刘晓博：大反攻！发生了什么

lameihua

　　4月29日，地产股迎来涨停潮！

　　万科A、金地集团、华夏幸福、京能置业等14支地产股涨停，大量地产股涨幅达5%以上。

　　港股房地产板块也跟随走强，世茂集团涨幅超60%，融创中国、佳兆业集团等18只地产股涨幅超20%以上。

　　房地产板块为何出现大反攻？发生了什么？

　　很可能来源于一则传闻，如下图所示：

　　上面这则传闻虽未得到证实，但已经在资本市场掀起轩然大波，三个关键信息堪称“核弹级”：

　　第一个信息，是房地产政策的重大转向，淡化三大工程，重点转向去库存。

　　“三大工程”是指规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

　　特别是保障性住房的建设，对商品房市场已经产生一定冲击。由于保障性住房价格较低，很多潜在的商品房买家转而选择了这些更加经济的住房选项，导致了观望情绪的加剧和市场需求的分流。

　　以深圳为例，2023年市场上可售型人才房的入市数量达到1.16万套，其去化率高达88.2%，在全年新房网签量中占比约40%。

　　因此，政策的焦点从“三大工程”的建设转向强调去库存，对商品房市场无疑是一个重大利好。

　　第二个信息，是让城投公司等收购存量房转成租赁房。

　　早在去年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划。

　　该计划向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，通过批量收购闲置存量房来盘活市场、扩大租赁住房供给。

　　而且这笔借款期限长，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。

　　第三个信息，是需求政策能放尽放，放开限购，放开价格限制，契税统一调降到1%。

　　最近，关于楼市“限购”政策逐步松绑的消息日益增多。

　　4月18日，长沙宣布全市范围内买房不再审查购房者资格条件，官宣执行了7年的限购政策就此取消。

　　4月26日，南京进一步放宽落户条件，在南京买房就可以直接办理落户。

　　4月28日，成都也宣布放开住房限购政策，全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。

　　截至目前，除海南省外，核心城市中，仅北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策，其他城市均已放开。

　　近期，有传闻称深圳或于近期优化限购政策，深圳市住建局的最新回应为：

　　深圳将结合房地产市场实际情况，在深圳市委、市政府领导下，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展；相关政策信息以市住房和建设局官方公布为准。

　　关于限价松动，近期有市场传言称，深圳或在适当时机对二手房参考价进行适度调整。

　　就此传闻，深圳市住房和建设局做出最新回应：

　　为抑制投机行为，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，深圳于2021年2月建立了二手住房成交参考价格发布机制。二手住房成交参考价格发布机制的主要目的，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易。结合我市房地产实际情况和市民建议，鉴于同一小区不同房源由于位置、朝向、楼层、装修等差异，实际价值会有区别，2023年4月20日，我市对二手住房成交参考价格应用机制进行了优化。

　　还有关于契税的调整。

　　现在的契税税率为3%到5%，不同主体，不同地区，不同类型住房的契税往往会有差别。

　　以深圳为例，90平以下，征收1%；90-144平，征收1.5%；144平以上或者二套，征收3%；商务公寓的契税为3%。

　　根据传闻，契税将统一调降到1%，这对于大面积段住宅和改善型置业来说算是利好。

　　还有一个信息特别值得关注，4月底和未来几个月，将有两次重要会议举办。

　　一般而言，每年4月底都会召开政治局会议，4月底召开的政治局会议介于一、二季度之间，是对开年以来的经济形势、此前确定的经济工作方向进行重新研判。

　　而延期的三中全会大概率在未来的三个月召开，自改革开放以来，历届三中全会通常都聚焦改革发展的重大问题。

　　市场对即将召开的两次重要会议抱有高度期待，普遍预期政府会推出新的经济政策，专注于深化改革和扩大开放，提振市场信心。

　　以上四大关键信息，如果同时落地，堪称核弹级利好。

　　如果这些措施实施后，它们能否扭转当前楼市的低迷势态呢？

　　据国家统计局的数据显示，今年1-3月，全国新建商品房销售面积2.27亿平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额2.14万亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

　　单月看，3月全国商品房销售面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，同比分别下降23.7%和28.5%。

　　从一季度数据来看，当下楼市的确是偏冷。

　　想要改变这一现状，除了实施各种稳定楼市的政策以提振市场信心外，更为关键的是改善经济环境和提高居民收入，这才是房地产市场复苏的根本动力。