刘晓博：二套房利率，降了60个基点

lameihua

　　武汉放大招了，刚刚宣布：

　　在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

　　请注意，官方没有说：如果你挂牌的房子没有卖出、或者撤回，你新享受到的“首套房贷款优惠”要取消。

　　这意味着：如果你在武汉想买二套房，只需要“名义上拟卖出住房”，就可以让新买的这套房享受首套房的利率。

　　目前，武汉首套商业贷款执行利率为3.55%（LPR-40个基点），二套房商业贷款执行利率为4.15%（LPR+20个基点）。

　　这意味着，武汉二套房的“实际贷款利率”大幅下降了60个基点。

　　以贷款100万元、以等额本息方式20年还清为例，享受到这个降息红利后，购房者月供可以减少314元，总利息可以减少7.53万元！

　　今天（5月6日），武汉市住房保障和房屋管理局等部门发布了“关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知”，宣布了上述利好。（下图）

　　这份文件一共有10条利好，除了上述利好外，必要重要的还有：

　　1、2024年12月31日前，购买部分重点片区的指定楼盘，可以申请领取5-10万元购房消费券，用于抵扣购房款。这些片区包括：东西湖区将军路板块、径河板块，黄陂区盘龙城板块，江夏区大桥板块、五里界板块，新洲区邾城板块、双柳板块，蔡甸区蔡甸街北、东、南板块、大集板块、奓山板块，以及东湖高新区光谷中心城板块、未来科技城板块、花山板块，经开（汉南）区沌口板块、军山板块、纱帽板块，长江新区谌家矶板块、武湖板块、阳逻板块等。东湖高新区、武汉经开（汉南）区、长江新区参照执行。

　　2、有购房合同就可以落户。家庭在武汉购买新建商品住房，暂不具备办理房屋所有权证（不动产证）条件的，可凭经备案的《商品房买卖合同》及缴费凭证等合法稳定住所证明材料、个人办证承诺，申请提前办理辖区购房落户手续。

　　3、2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

　　武汉新宣布的楼市10大利好中，最具突破意义和实质性意义的，就是给新购二套房的居民降息，允许享受首套房贷款利率政策！

　　熟悉房地产的人应该知道，在绝大多数国家和地区，官方都会全力支持首套房，给予低利率、低税率的各种优惠，因为住房是必需品，首套房带有民生保障的属性。

　　允许二套房享受首套房的低利率，就不太常见了，往往是特殊时期的特殊政策。

　　那么，武汉楼市现在是什么情况？

　　可以说，武汉是楼市调整最惨烈的二线城市之一。根据上海宜居研究院的数据，到今年3月末武汉新房的去化周期大道了41.6个月：

　　在该研究院100个重点监测城市里，武汉的去化周期之长，排名第30位。

　　在武汉之前的29个城市里，没有一个超大城市。所以，武汉是超大城市里楼市库存最多的。

　　超大城市，就是城区常住人口超过1000万的城市。此前国家统计局根据第七次人口普查数据，宣布上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个城市为超大城市。

　　最近两三年，武汉、苏州、东莞、杭州的官方宣布，其城区常住人口也超过了1000万。所以目前全国有11个超大城市。

　　在11个超大城市中，武汉新房去化周期最长，超过了36个月。按照自然资源部的最新文件，武汉应该暂停住宅用地出让。

　　2023年，武汉住宅用地出让金收入800亿元，排名全国第九。2023年武汉市的“一般预算收入+政府性基金收入”一共4900多亿元，如果2024年不能买宅地，财政压力显然会非常大。

　　所以，千方百计去库存是武汉楼市当前的要务。

　　去年9月，武汉已经全面取消了限购，并对多子女家庭实施了“二套房可以认定为首套房”、“三套房可以认定为二套房”的优惠。

　　此外，还对所有拥有两套房的家庭，实施了“挂牌出售或出租一套的情况下，再买房算二套房”的优惠。

　　到哪里继续寻找政策空间？

　　于是就有了今天新政中的“二套房可以享受首套房贷款优惠”的做法，前提是挂牌出让首套房。

　　这其实就是让购买二套房的居民，享受首套房低利率、低首付的优惠。

　　这种做法，之前三四线城市比较常见，二线城市很少。

　　去年9月，贵阳宣布：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在我市各区（市、县）、开发区申请贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购房所在区（市、县）、开发区名下有成套住房，但贷款均已结清的，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　现在，连超大城市武汉也这样做了！

　　看到这里，或许有读者不以为然：这有啥，以前楼市低迷的时候也这样干过。

　　的确这样做过，但那时没有“房住不炒”，那时的首套房贷利率也没有跟公积金利率如此接近。

　　目前我们的首套房利率，允许在LPR利率基础上下浮20个基点；如果新房价格连续3个月同比、环比都下跌，还允许打破LPR-20基点的利率下限，下浮到3.5%左右。

　　目前打破首套房利率下限的城市越来越多，比如武汉就打破了，其首套房利率为3.55%。

　　而公积金贷款的利率为3.25%。

　　这意味，很多地方二套房的商业贷款利率已经逼近公积金贷款利率了。有些地方直接允许用公积金贷款买2套房，甚至更宽松一些。

　　公积金利率之所以这样优惠，是因为带有住房保障属性。

　　由此可以推导出：一些地方为了去库存，为了激活楼市，已经开始让第二套商品房，甚至第N套商品房，享受住房保障性质的优惠了。

　　这已经跨越了边界。

　　不过未来“跨越边界”的城市将越来越多，因为地方财政太难了。

　　但这样做后，会让存量的二套房按揭人感到不平衡。因为此前的存量房贷打折，就没有让二套房享受，这些人的房贷利率比较高。

　　现在，新买的二套房可以享受到首套房的优惠，跟前几年二套房贷利率的差距在100个基点以上，甚至200个基点。

　　是不是也要给存量的二套房购买人，优惠一下利率呢？