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安民:买房吗?城市家庭如何应对下一轮大牛市做好资产...

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发表于 2024-5-18 11:06:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
  近期房地产政策频出。主要有4类:

  第一,进一步放开限购。西安、成都、杭州放开限购。杭州是经营城市的首创者,就是用卖地收入搞城市建设,城市建设好了推动房价上涨,房价上涨推动地价上涨,地价上涨进一步推动城市建设。这始于杭州。杭州放开限购,表明强二线地产市场也一样冷,需要加温。

  再就是北京、深圳也放宽了非核心区限购政策。注意是非核心区。

  第二,重点城市加快落实以旧换新政策。全国有超过50个城市都推出了以旧换新政策,办法有三:一是帮卖旧房+卖出后按流程买新房;二是开发商或国资平台收购旧房+售房款购买指定区域新房;三是购新房发给地方补贴。地方这么积极,原因在于利益,那就是救楼市就是救自己。

  第三,国家不断推进试点收购开发商手中积压的房地产。一是压价,这个价绝对不是市场价,将会是一个压得很低的价格,估计成本之上,但只有不多的毛利,目的是盘活流动性。二是国家收上来以后,主要有两个用途:或租,或按经济适用房、保障房卖给普通老百姓。

  第四,首套房首付比例不低于15%,二套不低于25%,公积金贷款利率降0.25个百分点。

  这里讲下我的观点,那就是要隔离经济适用房、保障房和普通商品房,不能把两类房混在一起。如果混在一起,一定引爆金融危机。原因很简单,现在这个价格老百姓不掏钱买,要么不懂,要么认为价格降得不够。但国内房地产整体没有降30%以上的空间,因为新房整体降30%以上,一定引爆二手房,导致银行出问题。但是现在老百姓如果买了经济适用房或保障房,国家的收购价很可能降幅超过30%,一旦老百姓拿到这些保障房、经济适用房,再以自己的成本价为限到市场上卖,那么就会将旧的二手房市场砸爆。所以这两个市场必须隔绝,设置一个期限,比如20年内(或永久)你要卖,只能卖给国家, 国家以成本价回购,再卖给要房的底层百姓。这样市场是市场价,保障房和经济适用房是另外的价格体系。

  周一文章《下轮资产大牛市,利好哪些城市人?》讲了一大堆,实际上只有几句话,就是下一轮大牛市,城市家庭资产如何配置?

  下面是周一的原文:

  这样的家庭,要有更好的生活,一波资产牛市可让多数城市家庭满血复活。但房地产很难有牛市。局部走强容易,整体走强很难。因此下波大牛市,如果家庭资产只配置在房地产中,且贷款量大,那么即使出一波大牛市,也很难解决他们的问题(每月少付点利息,这个未来可以有),只是房价可能不会再怎么跌,当然在这附近出现局部反弹,那是可以有的。

  也就是我们可以通过模拟计算,给您提供不一样的视角。总体来说,家庭资产配置,需要根据大势相机而行。普通人做资产布局,要学会乘势。

  以上为引文。懂业务的人,不管做没做过房地产,或者懂财务的人,能够明白内里的逻辑。房地产商每年的销售收入,减去成本,再减去费用,再减去应收账款和其他应收计提,存货跌价计提,固定资产折旧,所得税费,加上利得,加上营业外收-支,再减去少数股东损益之后,那就是净利润。房地产商拿净利润分红,但更为重要的是买地,可是多数时候地价已经涨了。从拿地到卖房,周期一般两年(快的9个月),我们如果把两年后买地的钱替代两年前拿地的钱,将它作为成本,再把两年前的账重算一遍,结果就是地产商没多少利润。

  所以,房价的上涨就是刚性的。这是1998年到2021年房地产大牛市已有数据揭示出来的内核。当然,做财务的一定不能这么算,财务原则是当期收入配当期成本,时间必须吻合;但投资看的是长周期,就可以这样看问题。角度一换,很多东西瞬间就清晰了。明白了这点,就知道房价高峰时拿的地,那就是炸药包。

