风声君：重庆房地产富豪被查的背后

lameihua

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　　清明假期前夜，一纸监管文书引发资本市场连锁反应。

　　4月3日晚间，*ST金科（000656.SZ）发布公告称，企业实控人黄红云及控股股东金科投资因涉嫌信息披露违规被证监会立案调查。

　　很快，这则惊人消息在资本市场迅速引发震荡。

　　因为，金科股份眼下正在推进一项生死攸关的重整方案，如今实控人与控股股东突然“翻船”，让人不禁为这家昔日千亿房企的未来捏了一把汗。

　　作为西南地区最著名的房企，金科股份短短十多年间，靠着吃到重庆设立直辖市以及房改货币化红利，迅速发展成为一家与龙湖、协信、华宇、东原以及财信发展等比肩的千亿房企。

　　创始人黄红云曾在2007年首登胡润富豪榜，2020年又以215亿元身家跻身榜单前300强，与龙湖集团吴亚军被视为"渝派房企"的领军人物。

　　可随着行业周期逆转之下，登榜富豪后仅仅过了5年时间，黄红云目前却面临财富缩水、公司易主、自己立案调查的境况，让岌岌可危的金科股份更加被动。

　　可以说，这位曾用8000元撬动千亿帝国的"山城造富神话"缔造者，此刻正经历着比三十年前工地搬砖更艰险的人生时刻。

　　在房地产圈，黄红云一直被视为“8000元起家”的商业奇才。

　　1964年，黄红云出生于重庆涪陵县的一个普通家庭，中学时因家庭贫困辍学，随后辗转于各个工地谋生。

　　1984年，20岁的黄红云经家里介绍，进入涪陵城区一家建筑公司，成为一名泥瓦匠学徒。

　　那个时候，黄红云每天工资仅有5毛钱，主要学习砌砖、抹灰等基础建筑技能。

　　年轻时的黄红云很勤奋，也很机灵，遇事肯动脑子。

　　工长王德胜记得，有次暴雨冲垮基坑，黄红云带着工人用竹篾编成排水笼，靠土办法解了燃眉之急。后来，这个办法还被写进公司应急预案，成了新人培训必学的经典案例。

　　日常下班，黄红云不仅不会像其他人靠打牌消遣，反而还主动请老员工吃饭，联络感情同时也顺便请教技术问题。

　　甚至，他还利用业余时间考取了建筑工程师资格证。

　　如此优秀的工人自然被领导看在眼里，短短四年时间，他先后被提升为工长、项目经理，后被公司直接提拔为工程处处长，负责项目管理。

　　更难得的是，他那时还靠省吃俭用积累下了8000元，在当时堪称“巨款”。

　　凭借这笔钱，黄红云悄悄与朋友开始接一些小工程，开始在房地产行业摸爬滚打。

　　1993年，黄红云经推荐，应聘到涪陵乡镇企业局直属的国有建筑公司，出任代理总经理一职，条件是需要让这家濒临倒闭的建筑公司扭亏为盈。

　　黄红云为了能顺利转正，想足了点子。

　　彼时，这家建筑企业承接了涪陵丝绸厂一栋45度倾斜的筒子楼改造，公开的改造成本是40元每平。

　　可黄红云独创的“钢筋网+喷射混凝土”加固法，硬是把改造成本压到18块钱，比市价便宜近半，而且效果还很不错。

　　建筑公司为此不仅顺利拿到类似几项业务，还依靠后续承包项目很快扭亏为盈。

　　凭借这份精明和才干，黄红云顺利通过考核期，被正式任命为建筑公司的负责人，就此积累下人生“第一桶金”。

　　从底层小工跃升为建筑公司的总经理，对于普通人来说，算是人生巅峰了。

　　可对有着更大梦想的黄红云来说，这只是人生刚起步，他在等一个机会。

　　1998年，这个人生“机会”终于向他伸出了橄榄枝。

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　　1997年6月，重庆被批准为直辖市。

