时晨晨：房价也会大涨吗？看政策细节啊！

lameihua

　　A股已经涨疯了。股市跌了3年，但是进入牛市只用了6个交易日，从9月20日低点到9月30日高点，涨幅刚好超过20%，进入了技术性牛市。市场情绪狂热，半个小时成交量就突破了万亿，创历史记录。

　　很多新股民，根本来不及分析股票，随便买，反正买哪只都涨。现在大家已经完全失去理智了，以前外围但凡有个风吹草动，我们大A股都得埋单，现在中东地区那么多大事儿，我们的股民根本看不见。

　　现在一切都没变，经济仍然低迷。8月份规模以上工业利润同比下降17.8%，9月财新制造业PMI又大幅下降进入枯荣线下方，创2023年8月以来新低。

　　很多人有个疑问：楼市会像股市一样大涨吗？从情绪来看，股市和楼市一样，参与者都非常激动，情绪高昂。

　　不同的是什么呢？股市的乐观情绪破圈了，吸引了很多新韭菜开户，排队排老长时间，有的券商为了抓住这一波客户，他们国庆节甚至都不打算放假。

　　现在股市的状态是，老股民看见这涨势心理害怕，新股民看见这涨势心理激动。但这就是市场上涨的动力，新股民无知者无畏，追涨杀跌。看见上涨，老股民把筹码转移给新股民。没办法，新股民太多了，于是在换筹中，股市不断上涨。然后老股民开始反思，自己是不是太保守了，于是又重新接回之前抛售的筹码。

　　这这样循环交替，股市不断上涨，造就一波牛市。楼市不一样，目前楼市的乐观情绪，还主要局限于从业者小圈子。不可否认，面对如此诱人的政策，有些新楼盘确实在涨价，一天涨5%-10%。有些二手房房东，挂牌价格也一夜涨100万，底价也上调了不少。

　　此外，有些热门的楼盘确实人头攒动，很多潜在买家在微观。

　　但是，楼市向下的预期并未扭转，除一小撮靠卖房吃饭的人以外，绝大多数人都不相信楼市会大涨。你随便问一个路人，问他如何看这些涨价动作，他的回答大概率是，你咋不涨1000万呢？反正都是挂牌，又没法真实成交，你想挂多少挂多少。

　　更多人会认为，愚蠢。现在不跑，你啥时候跑？这次是你脱手房子的最后机会了。

　　看见没，这就是楼市跟股市最大的区别：楼市并未形成上涨的一致预期，楼市的狂热并未破圈。

　　股市，大家即便知道，只能涨几个月，也会参与进去，赌自己不接最后一棒，赌自己跑的快。

　　很多人觉得，股市我不加杠杆，风险可控。楼市呢？现在首付15%。相当于，你以及全家上半生的全部积蓄，然后加6.7倍杠杆，价格下跌15%，你全家上半生的财富就全部灰飞烟灭了。大家可能理解不深这个风险，就问一句，你敢押上全部身家，加7倍杠杆，去炒股或炒期货吗？

　　从交易的角度看，股民炒股的风险，远低于买房。这就是股市的场子为何很快热起来，而楼市的场子还停留在预热阶段的原因。其实，经过这几年的回调，很多炒房客基本上都已经破产了，即便有了契机，他们也没有能力把场子暖热。所以说，楼市的场子要想热起来，并没有那么容易。当然，更关键的是，股市和楼市的政策区别。

　　这一次政策可以说，统一行动，火力全开。从这些政策中，完全可以窥探一下决策者们的真实想法。经济刺激：降息、降准，而且行动迅速，甚至设立新的流动性工具想经济注水。一句话判断，从政策语言看，拯救经济的决心，毫无保留。

　　股市政策：面向大股东创设股票回购增持再贷款；面相非银机构将创设互换便利，都是央行直接输出流动性。之前监管是如何对待股市的呢？呼吁长线资本入市，呼吁XX资金入市，喊了好长时间，发现没啥用。那好，你们不入市，那我央行资金入市可以了吧。要知道，我央行的子弹可是无限的。一句话判断，拯救股市的决心，也相当大。

　　再看楼市：政策口径是，调降存量房贷利率，统调降房贷首付比例至15%，取消限购等等。这些楼市政策中，哪一个是比较新颖的呢？调降存量房贷利率。现在具体的政策细节公布了，固定利率房贷，可以调整为浮动利率房贷，房贷利率一般为LPR-30BP；以前的浮动利率房贷，也可以调整，如果你是LPR+BP，那么也可以调整为LPR-30BP。这个政策，跟放风出来的口径一致。

　　哪一个是关键的呢？取消限购。我们之前分析了，从“房住不炒”到允许炒房，就看一个是否取消限购。

　　因为取消了限购，也就意味着允许炒房了。所以，是否取消限购非常关键。926政治局会议对楼市的口径是什么？楼市“止跌企稳”，调整住房限购政策。所以，大家的预期基本上都是，一线城市即将全面取消限购。

　　毕竟，政治局会议都明确说了，调整住房限购政策，你此时不取消限购何时取消？而且当下全力救经济，需要各政策全力配合，也有理由全面取消限购。在这种预期之下，一线城市酝酿的具体政策是什么呢？

　　广州：全面取消限购；二套房首付比例20%-25%。

　　深圳：取消限售（注意，是限售，不是限购），非深户在核心区购买1套（社保/个税“3年改1年”），非核心区不限购（之前需要1年社保/个税），二胎可多买一套；二套首付比例20%（二胎二套可按首套）。上海：非沪籍居民购买外环外住房社保或个税年限“3改1”；核心区域买房，仍然要求居住证积分，以及3年社保；二套房最低首付比例20%。北京的具体政策还没出台，但是根据以往经验，它的尺度跟上海差不多。接下来，咱们对比一下楼市的政策口径和具体城市执行之间的区别：取消限购：只有广州取消了，其他一些城市都未取消，只是挤牙膏式的放松了政策。

　　二套房首付降至15%：四个一线城市二套房首付也是挤牙膏式的调整到了20%。

　　一句话总结，当下一线城市出台的刺激楼市的具体细节，都非常保守，尺度不仅没超过大口径，甚至远不及大口径。

　　有一个问题：为何一线城市的楼市政策这么保守，不肯像股市那样把政策打满呢？为什么啊？因为房住不炒仍然是大基调。虽然不提了，但是它仍然还在。

　　上面对楼市的定调是：“止跌企稳”，而不是“回升”。楼市大基调仍然是：房住不炒。

　　也就是说，剔除各种冗余信息，从政策执行上看，房价上涨根本就不是上面的真正意图。

　　我们甚至可以预测，如果房价又像股市这样大涨了，那么一定还会出台强硬的抑制性政策，按住房价上涨的势头。

　　因此，从股市和楼市的政策细节我们可以看出来：

　　上面允许股市上涨，甚至希望股市上涨，但是上面不希望房价上涨。毕竟，高房价对经济的负面影响仍然未消除，比如租金过高挤压实体经济等等。所以，你觉得房价还会大涨吗？