杨国英：狂飙！政府要出手了？……

lameihua

　　一篇小作文，引起连续狂欢。

　　昨天，坊间流传的一篇彭博社小作文，直接引发地产股狂飙。

　　这篇小作文称，“（中国）政府可能会从开发商手中收购数百万套存量住房（库存的新房）来做保障房，以此推动楼市去库存。”

　　在这篇小作文发酵之后，杭州临安区随即启动楼市去库存。

　　再然后，市场又将天风证券研究所5月12日的研报扒了出来，在这篇《收储存量房是否可行》的研报中，天风证券研究所称“据其测算，政策通过收储压缩住房去化周期至平衡状态，大约需求约7万亿元的资金，这还是在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下。”

　　这一连串的信息释放，不能不让人怀疑，近期市场有一股灰色力量在推动地产股的狂飙。

　　对此，简单说两点：

　　一，地方政府是有可能收购库存新房，但不可能全面撒网，规模更不可能高达百万套或金额高达7万亿。

　　任何一地政府，是否收购库存新房、以及具体收购多少，肯定是要算帐的，这个算账至少会结合具体城市的债务杠杆率、人口到底是净流入还是净流出、现在二手房是过剩还是不足。

　　比如，现在许多三四五线城市，本身债务杠杆率就很高，即便想加杠杆也很难，同时，现在三四五线城市，普遍是呈人口净流出的状态、且二手房本身就相对过剩，在这种情况下，这些地方政府可能会收购库存新房吗？

　　肯定不可能。

　　这不是吃饱了撑着吗，收购库存新房是为了养猪还是养兔子？！

　　所以，真正有可能收购库存新房的地方政府，应该以一线和二线大城市为主、且人口还是净流入的（最近两年每年的人口净流入至少在5万人以上），这一类的大城市，全国总共也就10个左右，但即便这些优质的大城市，出手收购库存新房的数量，至多也就一万套左右，不太可能再多。

　　至于弱一些的、每年人口净流入低于5万人的二线大城市（比如东北和中西部的省会城市），地方政府即便出手收购库存新房，其数量事实也是极少的甚至可以忽略不计的。

　　所以，从这个角度看，接下来地方政府出手收购库存新房，在全国范围内，最多不会超过30万套，怎么可能有数百万套之多！可能涉及的总金额至多也就六七千亿，怎么可能会高达7万亿之巨！

　　二，地方政府收购库存新高，政策的核心诉求应该是化解房地产不良资产，而不是救房企，更不是推动房价新一轮上涨。

　　现在的房企，普遍现金流匮乏，且多数房企已触及破产之边缘，这就导致许多房企过去两年的已开工甚至完工率超过80%的楼盘，没有资金继续推进了，根据我上月的调研，现在这种情况比较普遍，因为，现在施工方和材料方普遍要求开发商现款了、不再像以前那样垫资了。

　　面对这些已经开工尤其是完工率超过60%以上的楼盘，现在地方政府不接手不盘过来，就有可能会变成烂尾楼，这不仅影响市容市貌，而且会造成社会财富的巨大浪费。

　　所以，现在地方政府收购存量新房，其核心目的，是为了防止批量烂尾楼的出现，而不是什么救房企或什么推动房价新一轮大涨。

　　房企是不可能去救的，也是无法救的（除了国资背景的），因为，现在的绝大多数民营房企，事实早已经资不抵债、且普遍还有规模不小的美元债，在这种情况下，政府怎么去救房企，怎么去拿财政的钱去救房企——之于房企而言，个人认为，今年下半年和明年上半年，会进入密集的破产重组潮。

　　房价更是不可能继续推动大涨的，现在之于房价的政策，政策核心诉求是稳房价（避免房价继续大跌）、而绝不是继续推动房价大涨，这其中既有楼市投资逻辑已经大变的现实（以前注重交易差价，现在转为评估持有收益），也有让楼市回归常态不再结构性挤压实体经济的必然。

　　当然，之于股市炒作而言，部分适合短炒的投资者，在本轮行情开启之初，用部分仓位精准介入赚一把，这也未尝不可——但是，部分投资者有个痛病，在介入之初原本是想短炒的，但介入点位不对、右侧追高介入了，然后被深套了，再然后就自欺欺人视为价投了，大亏从来就是这么来的。

　　注意，就地产开发上市公司而言，现在市场整体风险还没有真正出清，因为从财务上看，如果房价今明两年不能企稳、并且上涨15%左右，那么，当下至少70%的地产开发上市公司，未来一年左右超大概率是要进入破产重组的（当然也要退市）。

　　但是，涉及地产的，事实也并非没有相对安全的结构性机会，比如物业上市公司，这是相对可以穿越周期的、且整体不存在破产重组的可能性，楼市好不好、房价涨不涨，物业费总得还是要缴的，这也是我们在春节3万字长文的第五章“2024年股市的6个机会”，将物业股作为第1机会分享的原因所在，最近一个月，A股物业股普涨幅度接近30%，港股（港股通）物业股更是整体大涨超过了50%。

　　再说一说今天港股大涨，在今天继续大涨之后，港股的恒生指数最近一个月已经疯狂大涨接近20%，类似这样的结构送钱机会，今年年内应该很少再有的，如果有的话很可能也要等到今年年末。

　　而如果明天港股盘中继续大涨，事实也可以考虑稍微减一点港股通，之于中期看，港股（港股通）超过大概率还会跑赢A股20个百分点，但这个应该不可能在极短的时间内完全兑现。

　　再次重复，中期内A股会有小牛、局部会有大牛，中期内港股会有大牛、局部会有超大牛，但这并不妨碍这个过程中的适度低频的弹性盘调整。