刘晓博：三大城市，同时出手……

lameihua

　　最近几天，三大一线城市——上海、深圳和广州，都出台了新的力挺楼市的措施。

　　先看上海：

　　2024年7月9日，上海在住宅用地出让中恢复了“价高者得”的原则，引爆了市场，当天出让的4块土地不仅全部成交，两块位置比较好的土地还出现了罕见的火爆场面。

　　“杨浦平凉社区地块”受到了保利、华润、中海、招商、绿城、建发等房企的“抢购”，经过60轮竞价后，保利发展其以22.03亿元的价格胜出。该地块成交楼面价8.85万元/平方米，溢价率达21.18%。

　　“杨浦长白地块”经过79轮竞价，由越秀、北京城建联合体以22.3亿元总价斩获，成交楼面价约7万元/平方米，溢价率17.12%。

　　拍卖本来就应该是价高者得。过去几年，各地政府为了遏制地价的不断上涨，打破了这个基本原则。

　　上海历来是价格管制的高手。比如在私家车牌照拍卖中，就出台过很多“开脑洞”的做法。

　　上海在土拍中打破“价高者得”的做法，是2021年4月30日发布的，主要包括以下几个规则：

　　1、在为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价。同时，最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。

　　2、如果低于终止价，价高者得；高于终止价，便进入一次性报价环节，即现场报价取平均数，离平均数近者成入围竞标人。

　　按照上述规则，一块大家都想买的土地，最终是靠运气获得的，而不是出价高。比如某块地最高限价是30个亿，有5个开发商志在必得，都走到了拍卖最后一刻。

　　这时候就进入“一次性报价环节”，让大家最后一次报价。假设5个开发商分别报出35亿、36亿、40亿、33亿、42亿，平均数是37.2亿元，则出价36亿的开发商胜出。至于成交价，还是30亿元。

　　如果某个开发商恶意报出超高价，比如10000亿呢？其实他也不能胜出，反而便宜了报价第二高的，不信大家计算一下。

　　在打破“价高者得”上，各地有很多做法，有抽签摇号的，有上海这种数字游戏的，还有竞自持面积、竞保障房面积或者根据设计方案评标的。评标看起来能综合更多因素，似乎更合理，但事实上人为因素可能更大。

　　打破“价高者得”的确起到了平抑地价的作用。在房价、地价大幅回调的今天，回过头看过去3年的土拍，当年看似不合情理的规定反而保护了很多开发商。

　　上海在中国是重要性仅次于北京的第二大都市，上海能恢复土拍“价高者得”的原则，说明绝大多数城市都可以这样做，这对疲弱的楼市传递了正面信号。

　　上海这一波打法里隐含了两个利好：第一是恢复土拍“价高者得”，第二是拿出了比较好的压箱底货。

　　土拍是一个有技术含量的工作，什么时候卖什么样的货，非常有讲究。

　　现在市场偏弱，卖地数量不能太多，多了对市场是利空。所以一要少卖地，二要卖好地。好地一块顶好几块，回款多，对地方财政支持力度大，还可以活跃市场气氛，增加热度。

　　上海这次4块土地里，有2块属于非常好的地块，所以市场反应热烈。

　　如果政府手里缺少“好地”怎么办？比如深圳，土地资源有限，压箱底的好货极少，怎么解决？

　　改变规划，创造“好地块”！

　　深圳自然资源局最近发布公告，把深圳后海两块纯商业商务用地，调整为二类住宅用地。

　　也就是下图右侧两块黄色土地：

　　这两块地在深圳地图上的位置是：

　　这两块新的住宅用地，位于深圳房价最高的后海，旁边就是深圳湾壹号，虽然不是一线深圳湾景观，但在深圳已是非常稀缺的土地了，接近于开盘当天日销100亿元的深湾玖序。

　　深圳新增的两块后海住宅用地，很可能是2026年的年度楼盘。

　　至于深圳2025年的年度楼盘，大概率是中信的东角头项目（除非它提前到今年年底上市），据说它已经被命名为中信深圳湾了。

　　深圳在深湾玖序热销后，马不停蹄通过调规，在深圳湾畔后海片区公示两块新增住宅用地，助力楼市回暖的意图非常明显。

　　广州刚刚落地的楼市新招是：

　　境外人士（不含港澳台居民和华侨）提交在广州工作学习证明以及工作单位的有效营业执照或机构代码证复印件，并提交由申请人具结购买商品住房用于自用自住的书面承诺，提交的材料符合规定的，在限购区内可以购买120平方米以下的住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。

　　港澳居民提交申请人身份证明材料和港澳居民来往内地通行证、台湾居民及华侨提供在广州市工作学习相关证明，具结购买商品住房用于自住自用的书面承诺，提供材料符合规定的，可以在本市限购区内购买一套120平方米及以下的住宅，在本市非限购区购买住宅及在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。

　　上图是广州最新的限购地图。全市11个区，只有5.5个区保留了门槛极低的限购。限购区域买120平方米以下住宅，外籍人士、港澳台和华侨，可以凭相关证明买1套，120平方米以上住宅想买多少随便。

　　即便你在天河区把整栋的120平方米以上的上百套住宅都买下来，登记在1个人名下，都没有问题。

　　为什么要这样做？一是为了推动楼市回暖，二是可以把硬通货从海外引入中国内地。

　　会有很多海外资金流入广州“抢房子”吗？估计不会很多，但这样做传递了清晰的政策信号。

　　上海、深圳、广州，三大一线城市在三天之内都出台了新的楼市松绑政策，而且是在楼市初步回暖的情况下，这意味着什么，不用解释了吧。

　　北上广深的楼市，都还有进一步松绑的空间。比如广州可以完全取消限购，深圳、上海可以取消非核心区的限购，北京可以把外地人购房条件中的5年社保（个税）降低到3年。深圳还保留了住宅3年限售、公寓5年限售，也都到了该取消的时候了。

　　总之，楼市不回暖，政策就会不断出。

　　一线城市比较好位置、好配套的住宅，现在已经是底部，可以买了。