卡夫卡：聊聊糟糕的房地产数据

lameihua

　　今天统计局出了房地产数据，下滑得有点厉害，有点超预期。

　　1-5月份，投资同比下降10.1%，施工面积同比下滑了11.6%，房屋新开工面积下降24.2%，房屋竣工面积下降20.1%，新建商品房销售面积同比下降20.3%，新建商品房销售额下降了27.9%。

　　想想五月份，一波刺激政策出炉，房地产板块股票大涨，我还特别提醒过大家，现在说行业见底不算错，但这个底是L型的，在下面那条杠杠上停留多久且还有的说呢。

　　周期行业见底的一个标志是供给下滑到某个极限程度。

　　大家可以去参考一下2016年那一波侧供给改革，钢铁和煤炭行业去产能，然后产能过剩的钢铁煤炭行业开始涅槃重生，活下来的企业们很是过了几年的好日子。

　　当然了，房地产比钢铁煤炭这些产业复杂多了，因此处置起来就更复杂。

　　还记得那句话吗？如今我们国内最主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

　　所以谁不想住更大一点的房子呢？

　　如果不是口袋里的收入不匹配，我都想住在皇宫里，找几百个人伺候呢。

　　就像2015年大家发现煤炭产量37.5亿吨过剩，到2023年，产量攀升到47.1亿吨，也没怎么过剩。

　　所谓的过剩，其实是相对的，相对于消费能力，生产过剩。

　　现阶段地产行业最大的问题是如何提升老百姓地产消费能力。

　　难道你们不买更大的房子是因为压根都不喜欢吗？承认吧，都是因为买不起。

　　真正钱多到都是数字概念的时候，你还会在意买了房马上贬值这件事吗？

　　就好像喜欢新款服侍，明知道过季以后肯定会疯狂打折，但只要你钱够多，会在乎那个折扣吗？

　　我有时候会思考房价的问题，为什么中国房地产价格在过去的十几年里上涨得如此迅速？

　　当然了，有金融化这个利器在里面。

　　但真正支撑房价上涨还是人口迁徙，大量的人口从农村向城镇迁徙。

　　我记得很久以前，底层老百姓的收入那是相当的低，大家可以看看当年描写民工生活收入的影视文学作品，但凡没在那里瞎扯，就该知道从前无论是进厂还是去工地，在人口红利的压迫之下，劳动价值低到什么程度？

　　但随着中国经济发展，底层老百姓收入都上来了，外卖小哥月入过万也不是什么稀奇事了，这在20年前你敢想吗？

　　在市场最狂热的时候，一切关于需求，关于美好前景的预期都会被透支了。

　　经济飞速发展，底层老百姓收入增长。

　　在核心大城市里，可能普通工薪阶层掏空六个钱包还买不起一套房子，那时因为核心城市定价跟普通城市不一样，人家瞄准的客群是全国人，假如不限购限贷一下，房价还能再上几个台阶，不信大家可以看看北上广深那些豪宅的价格。

　　一旦放开炒作，老破小的定价体系也会瞄准顶级豪宅，别问我为什么，在充沛的资金刺激下，各种上头的行动都是人性使然。

　　其实房价的分水岭在2017年。

　　正是那一年，燕郊的房价开始崩了。

　　但燕郊房价崩了以后，北京市区的房价还能冲高。

　　有意思的是，2017年也是人口出生数据的一个拐点。

　　本来预计放开二胎的婴儿潮并没有如期而至。

　　燕郊是个代表，很多三四线城市的房价也是从17年开始就再也没恢复。

　　恩，我们王首富的光环也是从这一年开始褪色的。

　　2021年开始，国内外贸行情好的不要不要的，然后宁波的房价创了新高，这一年，恒大崩盘。

　　人口基数，老百姓的收入情况直接决定了房地产宏观需求状况。

　　别拿个别城市来说事，就好像熊市来临，再怎么熊，大熊来袭一样会有个股屹立不倒，但到拐点的时候，这些强势股大概率会有一个补跌的。

　　漫长的摩底过程中，供求关系会彼此去找寻一个平衡。

　　还有人问我，怎么看房地产行业融资下滑这件事，这怎么看呢？各项指标都在下跌，偏偏融资涨了，银行敢那么猛吗？再怎么给白名单，都得有的放矢啊，你不买地，不盖房子，房子卖不动的，就凭白问金融机构要钱，出事了谁负责？

　　出清是一个非常残酷的过程。

　　我从2019年就在说，最终地产行业的问题会用时间换空间去解决，靠CPI上涨慢慢解决。

　　给大家讲个有意思的事吧，我现在定居在一个四线小城市，请了个钟点工过来打扫卫生，这个大姐靠自己当钟点工，丈夫当维修工，买了套140多平的房子，所以我有时候在想，这里的房价真的算高吗？用得着太担心吗？

　　房价让普通人都能很容易触碰得到，就别说什么生活压力太大了。

　　很多企业从一线城市搬走，有些即便不全部搬走，也开始分出一些生产，办公部门到二三线城市。

　　技术发展让远程办公变得非常轻松。

　　记得十年前我曾苦口婆心的劝很多人卖掉办公楼，都不用有什么未卜先知的能力，只要看到4G通讯技术发展，看到网络视频传输如此轻易便利，看到网络支付成为一种趋势，就该知道从前靠中心城市搞聚集效应输出服务业的那一套模式，差不多到头了。

　　技术发展永远会改变经济格局。

　　最近一直在说数字经济，新质生产力，这意味着什么？

　　所以对整个地产大盘而言，到底要追求几个一二线城市的红火，还是要三四线小城市重新焕发活力呢？

　　再平衡的过程可能会相对漫长，且诸多煎熬。

　　但还是那句话，在大势面前，一切逆势的努力都是螳臂当车。

　　今天看到有V评论地产数据，说是马上会有更猛的政策，更猛的药来。

　　我觉得，救地产应该是从源头起的。

　　不平衡，不均衡的发展才是真正的拦路虎啊，所以为什要大力发展数字经济？