安民：家庭财务规划！稍稍不慎，闹不好啥都没了

lameihua

　　（相亲回避多房多贷，背后的逻辑，与如何解决这个问题。）

　　近段时间，相亲市场出现了一个大变化。多套房子都有贷款的男子不再受追捧，女方选择中，首选只有一套房子（多套更好）但没有贷款的人，注意重点是没有贷款。相反，有多套房子都有贷款的青年男子，一再被大家质疑。过去大家对这类男子趋之若鹜，现在则避之犹恐不及。

　　当然，普通人对这个背后的逻辑并不是特别清楚，但她们关注的焦点是，有没有贷款，有几套房，有几套房子有贷款。

　　这其实是个资产负债表的衰退问题。2021年中国房价见顶，同时股价见顶，房价普遍跌了一大截，股价往往腰斩，有的甚至腰斩再腰斩。这就是资产大幅缩水。

　　净资产=资产-负债。当资产大幅缩水时，比如跌去一半时，负债往往并不同步减少。比如一个人1000万的资产，负债400万，净资产600万。此时式子是1000万=600万+400万。

　　当资产跌一半时，上面的式子是：500万=100万+400万。负债并不减少，但资产大幅缩水（50%），净资产缩水幅度更大（80%）。此时个人负债率为80%。此时人们的第一选择，就一定是节衣缩食还贷，减少消费。因此，近期国家老强调消费，但消费一直不温不火，原因就在这里。

　　负债并不减少，则贷款利息月月要还。特别是有多套房贷的人，此时考验的是他的现金流，也即是他个人每个月、每年能流入多少现金，能不能覆盖他的贷款利息，还有影响不影响个人的生活。

　　上面的例子，假设是一套房子。我们把它乘以3，就是有3套房子、3套房子都有贷款，总贷款1200万元的情况。现在首套房贷5到30年利率是4.9%,400万一年还贷400*4.9%=19.2万，平均每月还款1.6万。3套则一个月要还贷4.8万元（多套房，二套及以后的利率实际上要高一些）。

　　多数人月收入都没有这个数。

　　因此，此时考验的是房产持有人个人或公司创造现金流的能力。比如上面的例子，第一例1套房子的人，月收入在20000以上，大致没有问题，20000以下就麻烦了。3套房子，月收入至少要在5.2万以上。而且即使月收入5.2万，每月还4.8万以后，只剩下4000元生活，在大城市，这个压力还是很大的。注意二套及以后房贷利率要高一些，这里还是按一套算。

　　还有一点，这只算还息没有算还本。如果要还息带还本，那压力更大。

　　而且，一旦个人收入没有了，还不上贷，只要6个月，银行就可以没收房产，然后进入法拍。一旦法拍，房子什么价就不好说了。所以，这几年房子被法拍的，好多人还了好些年的房贷，然后房子被法拍掉了，然后还欠有银行贷款。这种情况就比较悲催了。房子没了，但贷款还背着。

　　所以个人也好，企业经营也好，经营中经常都有欠债问题。但是，债好欠，但在经济下行期，还有行业下行期，利息就是沉重的包袱。有些不错的企业，就是被债压垮的。生活中，也有些好的小伙子不识黑，各种高利贷一借再借，最后导致家破人亡的都有。前些年我总在网上建议国家打击高利贷，这几年中，以创新之名搞的好多玩意儿，加杠杆再加杠杆，高利贷还加杠杆，最后就把很多人很多家庭都害了。

　　房地产行业被压下来，就在于有息负债太高了，特别是美元债，利率高到9%~14%，然后人民币一贬值，最后利息加汇差都二十几个点了。所以，债务问题绝不能轻视。

　　还有，强调一句，只要现金流健康，前面有3套房子的人，也不会有事的。因为房子是波动的，是周期的产物。现在在低位，只要给予足够的时间，还是会回到高位的。

　　但经得起这样长周期的人往往并不多见。

　　最后说一下，如何解决这个问题呢。一套房子的，好好工作，好好挣钱，多挣点。多套房子都有贷款的，一样是多挣钱；如果多挣钱解决不了问题，可以尝试卖一套或两套房子，先减少债务规模。因为要能存续下去的前提是你每个月能挣多少钱，这个现金流入的量，这是硬杠杠。然后以此为基础，减去每个月的生活费用，再适当留一点钱，然后以剩余的钱能支撑多少贷款为最后的底线，比如一年生活费外，还余9.8万，那你最多能背200万的贷款，而且是本并不减少的那种。因为利率是4.9%。那么200万以上的贷款，你得靠先卖房子来还。对了，如果在此期间还想还本，那么这个数量还要缩减。比如一年除了生活，余钱98000，如果你还49000的利息，还可以还49000的贷款本金，那么你负债只能背100万。100万以上的，都得靠先卖房子还掉。这是个简单的例子，供大家参考。

　　个人和家庭财务规划财务健康，是非常重要的。特别是在经济比较低迷的时候，稍稍不慎，闹不好啥都没了。