时晨晨：只剩鼓励炒房了？房价就会上涨？

lameihua

　　楼市已经裸奔，接下来该鼓励炒房了。问题是，鼓励炒房，房价就能上涨了吗？

　　6月26日，北京落实政策，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%-35%，房贷利率也降至3.5%-3.9%，属于史上最低。

　　自此，包括北京、上海、深圳等一线城市在内的全国楼市政策，已经调整为“极度宽松”。

　　救市政策史无前例，楼市政策极度宽松，楼市啥情况呢？

　　1、全国绝大部分城市，房价仍然持续下跌，毫无止跌迹象，同时成交量迅速萎缩。

　　2、深圳这样的一线城市也未能幸免，价量齐跌。

　　3、上海楼市有些好迹象，成交量得到释放。注意，成交量虽然上来了，但是房价仍然在下跌。

　　总结：虽然楼市政策极度宽松，救市政策史无前例，但是全国楼市仍然极度寒冷。

　　现在救楼市，准确说是救一线城市的楼市，只剩最后一招：鼓励炒房。

　　具体来说就是，一线城市全面解除限购。

　　这将是史无前例的鼓励炒房措施。

　　想一下，认房不认贷，首套房首付比例20%，二套房首付比例30%，这属于历史最低；

　　房贷利率降到了3.5%，也是历史新低；

　　信贷政策极其宽松，也属史上最宽松。

　　所以说，一旦一线城市解除限购，就相当于由“房住不炒”立即转为“史上最激进的炒房政策”。

　　问题一：一线城市会解除限购吗？会。

　　首先，房住不炒是房价上升趋势中的总体思路，这并非一成不变。

　　而且，熟悉我国政策特征的都知道，没有啥是一成不变的。

　　远一点的，当年的改革开放；近一点的，公共卫生事件对策。

　　变，只是时间的问题。

　　所以，一线城市解除限购，完全有可能。

　　而且，一线城市不仅会解除限购，以后可能还会出台更优惠政策，比如“购房送户口”等等。

　　问题二：鼓励炒房，房价就会上涨了吗？

　　不会。

　　炒房，本质上还是投资，而投资就得遵循基本的投资逻辑。

　　从投资的角度，如何理解当下的政策呢？

　　现在20%的首付，相当于5倍杠杆。

　　想一下，在下跌趋势中，押上全部身家，5倍杠杆做多。

　　炒期货都没这么激进！

　　炒房客也不会这么傻，他们会高杠杆买入“笋盘”，会在房价上升趋势中加杠杆，

　　但是不会在下跌趋势中去接飞刀，而且是高杠杆接飞刀。

　　所以，即便放开炒房，炒房客也不会是第一批入场的人。

　　问题三：第一批入场的是什么人？

　　第一批入场的人，还是外地人，还是先消耗“老破小”。

　　最近一轮楼市，一个典型的特征是什么？“老破小”成交活跃。

　　杭州、成都、上海、深圳等城市的“老破小”成交量都起来了。

　　比如，今年以来，深圳楼龄20年以上的房源成交占比升至40%以上，总价250万元以下的房源成交占比升至15%。

　　楼市起来的逻辑是什么？

　　外地人接盘老破小——老破小原业主置换新房或改善性住房——改善性住房原业主接盘高品质住房。

　　这一波楼市政策出台之前，“老破小”是没人接盘的，楼市游戏的第一个环节就熄火了。

　　现在一个好迹象是，游戏链条最低端的“老破小”成交量开始起来了。

　　那么，能否推动这个游戏玩下去呢？

　　很难。

　　从价格上看，老破小很难涨价，也无法带动次新、新楼盘，以及改善性住房价格。

　　主要因为老破小的供给实在太多了。

　　从量上看，老破小成交释放出来的资金，也很难推动高级别房子需求或价格。

　　这一波政策放松，释放的是过去多年的需求，由于集中释放，所以才显得“量”还不错。

　　但是也仅此而已，因为后继乏人。

　　问题四：年轻人都在逃离一线城市？

　　现在年轻人的心态，跟前20年经济高速发展时候截然不同了。

　　以前，全国各地各阶级的人，都涌入高等级城市。

　　无论是中等城市或小县城的富二代、官二代，还是农二代、贫二代等等，都涌入大城市，涌入一线城市，寻求更好的机遇。

　　这群人，尤其是有家底的人涌入城市，极大地点燃了一线或其他高等级城市的楼市需求。

　　现在呢？情况截然不同了。

　　“族望留原籍，家贫走他乡”，这种理念已经全社会接受了。

　　小城市或小县城的富二代、官二代们都选择了留在原籍，不去大城市了。

　　现在还去大城市的，基本上就是农二代或贫二代。

　　也就是说，大城市虽然人还是很多，甚至以后还会增多，但是那些都是一些完全没有购房能力的人，购房需求并没有增加。

　　而且，年轻人对一线城市的兴趣，一直在下降，现在已经发生了质的变化。

　　比如，2018年的时候，虽然大城市吸引力有所下降，但是一线城市仍然是大学生就业“首选”。

　　那时候的年轻人，愿意背井离乡，以换取更大的发展空间。

　　现在情况完全变了。

　　猎聘大数据研究院《2023届高校毕业生就业数据报告》显示，从2023届应届生投递不同梯队的城市来看，新一线城市占比最高，为38.54%；其次是一线城市（37.32%）；53.64%的应届生表示最理想工作城市是新一线城市，其次是一线城市（占比24.24%）。

　　什么意思？几十年来第一次，一线城市对年轻人的吸引力降到了第二位。

　　而且，最近还有一个趋势是，一线城市租金一直在下降，最近三四线城市租金反而回升了。

　　这其实也说明，人口从高等级城市回流低等级城市，跟之前的人口流向截然相反。

　　为什么一直强调一线城市？

　　因为只有一线城市的房子是“稀缺的”，或者结构性稀缺，而且需求相对较大，其他城市的房子都严重过剩。

　　所以，年轻人的选择很重要，如果有家底的年轻人都不去一线城市，那么谁来接盘一线城市的老破小？

　　不接盘一线城市的老破小，房子的游戏又怎么能玩得下去？

　　所以问题的关键就是：“族望留原籍，家贫走他乡”这个理念何时被证伪。

　　如果不仅不会被证伪，反而一再说明这句话很有道理，那么一线城市的楼市就很难起来，全国的楼市也很难起来。

　　只有这句话被证伪了，经济才会繁荣。