　　同年，重庆最贵的加州花园开盘，均价1700元/㎡却很快售罄。

　　加州花园对重庆房地产市场来说具有划时代意义，它既是重庆历史上最大的高端社区住宅项目，也是重庆首个获得建设部全国优秀物业管理的小区。

　　更重要的是，这让所有从事建筑行业的人都看到了巨大机会。

　　尽管重庆早在6年前就成为全国住房制度改革的第一批试点城市，但对于大多数重庆人而言，拥有采光良好且配备独立卫生间的房子，就已经是相当令人满意的居住条件了。

　　彼时的重庆，高层住宅小区并不罕见，但加州花园却与众不同。

　　它是重庆首个规划配备了物业管理，并且建设了保龄球馆、商场、学校以及银行等设施的综合性住宅小区，住户能够在小区内享受到几乎所有的基本生活服务。

　　加州花园可以说是给重庆房地产市场带来了一场“降维打击”，彻底改变了重庆人对“高档住宅”的认知，也迎来重庆人对改善住房的渴求。

　　1998年，黄红云在参观过加州花园后，决定要在重庆盖房子，他觉得大城市人多，购买力也远超涪陵，卖房赚钱不是问题。

　　于是，黄红云毅然辞职，开着一辆普通桑塔纳，带着3个合伙人来到了重庆，在江北区一间出租房创办了金科地产。

　　仅仅一年后，他带领的金科地产就成功拿下了首个项目——金科花园。

　　这个项目位于当时无人问津的“不毛之地”——江北的五黄路片区，普遍不被看好。

　　因为那时的重庆江北区类似早年上海浦东，位置偏僻、交通不便，大部分重庆人也是：宁要渝中一张床，不要江北一间房。

　　虽然那时五黄路的地价不足百元每平，可还是让黄红云背上了数千万的贷款。

　　但也是在这个项目上，黄红云展现出在资本运作上过人的“智慧”。

　　比如建设初期，金科花园承诺自建变电站以换取规划指标，结果项目开工，却变成了电力公司掏钱，而黄红云却靠做配套管网净赚380万的“商业奇迹”。

　　此外，他还以和重钢达成“钢材换房”协议，用价值300万的螺纹钢变成18栋住宅楼，再以7折价卖给钢厂职工套现，转头就把现金砸向新地块。

　　金科花园原销售总监陈薇就曾自豪地说：“我们账上永远不超过50万，但工地上永远堆满赊来的水泥钢筋。”

　　换句话说，金科花园都还没影时，黄红云就靠赊账建材玩起“空手套白狼”的把戏，手段之多令人惊叹。

　　凭借众多“高超”的资本运作手段，金科在1999年就以4.8万平方米的开发量跻身重庆十强，将同期的龙湖远远甩在身后。

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　　2003年，金科花园正式开盘。黄红云又创新性地推出“叫车看房”活动，并打出响亮的广告宣传语“离解放碑更近的好房子”。

　　在那个私家车尚未普及的年代，这种营销模式极大地激发了消费者的看房热情。

　　开盘当日，无数重庆人蜂拥而至，两天内便销售出100余套房子，金科花园当月便以14682平方米的销售业绩，荣登新千年重庆地产销售榜首，黄红云也因此一战成名。

　　随后在1998年福利分房制度终结的大背景下，又得益于黄花园大桥通车、城市大扩张等利好因素，江北区一夜之间成为“重庆向北”的城市扩张主战场，让金科花园的价值迅速暴增。

　　随后，黄红云又顺势推出重庆首个滨江项目——“金科金砂水岸”， 荣获了中国十大水景名盘的殊荣，金科地产也因此被业界尊称为“洋房之父”。

　　那时的重庆，也因此流传着这样一句广为人知的顺口溜：“到南山看夜景，到解放碑看美女，到金科买好房子。”

