安民：未来5年，中国社会财富格局一定大变，千万不要上...

lameihua

　　我这人短期看不准，甚至看错，这个常有。但对长期，如果把时间维度拉到5年甚至10年，我很少判断出错。

　　比如这句话，未来五年，中国社会财富格局一定会有大变化，个人和家庭千万不要上错车。我现在的感受犹为深刻。

　　我讲三件小事。第一件是我原来的同事，上世纪80年代中后期，他在黄鹤楼下面不远处的中营街那地方，花500块钱买了一套平房。然后几经拆迁，现在至少值300万。中营街那边我熟，1987年到21世纪初，我经常在那一带活动。我曾经做过一本书，《如何让1万元变成100万》，1999年出的，然后几年前碰到他，他跟我说，1万元变成100万，你太保守了。我500元变成了300万。我那时如果有1万元，现在我都上亿了。

　　这是真事儿。我那同事1984年初参加工作的，当时他一月收入才45元。

　　第二件是另一家出版社的职工，是退伍后安置进来的，2003年前后，将当年的年终奖、退伍费用在街道口全部换成商业地产，买了一层楼。没过两年他就辞了职，换了老婆，又生了个儿子。我儿子上小学一年级时，我跟班车送过一学期。我儿子6岁，他姑娘10岁，读五年级。在班车上，就坐我儿子后面一排。

　　第三件，就是我们这栋大楼后面不远处的几栋商住两用楼房，原本也是洪山区一退伍的人开发的。他原本也是90年代中后期用退伍费用找关系拿了那块地，闲置了十几年，2013年前后开发的。楼一卖完，一辈子啥都有了。

　　这都是真事儿，小人物舀一瓢水甚至是一匙水喝的故事。

　　讲这个，是想讲其中的逻辑。

　　中国前一波造富运动，许多都与房地产相关。为啥？因为两个原因，城镇化，还有中国十几亿人要住上好房子，这个市场太大。

　　1998年我写房地产投资价值大的时候，我对房价的预判就一千多一平米，人均好像是按12平米估。简单计算，10亿人就是120亿平米，120亿*1000=12万亿。但实际上，中国现在人均住房三四十平米，然后每平米价格是1万多，这还不是高峰的价格。人均数相差3倍多，每平米价格相差十来倍，实际上总量相差三四十倍。这么巨量的财富大潮涌动了25年，里面要富多少人对吧。

　　但这3年来，从许皮带到碧桂园，到很多地产大佬，地产商一家家出事，表明这个行当的财富游戏，从大的财富潮汐周期来讲，它批量制造富翁的时代，两年前就结束了。但中国社会还要发展，既然社会还要发展，那么社会就会以另外一种方式，批量制造富人。

　　这个大的转变，其实已经开始，只是普通老百姓大多数意识不到罢了。

　　对地方政府来说，当初他们是地产大潮的有力推动者。原因有几重：一是城市需要建设，大家都需要政绩。二是由地产带来的卖地收入是地方财政的重要来源。三是社会各个阶层都想要参与到这场财富游戏中来分一杯羹，就如上面的几个例子一样。大家都害怕被这列高速运行的列车甩下去，被这场财富游戏淘汰掉，所以大家都拼了老命地往车上挤。这就造成了上一场波澜壮阔的社会财富游戏场面的拥堵，并最终要完成它的华丽转身。

　　就是时代需要谢幕。这刚好跟60年代人开始谢幕在时间上吻合。

　　给大家几个数据吧。2021年，中国国有土地使用权出让收入87051亿，另外还有5种与房地产相关的税种收入如下：契税7428亿，土地增值税6896亿，房产税3278亿，耕地占用税1065亿，城镇土地使用税2126亿。这5种税收共计20793亿，再加国有土地使用权出让收入87051亿，共计107844亿。

　　2023年，国有土地使用权出让收入57996亿，另外5种与房地产相关的税种收入如下：契税5910亿，土地增值税5294亿，房产税3994亿，耕地占用税1127亿，城镇土地使用税2213亿。这5种税收共计18538亿，再加国有土地使用权出让收入57996亿，共计76534亿。跟2021年高峰相比，减少了31310亿。

　　3万多亿两年就没了，所以大家觉得日子很难。

　　我们可以看看财政。2021年全国财政收入202539亿，开支246322亿；2023年全国财政收入216784亿，开支274574亿。比较收入，2023年财政收入比2021年多14245亿，但国有土地使用权出让收益少了29055亿，减去财政收入增加的14245亿，也少了14810亿。还有政府支出增加了28252亿，所以就不算其他一些小的方面，仅这些大的方面，就相差4.31万亿。简单地说，进的方面少了1.48万亿，出的方面多了2.83万亿，所以政府也难。当然，还有其他一些小项目没有算，如政府基金中非土地转让方面，还有国有资产经营方面等，那些方面可能会有一些小变化，但改变不了大局。

　　然后1964年出生的人今年退休，以后几十年，退休的人年复一年在增加，且都在高位，他们都等着政府发钱。以前退了的，加少了还不乐意，一些退休群里的老头儿老太太天天为你退休金加多了我加少了吵翻天。如果你当这个家，怎么当？

　　再则，中国有300万亿的钱在这个社会上流动，以前它们的大头主要配置在土地及其附着物上。以后呢，会流向何方？你只要知道它流向哪里，然后跟随着它的流向走，然后用合理合法的办法舀下一小瓢，甚至只是一汤匙，那你就发了。对不对？

　　明白了这个，就知道未来5到10年，中国的财富游戏得要换玩儿法了，必须要换新形式了。

　　这个大局，希望你能看到，也希望你能看明白。