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任泽平:房子能买了吗?

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发表于 2024-10-1 12:11:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
  导读

  近期救楼市政策力度空前,继“517新政”后,政策力度再度加码。

  中央层面,9月24日央行出台金融政策支持地产,包括下调存量房贷利率、降低二套房最低首付比、提高央行支持保障房再贷款比例、延期房地产相关金融支持政策;9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。

  地方层面,一线城市放松限购拉开序幕,广州、深圳、上海、北京发布新政,其中广州全面取消限购,深圳、上海、北京放宽限购、调降首付比例等。

  一线城市政策放松,具有风向标意义,预计一线城市后续将根据形势不断加码新政,直到楼市“止跌回稳”。

  当前,制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入、就业预期,房价预期。如果房地产硬着陆,受伤最大的一定是普通老百姓,烂尾,家庭资大幅缩水,即使没有房子的人也会面临失业压力。房地产是周期之母,一定要高度重视,软着陆。

  整体看,上一轮“517”政策组合拳仅带来5、6月指标的“脉冲式” 回升,6月新房和二手房成交量环比成交均有所提升且强于季节性,带动上半年住房成交同比降幅收窄,但是7、8月新房成交回落,“金九”不在,政策效果持续性一般。主要原因是挤牙膏式的放松,效果是短期脉冲状的、可持续性不足。

  国际经验看,政策的大力、迅速、重落实是化解风险的关键条件,一鼓作气,提振信心。

  短期看,三招可救地产:

  1)组建5万亿以上的大型住房银行收储,利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房,一举多得,缓解地方财政压力,打通开发商现金流,避免居民烂尾楼,为民众提供保障房。

  2)持续降息,配合降低相关税费、中介费等,减少购房成本。

  3)全面取消限购,回归市场化,释放刚需和改善型需求,广州已全面放开,后续其他一线城市也应该逐步全面放开。

  长期看,以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心,可以加快构建房地产新模式。

  很多人把现在的中国房地产跟上世纪90年代的日本作比较,其实是不可比的。日本在1990年,城镇化已经基本结束了,城镇化率超过77%。中国2023年才66.2%,还有15个点城镇化空间,未来还有至少2亿人要进城。如果政策得当,当前房地产的问题是可以消化的,中国房地产未来是有空间的。我们是否会重演日本失去三十年?日本90年代人均GDP达三万美元,70年代就已经是OECD国家了。现在2023年中国人均GDP刚刚12000美元多一点,跟90年代的日本比,只是三分之一,未来经济发展潜力仍然巨大。

  房子能买了吗?我们有三大判断:

  第一大判断,如果股市持续上涨,带来财富效应,经济触底回升,带动就业和收入改善,房地产有望随后止跌回稳;

  第二大判断,未来以分化为主,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入的一线和强二线城市有望改善,人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化;

  第三大判断,政策层面短期不必担心房价暴涨普涨,房地产发展阶段已变,供求关系发生变化,局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。

  期待这次一鼓作气,提振信心,才能真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底,推动经济持续复苏。

  正文

  1 近期政策利好频出、力度空前

  近期政策面利好消息频出,是继“517新政”后,房地产市场又一次史诗级利好组合拳,政策力度空前。

  中央层面:

  9月24日,央行会同金监局出台金融支持房地产政策:

  1)建立动态调整存量房贷利率机制,引导银行降低存量房贷利率,预计平均下降0.5个百分点。预计本次将惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右,人均利息支出减少约1000元。降低存量房贷利率一方面有助于减轻居民还贷压力,一定程度上提振消费,另一方面可缩小新旧房贷利差,可缓解提前还贷现象,减少银行利息损失,有助于银行留存优质客户。

  并且,市场利率定价自律机制也发布倡议,各家商业银行原则上应在10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率,将统一调整到不低于-30个基点,且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。截至9月30日,已经超过10家银行表示,拟于2024年10月12日发布具体操作细则。

  2)统一首套房、二套房最低首付比例,二套房最低首付比例从25%下调到15%。98年以来,最低首付比例出现在2008年10月,首套、二套房最低首付比调整为20%。517新政将首套房的最低首付比降至历史最低,此次二套房首付比由25%降至15%,为历史最低。首付比下调直接缓解购房首付金额压力,但是增加了还款压力,考虑到当前居民收入、就业预期偏弱,降首付将释放一定的刚需和改善型需求,但提振市场效果有限。

