安民：地产大潮威力无边，它能卷走多少财富？

lameihua

　　问：你自己说房地产作为前26年承载中国社会财富的工具，它已经完成了华丽转身，那你还谈它干什么？

　　答：研究它，就是研究中国社会前一波财富浪潮，它到底有多大的威力，它怎么来的，怎么走的？它对后面的财富浪潮有什么启示。关键就是这个启示，我们要找到未来5到10年中国社会财富浪潮涌向何方？它能涌出多大的浪涛？5米？10米还是100米？

　　刚好我们周四和周五的文章都谈到房地产，然后周四晚上看到消息，万科管理层自愿降薪99%。我们说房地产作为前26年承载中国社会财富最为重要的工具，说它已经完成了华丽转身，这个降薪，已经对我们的判断做了最好的注解。

　　那咱们就以万科为例，看看万科和地产这波财富大潮。

　　1996年，万科收入117771.41万，11.78亿；2022年历史最高，达到50383836.74万，就是5038.38亿；26年中增长了427.81倍，年复合增速26.24%。这是典型的成长股，收入具有很好的成长性。公司参与进房地产市场，从11.78亿增长到超5000亿。2021年中国房地产销售收入达到181930亿，即18.19万亿，万科占比2.7694%,就是万科公司从这个25年的财富大潮中舀下了这么一大瓢，然后给了股东和跟随他们的小投资人，带去了巨大的利益，而且这个利益自然就富了一大批人。

　　那么到底带去了多大的利益呢？我们用五个指标看一看。第一个是收入指标，这个前面讲了。

　　第二个指标，净利润。1996年，万科净利润14966.33万，即1.50亿，它净利润最高的年份是2020年，当年净利润为5929811.64万，即592.98亿，增长了395.42倍，年复合增速为28.295%。也即2020年，万科为公司和其他跟随者创造了592.98亿净利润，而且此前的24年，它的净利润平均每年增长28.295%。

　　第三个指标，股东净利润。早年没有严格区分净利润和股东净利润，因此1996年就只有净利润的数据，2020年效益最好的那年用股东净利润的数据。1996年为14966.33万，即1.50亿，2020年为4151554.49万，即415.16亿，这是公司为它的股东创造的净利润。24年中增长了276.84倍，年复合增速为26.4%。即万科当年为股东创造了415.16亿净利润，此前的24年中，平均每年股东净利润增长26.40%。

　　第四个指标，少数股东损益。万科合并报表中，有母公司和各地子分公司，而子公司的项目，好多是万科并购过来的。就是公司在某些城市拿不到好地，而某个本地人当地有关系，拿到了很好的地，等着好的地产商来收购。双方一拍即合，一收购，万科当该项目大股东，原来的人当小股东，然后项目收益按持股比例分成，这就形成了少数股东损益，因为他们是那些合作项目的少数股东，持有少数股份。就是他们不持有万科的股份，但持有合作项目少部分股份，然后合作项目的收益按持有股权的比例分成。这样的话，那些人在2020年一共要分得净利润1778257.15万，即177.83亿元。这是他们参与这个游戏从万科公司获得的收益。这个收益不小，因为它只是一年的净利润。

　　更通俗地讲，少数股东损益，就是参与万科房地产游戏但并不是万科股东的那批人，他们这批非股东的跟随者，通过少数股东损益以土地等参与这个财富游戏，在2020年从万科公司获得了177.83亿元的净利润。

　　第五个指标，股东权益，或者叫做净资产。1997年为183465.01万，即18.35亿；2023年底为25078461.34亿，增长136.69倍，年复合增速19.98%。

　　全国房地产行业，1996年销售共计1427.13亿，2021年增长到全国销售181930亿，即18.19万亿，增长了127.48倍，然后万科1996年从中舀了一小瓢11.78亿，占比0.825%;2021年从中间舀下了一大瓢为4527.98亿，占比2.489%。万科同期收入增长了427.81倍（含属于少数股东权益的那部分收入），剔除这部分后为249.15倍，增幅为全国房地产增幅的两倍差点儿。然后它从股东净利润、少数股东损益、净资产三个方向给大家带去了高回报，而且是持续的、高增长的回报。

　　但是，这个时代结束了。

　　明白了这个，就知道一个时代的大潮，只是要大潮，它有可能大得超乎大家的想象。当然，地产的大潮非常大，其他的大潮，一般的大潮，不可能达到地产财富大潮那么大的规模，且不可能持续那么久。

　　回顾这个中国社会城市化的财富大潮，是为了我们思考未来的财富大潮，给咱们提供启示。我们反思这个大潮，个人觉得有两点是出乎我的意料的。第一，它的规模超乎我的想象，这个有当年的文章可以证明，就是我看到了这个大潮，知道它大，但它仍然大得超乎我的想象，比我早年预判的大N多倍。第二，它持续的时间也超乎我的想象，特别是价格的坚挺。尽管这个时间在我预判的范围之内。

　　2010年我在博客上有个研究，认为房地产见大顶的时间在2025年前。因为1988年到1990年是中国的第二个人口高峰，因为房价高，会导致那些家庭不能提供支持的年轻人买不起房，结不了婚。我将他们最后结婚的年龄设定为35岁，过了35岁没有房子结不了婚，那么一辈子就很难结婚，那时就比较容易出现社会问题。1990+35=2025，所以当时判断房地产最晚见顶的时间，不会晚于2025年。最后中国社会以房住不炒作了很好的注解，并且中国房地产在2021年见大顶。

　　这个在我的预期范围内，但为什么仍然超出了我的想象呢？因为我2007年退出房地产股票以后，2009年短炒了一下，后面就没有再跟随炒作了。我有那个2025年前的判断，但我对房价上涨的顽强性没有做足充分的心理准备，因此后面就不敢炒作。包括2015年2016年万科股权之争那次，我都没有参与。也就是我心理准备不足，导致后面的财富与我无缘，参与时心理会打鼓，就不参与了。但如果回头看，2014到2018年的万科是完全可以参与的，如果大胆参与，那个回报还是很可观的。这个经验告诉我们，当大机会在面前时，一定要准确评估那个大机会，评估准确后，该参与时要大胆参与。

　　因为不参与就与财富无缘，参与大机会者，才能抓住来到大家身边的财富。