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凌乐:中国房地产,进入“养老”时代!

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发表于 2024-8-28 22:41:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
  最近几天,建立住房养老金制度相当火热,上海等22个城市目前正开展“房屋养老金”试点,万万没想到,人的养老问题还没有解决,房就要先行养老了。

  当这个政策被讨论之时,就标志着中国房地产市场已经彻底从增量时代变成了存量时代,以前大家只关心楼修得够不够高、样式够不够新、造型够不够怪,未来大家都只关心楼会不会太老、居住率会不会太低、房屋有没有倒塌风险。

  我们都知道房地产行业已然进入下行阶段,但万万没有想到一步就进入了养老阶段,养老问题如果分摊给每家每户,那就是一个资金分化的问题,自己给自己养老嘛,这个很容易理解;但现状是国家要建立统一的房屋养老机制,就突然引发市场强烈反响。什么,要统一养老?是我还要缴钱?我还要给别人的房子养老?我的房子才买十几年,现在就要缴钱给那些四五十年房龄的老房子维修了?想得美!

  在政策未明确之前,市场引发一阵强烈猜想,本文,我们就来聊聊这个房屋养老金制度,看看到底是个怎么回事,对个人有什么影响,对未来的房地产市场甚至是中国经济,会产生哪些连带影响。

  01 需要个人再缴钱吗?

  这里我必须先说一下,因为目前房屋养老并没有一个统一、明确的规定,甚至连房屋养老都没有一个明确的定义,所以后面的分析都是基于目前官方发言和试点政策做出的一些解读,不一定精确,但肯定大差不差,就那个意思了。

  一说到养老,毫无疑问第一个问题就是钱从何处来?

  根据今天官方的答复是:不需要老百姓“直接”掏钱!

  房屋养老金的钱主要来自两个部分,公共账户+个人账户,根据宁波去年提供的样本,这个养老资金账户的比例大概是6:4,公共账户出6成,个人出4成。

  其中公共账户部分是由地方政府出,资金可能来自于卖地时计提的钱、财政补贴或者维修资金常年投资收益的钱。

  至于个人部分,就是房屋维修资金,在买房的时候这部分资金就已经由业主缴纳了。

  所以这里说的不需要老百姓直接缴纳,不等于不需要缴纳,本质上还是你出的钱,当你的小区维修资金账户上的钱不足30%的时候,社区和物业就会要求业委会开会再次补缴维修资金,补缴之后再从小区维修资金转入住房养老金账户中,所以本质上住房养老金,需要缴纳。

  02 房屋养老账户与住宅维修账户有何区别?

  上面说了,钱从维修资金里出,那为什么还要单独建立养老账户呢?房屋维修和房屋养老不是一个事吗?自己的房子自己修,不是理所应当吗?

  确实理所应当,但是维修资金的钱远远不够。一般来说房屋维修资金是按建安成本的5%计算的,差不多就是每平米30元左右,一个100平的房子缴纳的维修资金差不多3000元,这点钱仅仅足够支撑小区30年前的维修。

  大家都知道,房龄越老,维修价格越高,什么换电梯、维修外立面、水电维修都是花费大头,很多老破小和危楼甚至可能根本没有维修资金,对于老破小居民而言,房子没倒之前都能住,让他缴钱是不可能的,对于城市而言,这种房子就是巨大城市风险,要是真倒了怎么办?又涉及到城市安全,只能管。

  而且过去几年房屋质量大家都知道,别说老破小了,就是交付几年、十几年的次新房都出现开裂、摇晃等问题,才交付几年你让业主再缴巨款维修吗?

  那维修的钱全部钱都由政府出吗?很明显不可能,当前地方的财政状况大家都知道,只能是想办法从市场中筹钱。

  目前来看,钱就来自于房屋维修基金。

  这里先说一下什么是住房维修资金,住房维修资金的钱是用来维修本小区、本楼栋所有使用、老化的问题,不会挪用去给别人维修,只能专款专用,你可以通过手机APP查到自己小区的所有房屋维修资金账户总余额,钱一直躺在银行,随时使用。

  如果建立了房屋养老金制度,这钱要么会直接划扣一部分到养老金账户,要么会直接用于购买保险,比如电梯险、外墙险、维修险等等,以后出了问题由保险公司来维修。

  一个是维修资金躺在账上,等着以后使用;一个是现在就把钱拿去买保险,以后需要用到的时候保险公司出钱维修。差别在哪里呢?

  差别一:钱立马就用和以后保险公司赔;

  差别二:钱专款专用和保险资金大家用,现在的住宅维修资金只能用来维修你家小区,以后这笔资金可能先用去修其他老旧小区;

  差别三:钱想怎么分配使用就怎么使用和固定比例使用。

  简单来说,就相当于你现在手中有一笔钱,是用来以后给孩子上学的资金,准备专款专用,但是现在有个保险公司告诉你,你把钱现在就给我,以后你孩子上学的费用我来给。

  孰优孰劣,你自己会有一个判断。

  03 房屋养老需要大量的钱

  上面我提到,是因为住房维修资金不够才建立的养老金账户。那说明仅仅只动用维修基金的钱是远远不够房屋养老的,肯定会继续出台其他收费方式。

  这一次上面试点的并不是仅仅只有房屋养老这一项,还包含房屋体检、房屋保险共三项制度,那费用就更高了。

  目前我看到关于房屋养老金账户的收费模式,有两种猜测。

  第一种是房龄≥15年才缴费,首年150元一平,之后逐年递增。

  那这样100平的房子每年就是1.5万,这个成本太高了,我感觉可能性不大。

  第二种是固定收费标准为1.8—2.7元/平,每年缴纳一次。

  那这样100平的房子每年缴纳180—270元,相对能接受一些,但这个资金是否足够后续维修还是一个问号。

  不管怎么看,由居民承担房屋养老资金,已经是一个定局,没有什么可以商量的空间,当前已经有多个城市开始试点,后续自费缴纳也是一个必然事件,唯一的变量就是缴费多少的问题。

  04 中国房地产进入养老时代

  就在前几天,湖北省多个城市的住建局,更名住更局,广州、深圳、成都等城市也成立了城市更新局。

  顾名思义,以后中国房地产市场将会从关注住房建设变更为关注住房更新,重心从一手房市场转变为二手房维修市场,很多人理解为这是回归主城,实际上是避免主城过度衰退,距离回归相去甚远。

  有两个很明确的趋势

  一是住房成本会逐渐提升,以后买房都要考虑房屋养老问题,房龄将会成为一个购房重要选项,这无疑是给已经很冷淡的楼市再加一剂镇静剂;

  二是整个经济体的财政负担会更大,未来的经济重心从发展变更为维持稳定,整个市场发展机会将减少。

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