叶立华：老破小的春天，是回光返照，是新势到来

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　　所谓老破小，指位于主城区，房龄超过20年的二手房，随着各地落实新政，降首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率三板斧出台，把新房给干挺了。

　　随便举个例子，比如成都老城区，老旧小区一个月成交的二手房能到一只手数不过来，挂牌一个月就能出手的比比皆是。只要业主降点价，买主再讲讲价，一般谈到十多万的时候，就痛快成交了。

　　广州市这种老房子多的城市，各个不逞多让，广州市出现了挂牌当天就出手的。这些老房子能出手，主要原因就是便宜，第一是总价便宜，预算往往不到150万。

　　不是说150万少，而是上述城市的新房，动辄两三百万。和新房比便宜。成都市的贝壳网发了个消息，说统计表明，成都市的二手房交易，100万到150万元房源的成交占比小幅增加，处于近一年较高水平，呈现弱复苏状态。

　　官话套话，贝壳是卖房的，自然随便说，好不好都是为了业绩。但是随便对比一下别的城市，别的中介公司的报告，就能发现，老破小确实是成交周期短了，成交量高了。

　　杭州市我爱我家发布的数据表明，许多小区5月二手房成交量都突破了20套，甚至有极端的小区一个月卖了60套。

　　两相印证，结论为真。

　　有人说买老破小是为了保值，可是老破小的房价都跌到了17年，有人说买老破小是为了拆迁，可是旧城改造如火如荼。

　　老破小能火起来，真实原因只有一个，就是面积小，导致总价低。

　　业主多是城市老人，家里不止一套房子，看着房价下跌，想着赶紧把房子出手，为的是减少损失。多这一套房子不多，少这一套房子不少，留着租出去，租金拿不了多少，但是要是卖了，现在就能拿一百万。

　　于是业主一般倾向于降价，降价十万十五万，也能接受。毕竟现在降价，只是降价了，大部分钱还在手里。现在不降价，卖不出去了，最后只有一个水泥壳子。

　　买家在市区定居的愿望比较强烈，老破小无所谓，能享受到市区的便利医疗或者教育，还有生活即可。手里没有多少钱，自然倾向于讲价，趁着新政策赶紧拥有自己的住房。讲价就要拿大刀砍，一砍就是十几万。

　　比如上海市的一些老旧小区，不惜一平降价1.5万出售，随便一个40平的老破小，直接降价60万卖。

　　一边愿意砍60万，一边能接受砍60万，于是，双方心照不宣，一边想降价抢跑，一边想低价简陋。自然一拍即合。60万的降价都能接受，十几二十万的降价没啥接受不了的，所以成交量变大。

　　上海北京的二手房老破小，跌幅在40%左右的不少，这个跌幅是比起最高点的跌幅，不是比起真实价值的跌幅。

　　讲回光返照，套出最后的资金也好，讲新常态开启，以后房子还会继续降价也罢，现在市场的反馈很好，只要拿出降价的诚意，就能换来购买的行为。

　　卖不了的，还是降价不够到位。肯降价，就能卖。这总归是好的开始。