　　这句话不仅彰显了金科在地产领域的卓著地位，更见证了黄红云在财富梦想道路上的坚实步伐。

　　黄红云也在此过程中，悄悄开启金科的全国化战略布局，先后在昆明、大连、苏州等城市落子布局，土地储备迅速达到1000万平方米。

　　随着品牌知名度的提升和公司规模的不断扩张，金科集团先后在全国各地开发了近40个地产项目，凭借独创的品牌和设计，不仅跻身中国房地产行业的知名企业，还扩张为了金科集团。

　　彼时，国内正开展新一轮的城镇化改革，决定在全国开展试点，加快城市化进程。

　　黄红云敏锐嗅到了机会，立即为金科制定了“二三线城市做规模，一线城市树品牌”的发展战略，精准地把握住城镇化带来的红利。

　　2004，金科集团总资产超过560亿元，年纳税额达到6亿元，黄红云本人也在同年以215亿身家登上《胡润百富榜》，成为重庆商界标志性人物。

　　2007年，已是重庆本地龙头房企的金科启动了全国化战略，并首次将项目延伸至一线城市，逐步形成了“京津冀+长三角+成渝”的布局框架。

　　与此同时，黄红云也像其他房企一样，开始谋求上市，希望利用资本手段进一步扩张。

　　不过，由于金科那时的实力还有限，距离直接上市还有些遥远，黄红云便选择“曲线救国”，盯上那时正准备重组的ST东源。

　　了解ST东源历史背景的股民都知道，这个企业背后是国企、外企、民企多个方面的利益交缠，背景极其复杂，相互博弈多年。

　　谁也没想到，最后居然会被半路杀出的金科给“截胡”了。

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　　“ST东源” （000656）最是由重钢集团旗下的重钢四厂转制而来，曾于1996年在深交所IPO挂牌。

　　可上市不久就出现亏损，只好在1999年将控股权让渡给了北京泛华工程公司（一家房地产企业）。

　　2000年，泛华公司又将重钢三厂334亩土地以每亩70万元卖给ST东源，随后彼此因股权问题纠葛多年。

　　直到2005年，来自重庆的渝富公司以5500万元拍得ST东源4508万股，经过一系列令人眼花缭乱的股权拍卖和转让，最终被成都锦江和盛投资公司以每股1.45元拍得控股权。

