刘晓博：厦门、苏州，High了！

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　　楼市的小阳春，终于在部分城市出现了！

　　最明显的标志是：3月27日，厦门、苏州、宁波同一天产生了新地王。3月28日，位于上海新天地的“中海·顺昌玖里”销售额刷新了全国单次开盘纪录，达到了惊人的196.53亿元，这个盘每套平均总价在4000万元以上！。

　　上海历来是中国楼市的“钱库”，上海总部企业多、富裕人群体量大，“顺昌玖里”创下新纪录，并不出人意料。

　　令我吃惊的是厦门和苏州的地王。这两个二线城市新地王的可售楼面价，都突破了每平方米6万元！

　　先看厦门。

　　新地王是“将军祠2024P01地块”，位于思明区将军祠片区厦禾路与将军祠路交叉口东南侧。

　　也就是上图中红色箭头所指的位置。

　　厦门是面积最小的副省级城市，陆地面积只有1700平方公里。厦门岛，一直是厦门的中心城区，陆地面积仅有158平方公里，土地供应、住宅供应都非常稀缺。

　　厦门岛的北部为湖里区、南部为思明区。但从对购房者来说，从心理上把厦门岛分为东部和西部。东部靠近金门；西部远离金门靠近鼓浪屿，而且有市政府加持，所以东西两个方面的价值和风险，你懂的。

　　新地王就诞生在西部，占地只有1.26公顷，也就是1.26万平方米。计价总筑面积5.12万平方米，住宅套数不多于325套。车位销售价格不得超过60万元/个。

　　所以，这个盘的容积率是4.48倍，谈不上低密度小区。小区面积不算大，未来公共配套也很难特别齐全。但这应该是一个改善型小区，因为套均建筑面积是157平方米左右。

　　7家房企历时1个多小时、152轮搏杀，最终厦门国贸以32.1亿元总价胜出，溢价率41%，可售楼面地价达到了6.27万元/平方米。

　　再看苏州。

　　上面是苏州核心区的卫星图，左侧的老城区是有着2000多年的苏州老城，原来的护城河清晰可见。

　　东侧的新CBD是苏州工业园区的核心区，这里高楼林立、非常现代。北侧的金鸡湖及其周边，就是苏州房价最贵的地方。南侧的独墅湖价值也在提升中。

　　新诞生的地王，被称为“双湖板块国宾东地块”，因为它在金鸡湖、独墅湖之间，在九龙仓开发的国宾一号项目的东侧。

　　该地块出让面积为46465.37平方米，建筑面积为47394.68平方米，起价约为26.06亿元。地块楼面起价为55000元/平方米，未开拍已创下苏州地价新高。

　　值得注意的是：这块地容积率为1.02，限高10-24米，预计将打造别墅+洋房的低密住区。

　　这块地经过了51轮报价，由绿城房地产集团有限公司拿下，总成交价30.82万元，成交楼面价为6.5万元/平方米。它旁边的国宾一号，其看湖景的洋房目前二手售价去到了每平方米12万元左右。

　　在宁波，江北区被星湖半包围的“JB05-03-21a地块”起拍价高达30395元/平方米，经过31轮竞拍，最终被江山万里&东投以总价22.05亿元拿下，楼面价3.26万元/平方米，溢价率7.3%，创下宁波楼面价的历史新高。

　　宁波还好，但厦门、苏州的新地王着实把我吓了一跳！

　　我们不妨把它们跟深圳新一轮地王做一下对比。深圳的新地王诞生于2023年6月，名称是“南山T207-0060宗地”，也被称为“深超总”地块，因为它位于深圳湾超级总部基地的核心片区。

　　这块地的挂牌起始价为108.98亿元，是深圳有史以来起拍价最高的住宅地块。项目住宅的限售均价为13.33万/平方米，突破了之前13.2万/平方米的限售价纪录。

　　最终，中海以封顶价125.32亿元+自持58500平方米，竞得了深圳近年来“最靓地块”，成交楼面价为60349元/平方米。

　　“深超总”片区位于深圳房价最高的深圳湾，是这个湾区唯一坐北朝南看海的区域。深超总未来将有招商银行、中国电子、万科等世界500强的全球总部进驻，为了让景观更大气，深圳三大主干道之一的滨海大道为了这个超级总部基地而下沉。

　　然而，深圳近年来最好地块的楼面地价只卖了6万元，竟然被二线城市的厦门和苏州超过了。

　　或许有人会说，苏州的地块比较特殊，是“洋房+别墅”的组合。但厦门的地块就没有什么特殊之处了吧，其容积率比深超总地块低不了多少，户均面积还要低于深超总中海项目。

　　说了半天 ，我想告诉大家的是：目前的市场氛围，跟去年6月末相比，已经出现了较大变化。

　　随着新一次国务院常住会议提出“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”，虽然核心政策尚未官宣，但市场气氛已经有了很大不同。

　　最近，地方政府也纷纷拿出压箱底的“好地”出来叫卖，希望产生新地王来促楼市回暖。

　　毕竟，随着国家提倡“加大高品质住房供给”后，限价令在各地要么取消、要么放松了。

　　这就给产生新地王创造了条件。

　　但政府敢卖，未必能产生新地王，一定要“企业敢买”！

　　你可以观察一下厦门、苏州、宁波三个新地王的竞得房企，要么是央企、要么是地方国企，即便是有民企参与的，背后也有当地国企。

　　所以，上述地王有较大概率是“被策划出来”的。

　　当二线城市的地王，追尾甚至超越一线城市的地王后，只能倒逼一线城市产生新的地王。

　　当大家比学赶帮超的时候，楼市也就回暖了。

　　真是到了该全面放弃限价令的时候了。新盘限价的结果，是把楼市最丰厚的红利送给最有钱的富人。

　　比如上海新天地的那个热销盘，因为限价因素只能卖17.2万元/平方米，但参考周边二手房售价，打新成功每平米至少赚7万元以上。平均每套的市场利润在1000万以上。

　　而深超总这个盘未来的“打新收益”，也将极其丰厚。

　　限价的结果是让开发商受损、政府少收税，富人获得套利机会。如果利润能归开发商，至少可以缓解一下开发商紧绷的资金链，少暴几个雷，多交付几个刚需小区，让普通购房者也能分享市场红利。

　　楼市，真的到了需要变革的时候！