这就是2021年以后房价3年调整的经济学原因。至于社会学原因，就是我说的1988年到1990年的高峰出生人口，他们没钱买婚房，导致了房住不炒的政策定性。

　　像武汉汉阳那边，很多房子现在卖几千一平米，偏远一点的，二手房六七千七八千也能买到。因此，一些农村出来的家庭资助不多或者是没有资助的，现在是出手买婚房的好时机。7000一平米，买个70平米差不多50万左右，至少可以解决婚房。

　　其实，很多经济政策是被逼出来的。比如2021年这波大的房地产调整，我一直强调一个观点，个别案例不谈，全国房价不会出现整体下调超过30%的情况，因为一旦超过了，那么中国经济必然出大问题。这是规律在起作用。

　　银行给企业和购房者个人发放贷款要抵押，什么能够抵押，房地产。1000万的房产，抵押贷款700万，如果房价跌到700万以下，企业和个人必须增加抵押品。很多企业和个人不可能再拿得出新的抵押品。这种现象零星出现不会有啥大问题，但若变成普遍现象，那么就会由房地产危机引爆银行危机，再引爆财政危机。这是一个很简单的逻辑，懂点数学和银行学就知道是怎么一回事。

　　所以，前几年我一直强调，不会爆发这样的危机。

　　这就意味着房价不会普遍地出现香港1998年金融危机那样的情况。也就是本轮房地产的调整，房价一定会相对坚挺。

　　而坚挺的房价，则必然容易引发阶层固化。当然，现在武汉市比较偏远地方的房价的确不高，相对来说还好，还给了普通百姓很多机会。但是中心地段的房价，一套房子拦在一个年轻人面前，就成为他一生的分水岭。就是他要努力一辈子才能拥有，此时一套房子就会成为阶层分化的拦水坝。

　　像建发望湖、华润天境等等近期推出来的中高端房子，一套基本在四五百万到六七百万，交了首付以后，再贷款30年，以400万计，贷款30年后，本息和大致是800万。100万首付，剩下700万还30年，一年还本息23.33万，基本上每月还款近2万。

　　武汉普通百姓，这得夫妻两人月收入3万以上才能买得起，而夫妻月收入3万的，少之又少。2022年第七次人口普查，武汉当年适龄劳动人口800万，其中月收入过万的近67万，占比8.4%。2023年和2024年社会上更加艰难，武汉月收入达到1.5万以上的人群，打破天也就50万左右。2024年底武汉常住人口规模是1380.91万，也就是96.38%以上的普通武汉人工作一辈子，买不起建发望湖、华润天境的房子，买得起的3.62%的人，有的人一辈子最后只挣了那样一套房子。

　　所以，当我这样写的时候，大家会发现我很矛盾，但最终的选择却得回归理性。

　　矛盾在于，从这种社会分层的角度，我是反对现在的这种房地产发展模式的，当然，反对也不是从现在开始，当年2004年在万科论坛的时候，我一样反对从香港那里把卖楼花等等模式引入内地。当然，反对无效。现在我也知道，即使我反对现在的这种地产发展模式，也反对无效。因为不引发金融危机的底线在那里，那就规定了现在的房价，有一部分优质的房子，它的房价就必须要偏高，因为它要托住一个城市的房价。这是没有办法的事情。房价一高，有些人一辈子都只能挣到那样一套房子。这就限定了那些人一辈子的高度，限定了他们一生的天花板。

　　再讲前些时讲过的一家上市公司的事情。中部某个比较差的省，某家公司的产品那省的财政不买单了，于是那家公司的年报利润降了近2/3，一季报又降了百分之三四十，估计半年报可能更难看。为啥，那个省的财政没钱，于是就砍这方面的开支。省财政为啥没有钱，因为卖地收入少多了。这就是地产如果垮掉，就会最终带来财政垮掉的好例子。一叶知秋嘛对吧。