  就是我们如果辩证地、多角度看问题,结论往往大不一样。人和人的差别在思维,思维决定了认知,认知决定结果有天壤之别。

  前26年,房地产作为载体承接了中国财富的巨大上涨,与此相关的人都挣钱了,好些人发大财了。这很正常。只是下一轮财富大潮,房地产绝不会是主要的载体。因此下一轮资产的上涨,主要不表现为房地产大涨,而是以别的资产上涨为主。这就像前十几年,房地产大涨,别的资产不怎么涨一样。

  讲到这里,城市人怎么配置自己的资产,那就很明确了。有一点很清楚,这两年配置资产,不要100%配置在房子里。房子迟早有反弹,降息后您每个月可以少付一两千利息,这些都可以有。但您后面如果重仓房子,您资产大涨几倍的可能性,从面上来说不可能。个别特殊的地方另当别论。当然,把时间拉长,比如10年15年,那则不一定,很多套住的基本可以回来。这是今天要强调的第一层意思。

  第二层意思,我前几个月的观点讲得很清楚,这轮房价下跌了3年,那么今明年将进入比较好的可以出手的周期。我这里说的是刚需,非刚需就不谈了。但即使刚需,也不是随便就可以乱买的。千万要做足准备。不做足准备不进场,否则容易吃大亏。有些看似没问题的交易背后一样有陷阱。准备一定要足,技巧一定要有。一通乱买,闹不好您几年的工白打了。毕竟挣钱不容易是吧,房子买不对,损失起来就以十万计。

  比如我前期讲过我的一个外甥,在恒大某分公司工作,工资不错,有些积蓄,就准备买恒大给内部员工的现房,后来又想买恒大财富的理财产品,问我,我都给劝住了。他两次成功避开了恒大的坑。一次是运气,两次就不是运气了。买恒大财富理财产品的2020年都被坑了,这个大家都知道。但买恒大现房的内部员工好些被坑了,多数人都找不到缘由。

  有人会说,现房还掉坑?什么情况?很简单,他现在的收入跟当初能比吗?他年轻,农村出身,要贷不少吧?这意味着他当初若出手了,现金流一定有问题,现在房子就是银行的了。那么他的首付和几年利息就白付了。这类事不少。

  小红书上有个南京网友的文章,看了令人心生悲凉。

  人家是1993年的,农村孩子,2020年初买的房,总价310万(跟我周一文章模拟的多像)。90多万首付,贷款200多万,月供最初1万2,后来1万。还了4年款,等额本息,利息付了50万。不满二增值税11万多,二次装修20多万,中介费2万,房子亏88万,222.7万卖掉,一共亏损170万,相当于人生最好的10年全白干了。

  文字读完,我好半天喘不过气来。我深知农村孩子的不易。像我初中三年,真的不是人过的日子,几个月前我初三班主任过70岁,我写过初三生活的文章,往事不堪回首。16岁暑假打工搞建筑,小身板儿,100斤一包的水泥从一楼扛上四楼,两腿就一直筛糠,一筛筛一天。工余,就拿出身上的笛子吹会儿。工友问这么累你还吹,我说吹开心了就好。不为别的,人得有个盼头,自己得给自己放松,给自己打气。

  选择大于努力,有时选择错了,前面的努力就白废。只是很多人都不明白这个道理,只会跟风,一跟风,就把自己的幸福亲手葬送掉了。他才31岁,后面的人生他只想躺平。真不知道怎么说好。

  这世界很多东西都靠不住,自己强大才是真的强大。其他都是浮云。

  未来几年A股市场如何走?它深处的逻辑是什么?影响有多大?我前期说,今年是筑大底之年,如何判断市场筑大底?大盘见大底后会运行到什么地方去?今年为什么会有大机会?建议大家读读《对话安民Anmin0001(一):投资大时代,不要放过那种改变您一生命运的大机会》,那篇文章很长,22000字,还是很费心血的。里面的逻辑讲得非常清楚。对了,有些银行暂停三年期和五年期大额存单。这说明利率在朝着我们预判的方向往下走。这个大趋势的改变,现在您还看不出来,但我们几年前就很清楚的,它未来会深刻地改变中国。它们对中国、中国社会和各行各业都会存在深刻的影响,包括对资本市场,可能过几年,当您回过头去再看,却发现原来如此,原来机会就在我们身边,但是自己曾经很笃定地错过了。我们前期研究了一批公司,里头也许有您感兴趣的品种。您可以移步前去看看。我还是那句话,做好准备,为您的人生翻开新的一页。

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