  3)3000亿保障房再贷款央行支持比例从60%提高到100%。此次是对517新政的再次加力,资金支持比例由60%提高至100%,则原来商业银行放100亿元,人民银行提供60亿元;现在商业银行放100亿元,人民银行提供低成本资金100亿元。有利于增强对银行和收购主体的市场化激励、加快推动商品房去库存,但总额度仍需加码,利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。

  4)将年底到期的经营性物业贷款及金融16条相关政策延期到2026年底。房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策,原来是2024年12月31日到期,现在政策延长到2026年12月31日,一定程度上可减轻房企偿还压力。

  9月26日,政治局会议强调:要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

  1)首提“促进房地产市场止跌回稳”,彰显维稳房地产市场的决心,明确当前房地产领域的目标是稳成交、稳价格,表明房地产市场对于宏观经济稳定的重要性,房地产稳则经济稳、金融稳、财政稳、就业稳。

  2)供给端“严控增量、优化存量、提高质量”,与730政治局会议提出的“消化存量和优化增量相结合”有所不同,此次更加强调优化供给端政策,为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,满足“以人定房、以房定地”的要求,未来新增土地、住房供应更加谨慎,避免库存进一步积累,优化市场供需格局。对于存量,要提升质量、改善居住品质。

  3)需求端“调整住房限购政策”,为政治局会议首提。限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时政策,如今抑制了刚需和改善型需求,当前市场仍处调整阶段,是取消限购的良机,发达国家对国内居民并没有限购,都是通过价格和税收手段调节。截至目前,一线城市相继试水放松限购,但是放松步伐较小、政策效果有限,全面放开限购是大势所趋。

  地方层面:

  9月29日-9月30日,一线城市上海、广州、深圳、北京密集出台放松楼市政策,一线城市新一轮限购放松拉开序幕。

  北京:五环外非京籍家庭购房社保年限从5年改2年,五环内社保年限从5年改3年;降低存量房贷以及降低首付门槛,首套首付15%,二套首付20%等。

  上海:外环外购房纳税社保“3改1”,大幅降低购房门槛;下调首套、二套商贷最低首付比例;将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等。

  深圳:非户籍家庭和单身核心区购房纳税社保年限“3改1”,非核心区无需社保;户籍家庭非核心区可增购1套,非户籍多孩家庭可增购1套;下调首套、二套商贷最低首付比例;取消商品住房3年和商务公寓5年的转让限制;将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

  广州:全面取消限购,成为一线城市中首个全面取消限购的城市,外地户籍广州购买住房不受限制。

  一线城市政策放松,具有风向标意义,这是对中央精神的响应和贯彻,体现出当前稳楼市的必要性。我们判断,一线城市后续将根据形势不断加码新政,直到楼市“止跌回稳”。

  2 现在楼市的两大制约因素—收入预期、房价预期

  当前,制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入、就业预期,房价预期。

  1)外部环境变化带来的不利影响增多,国内有效需求不足,经济复苏基础不牢,居民就业收入预期不稳。中国二季度经济放缓,二季度GDP实际同比4.7%,较一季度下滑0.6个百分点;环比0.7%,低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。

  根据央行城镇储户问卷调查,2024年第二季度,居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点,48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降,居民倾向减少投资、消费,增加存款、降低负债,从而选择提前偿还存量贷款。

  2)资产价格下降预期尚未扭转,居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。“资产负债表衰退”理论认为,当资产价格下降后,由于资产负债表的负债端不变,但是资产端却严重缩水,企业和居民支付能力会明显下降。房子是居民的重要资产之一,2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%,高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%,由于中国重视“家”的文化传统,住房资产占家庭资产比重较高。房市近三年持续下滑,一二线城市房价平均跌幅在30%左右,远郊区和三四线城市房价甚至腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境,制约居民支付能力;另一方面,由于“买涨不买跌”的心态,在面临房价下行的时候,需求大多处于观望阶段。