　　所以，总体上，2025年的房地产价格，应该差不多软着陆了。

　　这是第一个结论。然后第二个结论是，武汉超过96%的人，一生挣不到建发望湖和华润天境一套房子。

　　第三个结论是，买得起的那些人中，有人一辈子也只能挣这样的一套房子。这就会导致什么结果呢？未来的阶层会慢慢固化，还有就是，有的人出生就在罗马，有的人出生后，努力了一辈子，终于赶到了罗马，有的人努力一辈子，仍然离罗马很远。就像我前面讲的，我、万科的郁亮、美的的方洪波，当年咱们都是做编辑，他们一个做内刊，一个做企业报纸，我是专业的，他们是业余的。但到后来，他们一年的收入，我一辈子靠工资都挣不到。因为行业选择的问题，我的天花板就是他们的地板。

　　此时要打破门阀的阻隔，除了要自己努力外，还要有什么政策来帮助呢？

　　降息。降息真的能够为很多房奴突破自己的圈层创造条件。贷款500万，3%的利率，一年还15万的利息，利率1%，一年还5万，省10万。所以对底层背负了很多贷款的老百姓而言，降息必然是利好，不降息他们不可能突破自己的圈层，降息就为他们突破自己的圈层创造了条件。而且中国要制造业立国，现在要大力刺激消费，那就必然降息。降息可给制造业降费用，中国非金融企业一年300多万亿的贷款，降2个百分点的利率，一年少付6万亿。这会推动制造业将钱弄去做研发，并进一步在中美制造业之间挖出更宽更深的护城河来，让他们永远也追不上咱们。这是我去年以来一直在讲的。

　　此时还有些什么好处？就是我们就有了更多更好的投资标的了。此是其一。其二，我们这些普通百姓，很多被阶层限定了的人，可以通过投资来寻找到阶层突破之路。其三，当利率降到很低的时候，社会上那100多万亿躺在银行里吃利息的资金，好些就必然出来寻找出路。投资就是他们的出路，晚出来的资金，会为早出来的资金抬轿。其四，中美两国的融资成本会出现一个很大的差异，严重倒挂，而这个会让中国企业和百姓的生存环境大大好于美国。

　　此时，政策就是有温度的。

　　就是有时明明知道会导致社会固化但政策仍然得向前走，但另外就是，政策还可以推出一些缓解阶层固化的，此时我们个人的选择就非常重要；我们突破阶层固化的思路是什么？就是三点。第一，要么你学理工科，还跟对了人，跟对了那些很牛的创业大牛，如当年的腾讯阿里，现在的宇树Deepseek,然后你能实现阶层突破，像我那个在华为干了一辈子的初三同班同学。第二，要么你自己创立一家小企业，然后一直很稳健地生存了下来。第三，要么你做好投资，就跟我们去年10月份的文章里讲的那样，将资金布局到中国未来的一批优质企业的股权上去。

　　而根据我30余年的投资经验，今年是中美科技分化之年。根据我当年投资房地产和新能源汽车行业的经验，2025年的A股市场，有两个有巨大成长空间的行业值得我们特别重视。《行业分析（3）：新的万亿级别的行业，新的万倍成长空间》正是其中的行业，还有一个是行业分析（2）。

　　在中美博弈的背景下，两国会采取什么战略战术呢？逻辑推演的结果就是，中美两国会将主要力量配置在做大增量上。双方会向彼此都看好的新兴产业里拼命地砸钱，砸工程师和科学家，然后做出各自优秀的产品打擂台。新兴产业因为全球有需求，市场很大，且是增量，因此在这场竞争中，双方的GDP就越做越大，双方的经济都发展，技术扩张，市场扩张，产业扩张，销售扩张，最后是GDP扩张。

　　这些增量的行业，既是国运，也是大势。是未来台风能吹起来的地方，建议投资者需要高度重视。历史反复证明，凡能洞察产业与社会发展大趋势，能抓住这种社会大发展和行业大裂变历史契机的人，就能改变自己的人生。

　　对社会发展大势和产业发展大势，很多人研究几个月甚至一两年可能没有结果，但我们经常能从一些细微的地方，一叶知秋，发现一些产业的巨大机会。以前讲到过1997年写的房地产的文字，还有2014年2月写的新能源汽车的文字。今年发现两个产业具有巨大的成长空间，这样的机会是非常难得的。