凌乐：中国房地产，进入“养老”时代！

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　　最近几天，建立住房养老金制度相当火热，上海等22个城市目前正开展“房屋养老金”试点，万万没想到，人的养老问题还没有解决，房就要先行养老了。

　　当这个政策被讨论之时，就标志着中国房地产市场已经彻底从增量时代变成了存量时代，以前大家只关心楼修得够不够高、样式够不够新、造型够不够怪，未来大家都只关心楼会不会太老、居住率会不会太低、房屋有没有倒塌风险。

　　我们都知道房地产行业已然进入下行阶段，但万万没有想到一步就进入了养老阶段，养老问题如果分摊给每家每户，那就是一个资金分化的问题，自己给自己养老嘛，这个很容易理解；但现状是国家要建立统一的房屋养老机制，就突然引发市场强烈反响。什么，要统一养老？是我还要缴钱？我还要给别人的房子养老？我的房子才买十几年，现在就要缴钱给那些四五十年房龄的老房子维修了？想得美！

　　在政策未明确之前，市场引发一阵强烈猜想，本文，我们就来聊聊这个房屋养老金制度，看看到底是个怎么回事，对个人有什么影响，对未来的房地产市场甚至是中国经济，会产生哪些连带影响。

　　01　需要个人再缴钱吗？

　　这里我必须先说一下，因为目前房屋养老并没有一个统一、明确的规定，甚至连房屋养老都没有一个明确的定义，所以后面的分析都是基于目前官方发言和试点政策做出的一些解读，不一定精确，但肯定大差不差，就那个意思了。

　　一说到养老，毫无疑问第一个问题就是钱从何处来？

　　根据今天官方的答复是：不需要老百姓“直接”掏钱！

　　房屋养老金的钱主要来自两个部分，公共账户+个人账户，根据宁波去年提供的样本，这个养老资金账户的比例大概是6：4，公共账户出6成，个人出4成。

　　其中公共账户部分是由地方政府出，资金可能来自于卖地时计提的钱、财政补贴或者维修资金常年投资收益的钱。

　　至于个人部分，就是房屋维修资金，在买房的时候这部分资金就已经由业主缴纳了。

　　所以这里说的不需要老百姓直接缴纳，不等于不需要缴纳，本质上还是你出的钱，当你的小区维修资金账户上的钱不足30%的时候，社区和物业就会要求业委会开会再次补缴维修资金，补缴之后再从小区维修资金转入住房养老金账户中，所以本质上住房养老金，需要缴纳。

　　02　房屋养老账户与住宅维修账户有何区别？

　　上面说了，钱从维修资金里出，那为什么还要单独建立养老账户呢？房屋维修和房屋养老不是一个事吗？自己的房子自己修，不是理所应当吗？

　　确实理所应当，但是维修资金的钱远远不够。一般来说房屋维修资金是按建安成本的5%计算的，差不多就是每平米30元左右，一个100平的房子缴纳的维修资金差不多3000元，这点钱仅仅足够支撑小区30年前的维修。

　　大家都知道，房龄越老，维修价格越高，什么换电梯、维修外立面、水电维修都是花费大头，很多老破小和危楼甚至可能根本没有维修资金，对于老破小居民而言，房子没倒之前都能住，让他缴钱是不可能的，对于城市而言，这种房子就是巨大城市风险，要是真倒了怎么办？又涉及到城市安全，只能管。

　　而且过去几年房屋质量大家都知道，别说老破小了，就是交付几年、十几年的次新房都出现开裂、摇晃等问题，才交付几年你让业主再缴巨款维修吗？

　　那维修的钱全部钱都由政府出吗？很明显不可能，当前地方的财政状况大家都知道，只能是想办法从市场中筹钱。

　　目前来看，钱就来自于房屋维修基金。

　　这里先说一下什么是住房维修资金，住房维修资金的钱是用来维修本小区、本楼栋所有使用、老化的问题，不会挪用去给别人维修，只能专款专用，你可以通过手机APP查到自己小区的所有房屋维修资金账户总余额，钱一直躺在银行，随时使用。

　　如果建立了房屋养老金制度，这钱要么会直接划扣一部分到养老金账户，要么会直接用于购买保险，比如电梯险、外墙险、维修险等等，以后出了问题由保险公司来维修。

　　一个是维修资金躺在账上，等着以后使用；一个是现在就把钱拿去买保险，以后需要用到的时候保险公司出钱维修。差别在哪里呢？

　　差别一：钱立马就用和以后保险公司赔；

　　差别二：钱专款专用和保险资金大家用，现在的住宅维修资金只能用来维修你家小区，以后这笔资金可能先用去修其他老旧小区；

　　差别三：钱想怎么分配使用就怎么使用和固定比例使用。

　　简单来说，就相当于你现在手中有一笔钱，是用来以后给孩子上学的资金，准备专款专用，但是现在有个保险公司告诉你，你把钱现在就给我，以后你孩子上学的费用我来给。

　　孰优孰劣，你自己会有一个判断。

　　03　房屋养老需要大量的钱

　　上面我提到，是因为住房维修资金不够才建立的养老金账户。那说明仅仅只动用维修基金的钱是远远不够房屋养老的，肯定会继续出台其他收费方式。

　　这一次上面试点的并不是仅仅只有房屋养老这一项，还包含房屋体检、房屋保险共三项制度，那费用就更高了。

　　目前我看到关于房屋养老金账户的收费模式，有两种猜测。

　　第一种是房龄≥15年才缴费，首年150元一平，之后逐年递增。

　　那这样100平的房子每年就是1.5万，这个成本太高了，我感觉可能性不大。

　　第二种是固定收费标准为1.8—2.7元/平，每年缴纳一次。

　　那这样100平的房子每年缴纳180—270元，相对能接受一些，但这个资金是否足够后续维修还是一个问号。

　　不管怎么看，由居民承担房屋养老资金，已经是一个定局，没有什么可以商量的空间，当前已经有多个城市开始试点，后续自费缴纳也是一个必然事件，唯一的变量就是缴费多少的问题。

　　04　中国房地产进入养老时代

　　就在前几天，湖北省多个城市的住建局，更名住更局，广州、深圳、成都等城市也成立了城市更新局。

　　顾名思义，以后中国房地产市场将会从关注住房建设变更为关注住房更新，重心从一手房市场转变为二手房维修市场，很多人理解为这是回归主城，实际上是避免主城过度衰退，距离回归相去甚远。

　　有两个很明确的趋势

　　一是住房成本会逐渐提升，以后买房都要考虑房屋养老问题，房龄将会成为一个购房重要选项，这无疑是给已经很冷淡的楼市再加一剂镇静剂；

　　二是整个经济体的财政负担会更大，未来的经济重心从发展变更为维持稳定，整个市场发展机会将减少。