时晨晨：楼市，还有更恶心的“政策”

lameihua

　　楼市领域的骚操作越来越多了。

　　如果账对不上，但是还继续做这件事，那么只有两种人，一种是骗子，一种是傻子。

　　最近出台了很多政策，都是明显算不过来账，隐性问题也很大，但是还有人在喊利好。

　　比如，不少地区官方下场买二手房，理由是“以旧换新”。

　　官方购买老百姓的二手房，然后改造一下，当作保障房，自己省得建了，老百姓拿到钱后也可以去买新房了。

　　当然，这样做有一定的正面意义，但是也不能否认它会出现一些问题。

　　1　QL套利

　　官方下场买房，如果给的条件不好，老百姓肯定不会配合，这件事儿也推不下去。

　　比如很多保障房、共有产权房等等，表面上看似给老百姓很多实惠，但是实际上项目又偏又远，上下班不划算，老百姓是不会接盘的。

　　但是，如果给的条件很好，那么老百姓肯定抢着去换房。

　　比如，旧房的评估价给的高，比市场价高，而新房的价格又相当划算，那么很多人会争着去“套利”。

　　我们再看一下，出台这些政策的地方，基本上都是财政很紧张的地区，因此他们拿出的钱也“有限”。

　　在资源有限的情况下，官方买二手房只能挑挑拣拣做出选择，这种情况大概率会出现权力寻租，或者分配不均。

　　比如，划定一些区域，规定一些面积之类等等。

　　表面上看，做任何事情都按规矩来，公平公正，但是如果在制定规矩的时候就出现问题了呢？

　　大家都见多了，萝卜坑招聘，它也是按规定录用的啊。

　　再说了，官方买到这些二手房后，怎么分又是个问题。

　　有些二手房有好的学区，有的交通便利等等，这种带有福利性质的东西，100%轮不到普通老百姓。

　　2　经济上不划算

　　经济上不划算的事情，违背经济规律的事情，一定不可持续。

　　官方下场买二手房，然后改造成保障房，划算不划算呢？

　　第一种方法算账：

　　我们先看一套15年的二手房的价值构成，即：

　　原先的土地成本+原先的建筑成本+开发商的利润+这些年的房价涨幅。

　　其中，大头主要就是这些年的房价涨幅。

　　比如一套200万的“旧房子”，土地成本+各种税费30万，建筑成本20万，开发商利润20万，这些年的房价涨幅130万。

　　现在官方买二手房，不仅抵消了土地成本，还把开发的利润，以及这些年的房价涨幅全接下来了。

　　即便二手房房东拿到这笔钱，去买新房了，那么官方直接得到的也只有土地财政和税费收入。

　　比如，现在一套200万的“新房子”，土地成本+各种税费100万，建筑成本50万，开发商的利润50万。

　　老百姓用卖二手房去买新房，官方顶多得到100万的收入。

　　官方相当于花了200万去买二手房，让老百姓买新房后，只得到了100万收入。

　　这样一算，官方里外里亏了100万。

　　第二种方法算账：

　　从市场上购买二手房，这个价格不仅仅购买了房子的居住属性，也购买了金融属性。

　　甚至还购买了依附于上面的教育、医疗、交通等等资源。

　　但是，如果官方购买二手房，改成保障房，要的基本上只有房子的居住属性。

　　这就相当于花了一大笔钱，买了一堆根本不用的东西。

　　如果把这些居住属性以往的东西剔除，那么房子就应该每年折旧，而不是涨价。

　　所以，别看高龄二手房的市场价值有200万，如果只考虑居住属性，它远远不如200万新房有价值。

　　第三种方法算账：

　　如果官方只是想要一套房子，当作保障房，单从经济性角度考虑，最佳方法并不是从市场上购买，而是重新建。

　　从市场上购买，不仅要接盘原先开发商的利润，还要接盘房价泡沫等等。

　　而重新建，只需要支付建筑成本即可，而建筑成本是各种成本里最低的哪一种。

　　3　还有更恶心的政策

　　面对官方下场收二手房，大家该如何做呢？

　　这就是个零和游戏，如果官方亏了，那么对个人来说就是赚的。

　　因此，如果政策划算，条件给的可以，那么不要犹豫，赶紧把自己的大龄二手房卖给官方。

　　哪怕多折腾一下，哪怕补点钱，也要把大龄二手房换成新房（前提是别烂尾），因为大龄二手房的未来只会越来越惨淡。

　　关于二手房，官方能够下场买，其实还不算坏，最坏的情况根本不敢想象。

　　比如，跟家电一样，出台个政策，给二手房使用功能定个标准，或者提高标准，超过这个标准就算危房，强制报废，让二手房也有个使用年限。

　　不搬出去也行，那就交高额的保险费用，比如3倍、5倍的大修基金费用等等。

　　总之，想方设法的提高老房子的居住成本。

　　这样一来，就逼迫很多人搬出现有住房，去买新房。

　　买房的人，这套房30年的房贷刚还完，房子就成了危房，必须得拆除，不得已又得继续买房，继续背房贷。

　　官方又可以卖地了，开发商又可以卖房了，而老百姓刚还完上一套房的房贷又背上了新的房贷。

　　他们只能继续拼命工作，不敢休息，不敢辞职，不敢退休，但是经济还在增长。

　　以前觉得，这样的政策虽然有概率，但是想着大概率不会出台。

　　但是，看看最近的气表、电表、水表，以及各种生活必需品涨价，手段如此卑鄙，因此心里对那些楼市那种恶心的政策实在没底儿。

　　不管如何，还是真心希望这样恶心的政策不要出台，留一点底线。