刘晓博：“430新政”，打响了第一枪

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　　楼市又有新利好！

　　4月27日，多家媒体报道了一个重要消息：国家税务总局在12366纳税服务平台表示，“二套转首套”“贷款置换”“商转公”后，只要符合条件是可以享受“住房贷款利息专项附加扣除”的。

　　也就是说，楼市的实际税负略有下降。

　　这个利好出台的背景是：

　　2023年8月，央行发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，叠加“认房不认贷”，不少借款人办理了“二套转首套”住房贷款手续。

　　部分购房者表示，之前住房贷款不是首套房贷利率，办理“二套转首套”住房贷款手续并享受首套住房贷款利率后，不知能否享受住房贷款利息专项附加扣除。

　　国家税务总局表示，如纳税人以前未享受过住房贷款利息专项附加扣除，则可以享受。自按照首套住房贷款利率开始还款的当月起享受住房贷款利息专项附加扣除。

　　“贷款置换”并新签了贷款合同，新贷款仍享受首套房贷利率的，也可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

　　对于“商转公”后，是否继续享受住房贷款利息专项附加扣除的问题，国家税务总局也表示，纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务（含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的“组合贷”等形式）后，新发放的住房公积金贷款符合《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

　　国家税务总局还提醒，办理上述业务时，若纳税人贷款合同编号发生变化的，应当及时在个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”变更同一套住房新办理的贷款合同编号等信息。

　　对于纳税人双方婚前各有贷款买房且均享受住房贷款利息专项附加扣除，婚后如何享受住房贷款利息专项附加扣除政策这一问题，国家税务总局也做了相关解答，根据政策规定，纳税人年度中间结婚，且在婚前各自购买住房发生首套住房贷款利息，婚后可以选择各自按照扣除标准的50%享受；也可以由其中一方就其购买住房发生的贷款利息支出按照扣除标准的100%享受，另一方不再享受。婚前月份发生的住房贷款利息支出可以各自按照扣除标准的100%扣除。

　　下面是本号的点评：

　　每年的“五一小长假”，往往成为楼市销售旺季。政策支持楼市回暖的时候，往往会出台“430新政”，也就是抢在4月30日24点之前发布新政策，方便大家小长假买房。

　　如果处于楼市调控期，也往往会在4月30日24点之前出台紧缩政策，给楼市降温。

　　最近的政治局会议明确提出：“持续巩固房地产市场稳定态势”。在这个背景下，大家都在期待“430新政”。

　　此次“二套转首套”可以享受贷款利息个税专项扣除，就是一条全国性的利好，可以视作今年“430新政”的一部分。

　　仍然保留限购的城市，比如北京、上海、深圳、海口、三亚，会进一步放松限购吗？这是当前购房者最关心的。

　　以深圳为例，由于新房去化周期已经从41个月迅速降低到了5个月左右，部分城区已经不到3个月，估计取消核心区限购的难度比较大。

　　如果深圳不动，北京和上海是否能取消非核心区限购，也存在不确定性。

　　此前曾有中央文件提出，要降低公积金贷款利率，这个利好会不会在“430”之前官宣，值得期待。

　　此外就是降准了。

　　降息，6月20日之前大概率没戏了。降准有没有可能在“430”之前落地呢？由于最近央行大手笔增加了中期借贷便利的投放，所以是否降准也变得不确定了。

　　或许，今年楼市的“430新政”力度会小于预期。希望这个判断是错的，未来几天有意外惊喜！

　　过去几天，中国的央行行长和财政部长都在华盛顿出席二十国集团财长和央行行长会议。