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时晨晨:传言成真!史上最猛救市 成败在此一举?

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发表于 2024-5-17 20:43:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
  救楼市的终极大招,终于亮相了!

  意外的是,央行也连发三个大招,鼓励大家买房。

  这属于“房住不炒”限定下,极限救楼市的操作了。

  因此,救不救得了,就看这一次了。

  01、传闻成真,极限救市。

  这次救市,是顶层协调和统筹多个部门,向空头发起的最后的决战。

  参与的部门有,中国人民银行、住房城乡建设部、 国家金融监督管理总局、财政部、各地方政府相关领导以及国有银行等大型金融机构。

  值得关注的动向有三个:

  首先,最近各地相继出台重磅政策“救市”。

  4月底以来,北京、上海、天津、深圳等已有超50个城市(或行政区)下场买房了。

  形式有:地方委托机构帮助民众“卖旧+买新”;牵头组建住房保障银行,从城投手中收购现有存量住房;直接对购房居民进行补贴或税费减免;预付租金将民众旧房转保障性住房等等。

  这些政策,都局限于“以旧换新”,尽量避开跟开发商直接打交道。

  其次,顶层发话,允许地方政府下场买房子,特别是允许从开发商手里买房子。

  从几天前,市场都在传闻,地方国企要亲自下场买房子了。

  今天,终于亮相了,算是对之前各地动作的“肯定”。

  但是它跟之前传闻也有几个不同。

  刚开始彭博报道,下场买房子的主体是地方国企,后来小作文传的是,下场买房子的主体为城投公司。通告里面写的是,地方。

  究竟谁才是购房的主体呢?

  央行给出明确答案:被选定的收购主体地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务 不得为政府融资平台。

  更重要的是,这次明确,地方下场买房子,不只局限于二手房,还可以从房企手中买新房。

  具体来说是,所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房 对不同所有制房地产企业一视同仁。

  为什么需要特别强调这一点?因为这里面存在道德风险。

  “美国回购股市,日本回购债市,中国回购房子,全球三大泡沫都找到了化解危机的方法。”

  美国股市、日本国债、中国房价,所谓的全球三大泡沫,解决办法有本质区别。

  美国上市公司回购股市,是私对私;日本央行购买日本国债,是公对公;我国地方购买开发商房子,是公对私。

  对比一下,我们解决房价泡沫的方法明显存在潜在的道德风险。

  很容易让人想到一句台词:“先让豪绅出钱,带着百姓捐钱。豪绅捐了,百姓才跟着捐。钱到手后,豪绅的钱,如数奉还,百姓的钱,三七分账。”

  当然,住建部明确表态:在购房的过程中,要坚决依法查处各类违法违规行为,不让违法违规者“金蝉脱壳”,不让损害群众利益的行为蒙混过关。

  比较意外的政策是,央行也同时连放三个大招:

  1、全面下调房贷首付比例,首套房15%,二套房25%。

  2、取消首套房和二套房商贷利率下限。

  3、自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

  再联想一下,现在除了北京上海和深圳的核心区域,基本上全国任何一个城市,你都可以买房,而且可以几乎无限制的买房,可以极其方便的加杠杆。

  而且首套房加6.6倍杠杆,二套房可以加4倍杠杆,个别地方和个别楼盘估计能做到10倍杠杆,甚至20倍杠杆。

  同时,房贷利率又是历史最低,各种信贷政策和门槛又异常宽松,只要有房基本上都能批贷款。

  换言之,如果全国解除限购,那么之前这些政策组合的含义就是,全国范围内放开“炒房”了。

  由于确实又那么几个区域存在限购,因此当前这些政策,基本上算是“房住不炒”限定下,救楼市的极限操作了。

  02、现实很残酷

  1、房贷利率的迷惑性。

  降低房贷利率,能刺激买房吗?从逻辑上讲,刺激作用非常有限。

  因为我们的房贷利率是浮动利率。

  今年房贷利率很低,又怎样?明年给你涨30%,两年后给你翻个倍。

  今年月供低,但是明年,或者后年的月供又涨回去了啊。就一年的房贷利率让利了,这能让几个钱?

  对比一下美国。

  美国利率这么高了,他们的房奴应该压力很大吧,破产的比较多吧?

  其实不是的。

  房价上涨抵消利率上涨是一方面,更重要的是,美帝90%的房贷利率都是固定利率。

  很多美国家庭的房贷,都是政策利率接近0的时候办理的,一般就是15年或30年。

  即便政策利率上涨了,他们的房贷利率仍然很低,15年或30年不变。

  现在美国房贷利率这么高,应该绝对没有人买房了吧?

  也不是的。

  虽然买房的人大幅下降了,但是也有人在买,难道他们不怕背负这么高的利率吗?

  不怕的。

  因为美国的转按揭和再贷款业务非常方便,以后利率下降了,你可以去银行重签贷款,把房贷利率降到最低。

  2、资金缺口相当大。

  根据之前的传闻,这次极限救市还有一些补充信息。

  比如,这次地方下场买房子的规模,要远比此前各地试点的规模大很多。

  具体购买的规模有多大,还不清楚,但是有一个定性认知是,现在楼市库存太多了,想靠地方下场买房扭转预期,也很难。

  一方面,新房库存又回升到了2015年的水平;另一方面,二手房挂牌量又急剧飙升,楼市每出一次利好,二手房挂牌量就飙升一次。

  天风证券把新房和空置二手房库存都算上去,一共是26.3亿平方米,对应的去化周期约为25.4个月。

  如果把住房去化周期压降到18个月以内,需要消化7.7亿平方米库存,大概估算需要约7万亿元的资金。

  钱从哪里来吗?

  今年中央财政赤字安排3.34万亿元,地方财政赤字安排7200亿元,超长期特别国债1万亿元,地方政府新增专项债3.9万亿元。

  上面加起来,一共才8.96万亿,而买房就需要花7万亿,一下子花了预算赤字的78%,怎么可能嘛!

  最新消息称,央行将设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。

  这5千亿的资金,对比7万亿缺口,效果可想而知。

  所以,愿望是美好的,而现实是残酷的。

  3、地方买房,议价空间有多大?

  地方收购开发商的房子,究竟该如何定价呢?

  看到一个消息是,购房价=土地成本+建安成本+5%的利润率。

  坦白来说,这个价格对开发商来说算是相当“苛刻”了。

  我们看一下最近几年,开发商的毛利率趋势,从30.5%一路下降至11.5%。

  如果按5%的毛利率计算,那么地方从开发商手中买房子,还有5%的溢价空间。

  4、楼市见底了吗?

  当前的房价,主要城市已经较历史高点普遍下跌20%-30%了,个别城市甚至下跌了40%。

  这一波楼市跌幅,还是相当大的。

  但是,这是不是底部,还是老百姓说了算。

  因为根据房价收入比来看,要么是我们的收入太低了,要么是我们的房价太高了。

  如果老百姓的积极性再次被调动起来,透支未来收入去撑地产,那么地产可能会像美国当年一样,再过三四年就企稳了。

  如果像日本那样,那可就麻烦了。

  总之,在“房住不炒”限定下,所有的政策基本上都用尽了。

  地方下场购房,托底。还有降首付、降利率、降门槛等等。

  如果这次还稳不住楼市,那么下一步估计就该彻底放开炒房了。

  但是,性质就变了。

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