  3 此前放松政策效果如何?脉冲式回升为主、市场恢复基础不牢

  当前市场尚未止跌回稳,主要原因是挤牙膏式的放松,效果是短期脉冲状的、可持续性不足。

  整体看,“517”政策组合拳仅带来5、6月指标的“脉冲式” 回升,6月新房和二手房成交量环比成交均有所提升且强于季节性,带动上半年住房成交同比降幅收窄,但是7、8月新房成交回落,“金九”不在,政策效果持续性一般。从数据看,6月全国商品房成交面积明显增加,环比52.6%、强于季节性,7月商品房成交面积明显回落,环比-44.7%,8月环比持平。9月是传统意义上房地产的销售旺季,但是根据36城新房成交情况看,“金九”不在,9月(1-21日)36城新房成交环比-15.1%、二手房成交环比-14.8%。

  具体城市看,517新政后,上海、深圳、广州、北京先后跟进落地相关举措,短期内新房、二手房市场活跃度有所提升,但是市场预期仍然较弱。

  从放松节奏看,上海、深圳、广州分别在5月27日、5月28日跟进放松政策,北京在6月26日才跟进放松政策。

  从放松的力度看,广州放松力度最大。首付比例方面,北上深商贷首套首付比例最低20%、广州最低15%;广州二套首付比例最低为25%,深圳30%,北上为核心区35%、非核心区30%。商贷利率方面,广州取消利率下限,北上深首套利率下限3.5%,二套利率下限最低3.7%。限购方面,仅上海、广州对非本地户籍居民购房限制进行了放松。

  从政策效果看,新政后1-2个月销售环比提振明显,但此后回落明显。从政策放松后1个月看,北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为26.5%、29.3%、47%、45.1%;从政策放松后2个月看,北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为19.2%、6.2%、-16.3%、-3.3%;从政策放松后3个月看,北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为-32.2%、-14.2%、-17.5%、-6.5%。

  国际经验看,政策的大力、迅速、重落实是化解风险的关键条件,真正有效的政策放松需要一鼓作气,提振信心。

  1991年日本房地产泡沫破灭后,日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲,采取挤牙膏式宽松,没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降,最终产生了慢性通缩。“资产负债表衰退”、“流动性陷阱”、“‘债务-通缩’循环”从不同角度解释了日本痛苦的去杠杆“三十年”。

  2008年美国面对金融危机,政策果断、力度大,有效防止危机蔓延。财政部对问题机构进行注资救助,美联储向金融体系提供充足的流动性支持,快速将政策利率降至0附近,实施大规模QE。美国股市2009年中旬触底,物价2010年企稳,经济快速复苏。保住了居民和企业部门的资产负债表,也就是没让企业和居民买单,而是通过货币和财政政策进行化解,所以居民有能力消费,企业有能力投资。

  4 房地产对经济金融影响深远,稳地产能稳经济、稳金融、稳就业

  从对金融的贡献来看,房地产是最重要的货币创造媒介之一,推动信用扩张和经济发展。

  1)房地产资产质量高、价值稳定,作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2008-2023年我国房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿,占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%,2019年最高为29%。近几年房地产贷款占比降低,主要由于政策引导住房回归居住属性。

  2)房地产项目投资金额高、规模大、开发链条长,房企拿地、开工等会带动投资,需要信贷支持,属于信用扩张。2023年房地产开发贷款余额占各项贷款余额比重为6.1%。

  3)在住房市场化国家,住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。2023年我国居民住房贷款余额占居民部门负债比重为47.7%,占金融机构贷款余额的16.1%。

  此外,房地产作为第一大支柱行业,房地产联系着上下游五十多个行业,房地产投资下行,影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。

  从房地产业GDP增加值看,一般而言,在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年,受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响,房地产行业占GDP比例下调至5.9%,但仍与2014年水平持平。

  从房地产开发投资看,2000-2023年间,房地产开发投资从4902亿元到11万亿元,年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%,意味着每年全国进行固定资产投资的资金中,1/5以上投入了房地产业。

  从上下游行业带动看,房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门,也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表,我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看,货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列,分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。

  从解决就业看,历史上我国房地产业的快速发展,为社会提供了大量就业机会。房地产业解决我国实体经济大量就业,虽然近两年房地产行业面临重大调整,但物业从业人数逆势增长,预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万,相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万,预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。

  5 中长期房地产市场仍有较大空间

  当前,中国城镇化率66.2%,加上改善型需求,房地产市场还有较大空间。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现,综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等,中国房地产市场未来需求下降,但中长期仍有发展空间。

