杨国英：今天，超级王炸来了……

lameihua

　　力度空前，远超2008年。

　　今天，王炸级别的楼市刺激开启了。

　　公积金贷款利率下调

　　公积金贷款，首套5年期以下利率为2.35%、5年期以上利率2.85%，这是历史最低。

　　商业贷款利率取消下限

　　现在首套房贷款利率普遍在3.3%左右（除了个别一线城市），本就历史最低，现在又取消贷款利率下限，这意味着接下来多数城市的首套房贷款利率很可能要下调到3.0%左右，更将是历史最低。

　　首付比例下调，首套15%，二套25%

　　2008年为了应对次贷危机，当时楼市刺激首付比例也仅下调至20%，现在直接降到15%，这更是史无前例，并且还将证明后无来者。

　　央行拟设定保障性住房再贷款，再贷款规模3000亿

　　按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿——设定保障性住房再贷款以鼓励地方政府收购库存新房，这个动作史无前例，但力度远远低于前几天彭博社的小作文，规模比较符合我昨天的判断（至多六七千亿）。

　　针对这次史无前例的楼市刺激，我直接给4点判断。

　　1，接下来两三个月，楼市成交量会显著上升，但房价不会明显上升，道理很简单，房地产投资逻辑彻底改变了，已经从原来的交易套利逻辑改变为现在的持有收益逻辑了，现在住宅的持有收益距离市场利率还有一定的落差。

　　所以，现在政策刺激刚需买房，其实也给了难得的卖房机会（这个机会未来几年可能没有了），以合理的价格卖房，现在至少可以成交了。

　　2，负债率低于75%且土储和在建项目主要集中在一二线大城市的开发商，在今天超大力度的政策刺激之下，应该救活了，整体不再有破产的风险了，但是，对于负债率超高或土储过度集中在三四五线城市的开发商，还是不可能救活，这部分开发商未来还是会走向破产重组之路。

　　所以，接下来的地产股，必将进入结构性分化，能够救活的股价整体还会往上走，不可能救活的股价至多再冲一冲就会持续下跌、这其中的多数未来超大概率会退市，这需要持续跟进研究，而对于没有研究能力的，建议还是优选物业股，这是我们春节长文首选的2024结构性机会，这段时间，物业股的整体涨幅，其实一点也不比地产开发股差。

　　3，力度空前的楼市政策刺激，会对股市整体流动性造成影响，但这个影响不会特别大，中期影响应该会导致股市估值中枢预期下调5%-10%，同时，在短期（接下来的六七月份）会导致部分行业承压的同时，也会间接带来一些局部投资机会，包括内围市场和外围市场的局部投资机会，注意，这些局部投资机会肯定不是当下已经兑现或兑现较多的涉房行业，关于这些，后天（星期天）下午3点私享会专属直播时，我会与会员朋友详细分享交流。

　　4，今天相对超预期的楼市刺激，会对人民币汇率造成一定的影响，这个影响很有可能会延续整体中期，当然这事实也与全球局势接下来的演化有关，在一个全球存量博弈比烂的时代，一切都有可能发生，而我们要做的，就是跟踪关注并及时优化相关投资逻辑因子，这对实战至关重要。

　　最后讲一讲，自4月21日我们在私享会详细分享港股（AH股）高股息股机会、并于4月22日明确强调港股（港股通）迎来中期超级底部至今，恒生指数足足上涨了19%，这一轮押中港股（港股通）的，整体收益应该都很不错了，许多朋友反馈不到一个月收益率已经超过30%。

　　接下来，对于盘感较好的，可能做一些适度的低频的弹性盘小T，对于盘感偏弱的，建议忽略中期和中短期波动，可以持有之前我们分享的弱周期预期中高股息板块不动，既然盘感偏弱，那就一动不如一静，没有必要算账太细。