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杨国英:狂飙!政府要出手了?……

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发表于 2024-5-17 20:12:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
  一篇小作文,引起连续狂欢。

  昨天,坊间流传的一篇彭博社小作文,直接引发地产股狂飙。

  这篇小作文称,“(中国)政府可能会从开发商手中收购数百万套存量住房(库存的新房)来做保障房,以此推动楼市去库存。”

  在这篇小作文发酵之后,杭州临安区随即启动楼市去库存。

  再然后,市场又将天风证券研究所5月12日的研报扒了出来,在这篇《收储存量房是否可行》的研报中,天风证券研究所称“据其测算,政策通过收储压缩住房去化周期至平衡状态,大约需求约7万亿元的资金,这还是在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下。”

  这一连串的信息释放,不能不让人怀疑,近期市场有一股灰色力量在推动地产股的狂飙。

  对此,简单说两点:

  一,地方政府是有可能收购库存新房,但不可能全面撒网,规模更不可能高达百万套或金额高达7万亿。

  任何一地政府,是否收购库存新房、以及具体收购多少,肯定是要算帐的,这个算账至少会结合具体城市的债务杠杆率、人口到底是净流入还是净流出、现在二手房是过剩还是不足。

  比如,现在许多三四五线城市,本身债务杠杆率就很高,即便想加杠杆也很难,同时,现在三四五线城市,普遍是呈人口净流出的状态、且二手房本身就相对过剩,在这种情况下,这些地方政府可能会收购库存新房吗?

  肯定不可能。

  这不是吃饱了撑着吗,收购库存新房是为了养猪还是养兔子?!

  所以,真正有可能收购库存新房的地方政府,应该以一线和二线大城市为主、且人口还是净流入的(最近两年每年的人口净流入至少在5万人以上),这一类的大城市,全国总共也就10个左右,但即便这些优质的大城市,出手收购库存新房的数量,至多也就一万套左右,不太可能再多。

  至于弱一些的、每年人口净流入低于5万人的二线大城市(比如东北和中西部的省会城市),地方政府即便出手收购库存新房,其数量事实也是极少的甚至可以忽略不计的。

  所以,从这个角度看,接下来地方政府出手收购库存新房,在全国范围内,最多不会超过30万套,怎么可能有数百万套之多!可能涉及的总金额至多也就六七千亿,怎么可能会高达7万亿之巨!

  二,地方政府收购库存新高,政策的核心诉求应该是化解房地产不良资产,而不是救房企,更不是推动房价新一轮上涨。

  现在的房企,普遍现金流匮乏,且多数房企已触及破产之边缘,这就导致许多房企过去两年的已开工甚至完工率超过80%的楼盘,没有资金继续推进了,根据我上月的调研,现在这种情况比较普遍,因为,现在施工方和材料方普遍要求开发商现款了、不再像以前那样垫资了。

  面对这些已经开工尤其是完工率超过60%以上的楼盘,现在地方政府不接手不盘过来,就有可能会变成烂尾楼,这不仅影响市容市貌,而且会造成社会财富的巨大浪费。

  所以,现在地方政府收购存量新房,其核心目的,是为了防止批量烂尾楼的出现,而不是什么救房企或什么推动房价新一轮大涨。

  房企是不可能去救的,也是无法救的(除了国资背景的),因为,现在的绝大多数民营房企,事实早已经资不抵债、且普遍还有规模不小的美元债,在这种情况下,政府怎么去救房企,怎么去拿财政的钱去救房企——之于房企而言,个人认为,今年下半年和明年上半年,会进入密集的破产重组潮。

  房价更是不可能继续推动大涨的,现在之于房价的政策,政策核心诉求是稳房价(避免房价继续大跌)、而绝不是继续推动房价大涨,这其中既有楼市投资逻辑已经大变的现实(以前注重交易差价,现在转为评估持有收益),也有让楼市回归常态不再结构性挤压实体经济的必然。

  当然,之于股市炒作而言,部分适合短炒的投资者,在本轮行情开启之初,用部分仓位精准介入赚一把,这也未尝不可——但是,部分投资者有个痛病,在介入之初原本是想短炒的,但介入点位不对、右侧追高介入了,然后被深套了,再然后就自欺欺人视为价投了,大亏从来就是这么来的。

  注意,就地产开发上市公司而言,现在市场整体风险还没有真正出清,因为从财务上看,如果房价今明两年不能企稳、并且上涨15%左右,那么,当下至少70%的地产开发上市公司,未来一年左右超大概率是要进入破产重组的(当然也要退市)。

  但是,涉及地产的,事实也并非没有相对安全的结构性机会,比如物业上市公司,这是相对可以穿越周期的、且整体不存在破产重组的可能性,楼市好不好、房价涨不涨,物业费总得还是要缴的,这也是我们在春节3万字长文的第五章“2024年股市的6个机会”,将物业股作为第1机会分享的原因所在,最近一个月,A股物业股普涨幅度接近30%,港股(港股通)物业股更是整体大涨超过了50%。

  再说一说今天港股大涨,在今天继续大涨之后,港股的恒生指数最近一个月已经疯狂大涨接近20%,类似这样的结构送钱机会,今年年内应该很少再有的,如果有的话很可能也要等到今年年末。

  而如果明天港股盘中继续大涨,事实也可以考虑稍微减一点港股通,之于中期看,港股(港股通)超过大概率还会跑赢A股20个百分点,但这个应该不可能在极短的时间内完全兑现。

  再次重复,中期内A股会有小牛、局部会有大牛,中期内港股会有大牛、局部会有超大牛,但这并不妨碍这个过程中的适度低频的弹性盘调整。

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