  对于我国未来住房需求,部分市场观点持有悲观态度,认为未来我国住房需求将持续下跌至较低水平,引发市场担忧。然而,根据我们的测算,2024-2030年,我国住房需求总量约65亿平,年均新增住房需求约9.3亿平/年,并不会大幅下跌至较低水平。

  我们预计2024年,我国年新增城镇居住需求约9.4亿平,其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平;预计到2030年,我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米,其中,刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看,2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%,改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

  6 未来应该怎么办?组建5万亿住房银行、降低房贷利率、全面放开限购

  短期看,三招可救地产。

  1)组建5万亿以上的大型住房银行收储,利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平,收购开发商的土地和商品房库存,用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企,缓解房企资金压力,开发商拿到资金限定必须进行保交楼,这样可以防止烂尾。一举多得,解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题,同时解决新市民的住房保障体系,将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款,方向是对的,但3000亿资金规模较少,1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本,总体成本较高,而当前租金回报率2%以内,地方收购动力不足,可以通过降低再贷款工具利率,覆盖资金成本,提高地方积极性。

  利率方面,当前保障性住房再贷款年利率1.75%,建议降至1.5%及以下,让国企收储的收益能够覆盖成本;

  期限方面,当前设立的保障性住房再贷款期限1年,可展期4次,考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年,因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配;

  规模方面,3000亿元或是初步尝试,政府收储模式是解决房地产困境的有效路径,未来需持续加码,我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内,所需的资金总量要加码至5万亿;

  监管方面,收储来的商品房定位为廉租房、保障房,要强化公平分配和兜底作用,保障住房困难家庭居住需求。(参考《关于组建住房银行收储的必要性》)

  2)持续降低房贷利率,配合降低相关税费,减少购房成本,为居民减负,并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大,随着各城市相继取消或下调房贷利率下限,叠加年初以来LPR下调,新增房贷利率步入“3时代”。而有些存量房贷利率仍在4%左右,新增贷款和存量贷款利率利差走阔,无形中增加了居民贷款压力,提前还贷有所升温。之前降低了首套,社会反响很好,二套的也应该降低,这是善政。为缓解银行净息差压力,可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

  调降幅度,上轮存量房贷利率平均降幅73个bp,924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp;

  调降方式,上一轮方式是变更合同条款,调降加点部分,本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台;

  调降范围,上一轮调降仅涉及首套住房,二套住房贷款利率未做调整,未来可以考虑降低二套房的存量房贷利率。(参考《存量房贷利率该调降了》)

  3)全面取消限购,回归市场化,释放刚需和改善型需求,二线城市已基本全面放开,一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开,后续深圳、上海可以全面放开限购,北京可以先放开五环外和大户型的限购,社保5改1或2。以支持刚需和改善型需求,促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了,应该尽快调整此前的收紧措施,防止通缩和资产负债表衰退。当前楼市表现疲弱,房地产从“防过热”转向“防过冷”,不用担心取消限购引起市场过热,当前正是放松限购的良机。中长期可考虑在市场企稳后,通过“人地挂钩”实现房地产供求平衡,各地方土地财政的“旱涝不均”,可以通过财政转移支付调节。

  此外,还可以对多孩家庭提供购房支持,包括发放购房补贴、降低房贷利率等。一方面,多孩家庭的换房意愿更为强烈,人口增加使得家庭对于增加住房空间有一定要求,但是由于购房换房成本高,部分需求难以释放;另一方面,高房价是降低家庭生育意愿的“三座大山”之一,中国大城市的房价收入比和居民房贷压力位居世界前列,高成本抑制生育意愿。给予有孩家庭购房政策倾斜,降低抚养直接成本,短期有助于扩内需、稳增长、稳就业,长期有助于提振生育水平、提升人力资本、增强经济社会活力,一举多得。

  长期看,以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心,可以加快构建房地产新模式。

  房子能买了吗?我们有三大判断:

  第一大判断,如果股市持续上涨,带来财富效应,经济触底回升,带动就业和收入改善,房地产有望随后止跌回稳;

  第二大判断,未来以分化为主,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入的一线和强二线城市有望改善,人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化;

  第三大判断,政策层面短期不必担心房价暴涨普涨,房地产发展阶段已变,供求关系发生变化,局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。

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