　　重庆渝富也急于想甩掉手中这个“烫手山芋”，希望能找到合适的“接盘侠”，可业内都对其复杂背景望而却步。

　　而金科集团尽管已对外公布了上市计划，却因当年的金融危机导致一级市场陷入停顿，上市搁浅，只能另寻机会。

　　经过介绍，金科集团接触到了重庆渝富，双方都是山城重庆企业，自然多了几分信任度。

　　经过几番私下勾兑，黄红云通过政府资源，联合重庆渝富，从第三方手中获得了ST东源27%控股权，顺利成为实控人。

　　2011年，金科集团通过借壳ST东源，终于在深交所成功上市。

　　一个默默无闻的重庆本土房企，摇身一变，终于成为享誉全国的地产集团之一。

　　然而，上市后不久，黄红云便不再关注业务扩张，反而准备通过套现赚更多的钱。

　　值得一提的是，早在收购ST东源股权时，其受让股权的主体并非金科集团，而是黄红云夫妇全资的金科投资。

　　这意味着1.7亿元的股权转让款项，将由黄红云家族自掏腰包。

　　而金科集团对外解释是，集团主营业务单一，通过金科投资重组后打包资产上市会更高效。

　　外人都以为这是黄红云是真心希望将金科集团打造成为国内一流房企，股价也因此攀升。

　　2014年是金科股份上市后第三年，黄红云家族持有的股份马上即将解禁。

　　可由于金科的股价低迷，如果此时套现，获利肯定不多。

　　于是，黄红云围绕市场热点，便开始了一系列“骚操作”。

　　2014年底，黄红云放出豪言，声称3年内将在新能源领域投资500亿元。甚至，黄红云还拉着当时的“私募一哥”徐翔，发布高送转的消息。

　　内外配合下，金科股价应声而起，从2014年10月13日的每股2.26元，上涨至2015年4月10日的每股9.76元。

　　一时间，金科成了A股的“香馍馍”，吸引大量外部资金入场，拉高了股价。

　　然而，股价被拉高后，黄红云夫妇便开始套现。

　　从2014年底至2015年上半年，正是通过绕开金科集团的金科投资，黄红云家族合计套现达40多亿元。

　　套现同时，黄红云又以各种理由宣布减少新能源投资，取消业绩承诺，导致金科股价不断暴跌。

　　疯狂的减持套现和未能兑现的承诺，使得金科股价迅速从11元左右快速跌至4元附近，这给当时被称为“野蛮人”的融创看到了机会。

　　2016年9月，融创通过认购金科股份定增，成为第二大股东。

　　此后，融创多次在二级市场增持，引发了一场激烈的控制权争夺战。

　　面对融创的挑战，黄红云采取了一系列应对措施。

　　他先是与女儿黄斯诗、侄儿黄伟等达成一致行动人协议，巩固控制权。

　　2016年，黄红云又主导修改公司章程，限制董事会成员构成，确保董事会体现其意志，一年后又通过与前妻陶虹遐离婚，但维持一致行动人关系，成功阻挡了融创的进攻。

　　这场由融创发起的股权大战，最终在2020年4月以融创退出告终，融创浮盈约50亿元，黄红云成功保住了金科股份实控人之位。

　　这年，黄红云家族可谓“双喜临门”，不仅逼退了觊觎的融创，还成功以215亿元的财富位列《胡润百富榜》第241位。

　　然而，尽管在资本市场布局精妙，金科在房地产市场下行的背景下仍难逃困境。

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　　2021年坊间爆料称，黄红云的前妻陶虹遐再次高位套现约7.4亿元，其女儿黄思诗也套现了4.14亿元，金科股价再次应声下跌。

　　此时，伴随“三道红线”政策的出台，房地产市场也逐渐进入寒冬，庞大的债务压力随之而来。金科已面临43亿元短期负债、100亿元应付票据、237亿元一年内到期的非流动性负债，合计380亿元的庞大债务压力。

　　2022年起，金科更是陷入流动性危机，三年累计亏损超500亿元，总负债高达1860亿元。

　　到了2023年，金科申请破产重整，成为A股首家主动重整的千亿房企。

　　至此，曾经辉煌的千亿房企帝国，开始风雨飘摇。

　　苦苦支撑了两年后，金科终于在2024年申请破产重整，成为近年来A股首家正式进入重整程序的大型全国化上市房企。

　　此时金科股份股价仅1.86元，较2018年峰值缩水91%，被套的十多万户股民欲哭无泪。

　　不过，黄红云并没有放弃，通过不少圈中“老朋友”，寻觅投资人帮助其重整金科。

　　最终，金科与上海品器及北京天娇联合体签署重整投资协议，希望借此让金科起死回生。

　　事实上，黄红云这一系列操作，并不能缓解金科面临的财务危机，他只是希望通过熟人伸出的援手，尽可能在重整方案中牢牢把握控制权。

　　令人始料不及的是，金科股份即将开始重整时，黄红云却因未披露股票强制平仓风险及权益变动信息，被证监会立案调查。

　　尽管公司称“重整计划不受影响”，但市场信心已严重受挫，黄红云的个人身家也从巅峰期的200亿缩水至60亿。

　　毫无疑问，控股股东及实控人的立案调查，无疑给金科股份重整计划蒙上了阴影，能否在债务重组与监管问责的双重压力下继续完成蜕变，实在令人担忧。

　　黄红云的故事，是国内房地产圈无数草根逆袭的经典剧本。

　　正如他自述：“从小吃苦的人，能有今天的地位已很知足。”

　　可商业江湖的残酷，或许远比“坡坡坎坎”的山城之路更难攀越。

　　当传统“高杠杆、粗放式”的增长模式难以为继，中国房企在资本狂飙的时代一路高歌的故事也成为了历史。

　　而这场始于信披违规的国内房地产行业的监管风暴，还将继续席卷下去，新故事只是刚刚开始。