明哥：是净资产2000万元，还是中年即将返贫？

lameihua

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　　我有个很多年没有见过的前同事了。

　　他第一份工作在深圳最大的互联网公司，后来工作不到2年就出来创业了。

　　大概从2018年开始陆陆续续、有一句没一句地在微信问我：最近过得怎么样、创业方向有点彷徨、想跟你学投资、我也可以去香港发展吗……

　　面对这种咨询，我通常很有热情，但是往往我说了几句话之后，他突然就没下文了。

　　这样的情况持续了将近有10次。

　　其中有一次，大概是2019年，他创业遇到瓶颈期，刚好我也在考虑自己创办青驿公司未来应该怎么走的话题，于是他现场和我交流。我重点提醒了一下他创业环境不理想、降温得很快、房价可能也处在拐点了，要小心。

　　直到今天。

　　他又突然在微信上问我：明哥，有空吗？我想电话请教你一下，给我些建议，因为我现在很彷徨。

　　我回答：你先把你当前的状态告诉我一下，我才能有针对性地给出些个人建议。

　　他说：创业在疫情前还可以，2015-2020年公司都有收入，后来做一款游戏持续了2年，失败，亏损400万元，去年做直播公司，一年又亏损100万元，我都不敢创业了，但是目前真的不知道去干啥了。

　　我这才知道，他的公司没有投资人，都是他自己出的钱，公司和个人混合在一起，无法区分。

　　但这也不是什么大问题。我创业不也花了500-600万元嘛，只不过我是有融资的，我和投资人风险共担了。

　　于是我问道：那如果后面收手不创业了，你有财务方面的压力或者诉求吗？

　　我的想法是，人到中年了，创业失败不是什么大事，只要有积蓄，那就躺平呗，做投资呗。

　　他说：当然要继续赚钱啊，想跟你做投资，但是没有基础，不知道能否学会？

　　于是我就不和他磨磨唧唧了，直接问：

　　你方便说下你的家庭财产情况吗？比如大约多少套房子、负债多少、手头可调动的流动资金有多少。

　　我又怕他担心隐私泄露，不方便回答，追加问：房子按照实质性的市价（相比于2019年下跌35%以上）来估值，扣除房贷负债，算上其他所有的资产（包含现金和股票），你的净资产，有1千万元以上吗？

　　他回答道：净资产大概2千万元了。

　　我一听，这家伙还真行啊，折腾这么多年拿下来，亏掉了500万元，还能剩下2千万元净资产。

　　我就问：那你能拿出来做投资的流动资产有多少？也就是那种1-2年都不急用的闲钱。

　　他的回答就让我奇怪了：大概100-200万元。

　　我说：怎么会这样呢？你家庭的资产结构是怎么样的，剩下1800-1900万元净资产是什么形式？

　　他的答案让我震惊：

　　第一套房子，深圳湾的大平层，2016年买的，现在市场估价2500万元（上一套同小区成交的是2600万元），还欠1000万元房贷；

　　第二套房子，深圳宝安区，2017年买的，市场估值400万元，已经没有贷款了。

　　我最后声调提高到原来的2倍高：

　　你现在不应该考虑自己有2000万元净资产，而应该认为自己处在风险边缘。

　　终于，他打电话过来了。

　　我就不拐弯抹角了：你对自己房子估值2500万元的逻辑是什么？

　　他言辞肯定、铿锵有力地说：

　　2019年房价最高到了4000多万元，我都没卖；

　　哪怕降低到现在，业主群里都说上一套成交的价格有2600万元呢。我估算保守了呢。

　　我发现他已经陷入了认知茧房里无法自拔，于是打断他：你把小区的名字、面积、楼层都报给我，我评估下。

　　他终于说出了最关键的信息：小区位于南山区的后海，东临科苑大道南段，是一个名字中带有海、湾字样的普通名字楼盘。

　　原来不是“深圳湾1号”的楼盘，也不在2018-2021年深圳网红楼盘的清单之中。

　　更关键的是，我查看了前几年深圳政府部门给这个小区制定的指导价，就10万元单价出头。

　　我突然感觉到，如果他再不冷静决策、果断止损，否则一个活生生的中年返贫、一夜回到解放前的案例，就要在我身边人身上发生了。

　　因为按照现在深圳全市二手房的行情，如果卖家的报价，不比指导价，降低25%以上，是不会有人愿意在中介人员的引导下上门看房的。

　　更何况，它这是一套面积达到165平米的大平层，总价高，最起码要比指导价下调30%比例，才能在2年之内吸引几个买房人上门，找到其中1个有意愿、有实力、能够接受房价继续下调预期而成交的。

　　如果2年内找不到买家，他的情况就会很危险了。

　　每个月5-6万元的房贷，手头现金只有100-200万元，宝安区无房贷的房子一时半会也卖不出去（要卖出去的话交易价格也会比他心理评估400万的低不少），只需要2年时间，现金流就会被吞噬殆尽。

　　到时候，一旦银行起诉至法院，要求冻结这套房贷还差800-900万元还的房子进行拍卖，拍卖价格比市场价又要低10-30%，因为银行必须要求尽快回款的，能拍卖多少价格就多少价。

　　在这种情况下，会出现什么情况呢？

　　奋斗到40岁，创业失败，也无法找到工作，全家手头现金耗尽，只剩下一套宝安区的房子居住。

　　也许有人会说，40岁了有套房子住，也不错了。

　　可问题在于，前路在哪里？下半辈子怎么办？

　　并且，按照职场起点和努力拼搏的程度来说，他可不是普通人，一开始就是有实力拿出2套房子首付款，并且还清一套、另一套一直支撑月供到7年后的人。

　　对这种人而言，中年之后的结局，就有点悲剧意味了。

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　　在电话的后半段，我把声调提高到原来的8倍了，非常严肃地给出了建议：

　　说服两边家人，排除杂念、上下一心，把现在的2套房子，都挂牌出去，能上多少经纪平台，就上多少；

　　想尽一切办法加大房子的曝光量，私下和多家经纪平台、中介人员签订协议，只要优先推广自家房子，可以将激励佣金提高至行业默认水平的2倍、5倍。

　　只有解决了债务刚性、压力山大、价格正在不断缩水的劣质资产，回收好了现金流，控制好了风险以后，才应该开始考虑如何将手中的流动资产投资于全球顶尖科技公司股票等优质资产。

　　当然，我最关心的问题还是：

　　你读了我文章5年多时间了，我建立好非常健全的房价分析框架，枚举了重大的经济和房市数据、讨论了政经大局势，并且在2018年起就不断预警房价危险，为何你迟迟不行动？

　　他长叹一口气：

　　—— 你的文章我也读了，但是我也从不同渠道，比如业主组织、看涨房价的名人自媒体、专家们、地产经纪人员，接收到了完全相反的信息。

　　—— 当我自己完全不具备独立思考的认知框架时候，我是区分不清楚谁说的对、谁说的错。工作、生活也比较忙，很容易就将正确的信息、观念给搁置起来，用屁股决定脑袋的声音麻痹自己，一拖就拖到了现在……

　　然而，根据我这么多年，和读者们、身边人的交流情况来看，他这种认知模式和习惯，绝对不是孤例；或者说，绝大部分人都是如此。

　　遗世而独立、具备健全的资产价格分析框架，并且能够排除世俗压力坚持己见的人，实在是太少了。

　　在我们目前面临的现实大环境下，盲目从众、追涨杀跌、屁股决定脑袋的代价，实在太大了。

　　一个决策不慎，就要将半辈子搭进去了。