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孙立平:豪宅热卖:底层的逻辑是什么?

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发表于 2024-4-12 20:13:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
  这几天网络上热议的一个话题是:上海一豪宅项目开盘,512套高层住宅房源在一日内售磬,销售金额达到196.5亿元。有关报道介绍说,该项目均价17.2万元/平方米,套均售价在4000万元左右。

  应当说,在当下惨淡的房地产市场,这犹如冬天里的一把火。问题是,这把火的含义是什么?

  我们先把所有有关道义的问题都放在一边,只说严峻的现实。在这个现实中,最基本的是三点。第一,不说房地产在中国经济中的权重,仅就房地产崩盘引起的经济与社会后果说,都是无法承受之重。因此,现在的房地产是救也得救不救也得救。第二,救房地产,说一千道一万,首先得把现在积压的房子卖出去。问题是,现在房地产的库存积压得太多,有说一千万的,有说两千万的。不把这些房子中的大部分卖出去,救房地产就无从谈起。第三,这些房子卖给谁?不要和我说现在还有多少人没房子住,现实是,目前我国城镇居民人均住房面积超过40平方米,户均住房1.5套,住房自有率高达96%(远远高于国际平均水平),拥有两套住房的家庭占比31%,拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%。也就是说,市场已经处于明显饱和状态。

  问题是,这些房子谁来买?

  几个月前,我在一个有房地产背景的微信群中说过一句话,现在没房的人不会买房,只有有房的人才会买房。我的意思是说,不要指望没房的人买房,在目前收入和就业的情况下,这是不现实的。请不要站在道德的制高点上来指责我。我也知道这句话很残酷,我内心里也不愿意接受,我也知道房子是用来住的,首先应当让没房的人能够买上房子,但没办法,我现在说的是现实。

  这次上海豪宅热销的案例,可以告诉我们的是,第一,现在中国有买房甚至购买豪宅能力的,是大有人在的。这从上面提到的那个项目的认购率超144%就可以看得出来。第二,可以肯定地说,这些购买豪宅的人都是有房者,我们很难想象,一个原来租房住的人,就能够一下子购买平均4000万一套的豪宅。这就可以印证我上面所说的,只有有房的人才会买房。

  那接着的问题就是,他们为什么会买房买豪宅,为什么现在买?

  这让我想起一件事情。去年夏天的时候,接连有几位朋友到我家来,想听听我对房地产市场的看法。他们当然都是房子比较多的,他们关心的问题是,要不要把手里的房子处理掉。这样的主意是很难出的。我只能原则上说。第一,房价下跌可能会持续相当一段时间。第二,如果发生较严重的通货膨胀,房子也许可以在一定程度上起到抵御通货膨胀的作用。至于您的房子要不要卖,每个家庭的情况各有不同,您自己决定。

  最近碰到的情况又有所不同。最近在几个地方做讲座,休息的时候,都有同学询问买房的事情。他们的情况大体是,原来是做企业的,现在不想继续投资,手里有些闲钱,准备买成房子。具体的想法,除了改善居住条件的需求之外,一个主要的原因是想在万一发生通货膨胀的情况下,能够使资产保点值。我的回答是,第一,好的房产可能是抵御通胀的一个办法,在没有其他办法的情况下。第二,现在可能不是最低点,但话说回来,谁也无法保证能买到最低点。

  这大体可以印证,在市场实际已经基本饱和的情况下,预防通货膨胀可能是人们购房的现实动力,至少是之一。

  说到这里,有朋友可能会说,您原来总是关心穷人的问题,现在怎么总是替富人着想,还关心起富人的豪宅来了?对此,我只想说,不要这么偏狭地想问题,难道富人不买豪宅了,穷人就更能买得起房子了?过去这几年给我们的教训是什么?是富人消失或不消费的时候,你的工作和收入都要受到影响。当然,如果您有立马解决贫富问题的办法更好,但现实是,这需要时间和过程。

  在现实的情况下,我们只能去想,现在怎么做会更好一点。我原来曾经讲过一件事:一位熟悉奢侈品行业的朋友和我说,进入这个圈子,你也会奇怪有些人怎么这么有钱,也会由此联想起社会上巨大贫富差距而愤愤不平。但这只是一个方面。从另一个方面想,他眼睛都不眨地用一百万买走一颗钻石的时候,生产钻石的企业和工人有了收入,卖钻石的商店和店员也有了收入。如果他们消费,还可以使那些餐饮、服装、旅游等等相关行业及有关人员间接受惠。朋友说,你就想象这是用一颗毫无价值的石头把富人手里那一百万糊弄出来了。

  这话听起来有点荒诞,但我似乎一时之间也无语反驳。

  回过头来接着说房子。刚才说,即使是在目前房地产已经基本饱和的情况下,潜在的购房需求仍然是存在的,动力之一是抵御通货膨胀。当然,我也看到更多的人是在犹豫,尤其是那些说不上是富人但经济能力还不错的中产。犹豫的原因之一,是对未来可能的房产税的担忧。所以,这里再一次重复一遍我以前曾将讲过的一个观点:如果政府能明确宣布30年内不会征收房产税,可能是比其他救市措施更有效的办法。

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