凌乐：全面取消限购后，房价会涨吗？

lameihua

　　今天，深圳取消7090政策登上微博热搜，估计很多朋友都没有关注到，也对，追涨杀跌是人性，当初房价上涨时楼市有多么抢眼，现在房价下跌时，市场就有多么冷淡，中国房地产市场的底层逻辑早已彻底改变，绝不是一两个政策可以扭转的。

　　前段时间一直在关注股市反弹，这几天股市第一轮反弹也基本结束，本文我们就来聊聊房地产，因为房地产进入下行周期，我估计未来很久都不会再聊地产，本文就来简单聊一下。

　　从昨天开始，市场中突然放出风声，说北京、上海、深圳等一线城市将要大面积取消限购政策，我估计最直接的政策就是北上深除核心区域外，所有二手房将要放开交易，想买就能买，不会有任何户籍、社保方面的限制，自此之后，以后再也没有取消限购一说，因为所有能取消的牌都打完了，除非降价或者送房。

　　那问题是如果取消限购，一线城市的房价会上涨吗？

　　恐怕不会，广州、苏州在2月份的时候取消了二手房限购，理论上3月就应该反弹了，但是根据最新数据来看，3月1号至18号期间，苏州新房销量同比下降72%，二手房销量同比减少52%；广州二手房数据还没出来，但是新房销量同比减少63%，堪称腰斩。

　　很多人说一线城市放开之后，其他城市的人会去一线城市大规模买房，实际上不会，除了北京有学位优势之外，其他一线城市对于外省人的吸引力有限，而且跨省成本也太高了，1000万可以在任何一个二三线城市过得很好，去了上海只能买个100平的小房子，何苦呢。

　　所以，不管后面怎么取消限购政策，都是短暂火热，取消限购后一两个月可能会吸引外地资金入场，长期来看根本无法扭转楼市颓势，该跌还得跌。

　　而且，过去一段时间，中国房价还没有开始真正下跌！

　　大家都知道当前房地产市场是个大坑，市场需求大幅度减少，恒大、碧桂园、金科先后暴雷，就连万科都传闻出了问题，地产行业几乎处于半废的状态了。

　　前两年我们虽然零星听到各地房价下跌，但基本都是某个楼盘、某个偏远郊区房价大跌，大多数城市主城区的房价依然很稳健，没有出现大面积下跌30%的情况。

　　究其原因，还是因为房地产行业是一个流通较慢且各个利益方都不愿意降价的行业。

　　首先是房地产卖方不愿意降价，降价就等于下调存货资产，就意味着账面资产受损，那债务方和股东给的压力就更大了，反正都卖不出去，还不如保账面资产慢慢卖，大不了用楼房抵债；

　　除了卖方不想降价外，银行也不希望楼盘大幅度降价，银行可是当前中国房市的最大持有方，只要小区里面一套楼盘降价，影响整个小区估值，对于银行而言就是立马资产亏损，甚至容易引发连环坏账，造成金融危机，所以银行绝对不希望楼盘降价；

　　第三就是政府也不想降价，降价导致土地卖不出去，影响财政收入，影响地方经济，他们甚至希望房价稳定持续上涨；

　　中指数据显示，2023年全国法拍房达到79.6万套，相比2022年增加了21.3万套，同比大增36.7%，如果法拍房短期大面积入市，对所有楼盘都是一个冲击。

　　当前期望房价下降的基本就是无房一族，但是他们买房后立马又变成维护房价的一方，在这种背景下，市场最终的结果就是楼市成交减慢，市场用时间换空间。

　　但是这种表面稳定的局面会被强力的卖方打破，一是开发商破产，债务方会逼使他们尽快抛售手中资产换现金还钱；另一个是个人资产急缺，不管房价降低多少都想立刻出手。

　　现在开发商这个雷有点严重，就在这两天，先是万达商管价值162亿股权被冻结，再是碧桂园百亿市值股权被冻结，也就是上层不让他们降价变卖手中资产，不然单单是地产公司卖房，都是一次很大的冲击。

　　那么未来是所有的房子都会降价吗？

　　也不是，新房几乎不会降价，好地段的房子也不会降价。

　　上面也说了，中国房地产是一个巨大的利益闭环，各方都不想降价，最后就是地方卖地速度减慢，保新房价格，维持新房房价不跌。

　　这样就会导致二手房和新房价格差距会越来越大，未来新房市场想要守住高价，就必须卷产品，如果新房还像以前一样修成个刚需房，那新房肯定卖不出去，会倒逼新房市场越修越好。

　　另外，未来新房肯定是户型越来越大的，今天深圳取消7090政策，所谓的7090就是指当初政府要求开发商修建楼盘比如要70%以上的楼房建筑面积低于90平，就是强制性修刚需房，别建大户型。

　　其实除了深圳、上海、北京等地，很多地方早就放开了，现在市场中主流户型变成了140以上的，而且单价还不低，想要刚需换改善，门槛还会提高，恐怕要三四套老房子才能换一套新房。

　　这里还得说一下什么地段才算好地段？

　　说白了就是高端人才持续涌入的地段，你这个地方要不断有新的购买力进来，进来的人得是能赚到钱的人才，而且得长期居住，你近期如果要买房，就认准人才流入这个原则，哪里人才流入最多就去哪里，别在意价格高低，楼市与股市一样，抄底不如追高。

　　其实，未来很长一段时间楼市的趋势已经很明显了

　　1、整体房价下跌，二手房领跌，楼市难再爆发；

　　2、新房供应量减少，且新房以大户型为主，一线城市新房持平甚至上涨，一线城市的置换压力会越来越大。二三线城市如果开发商不卷产品力，新房也要跌；

　　3、在人口减少、地方化债的背景下，城市扩张速度减慢，稀缺资源越来越少，买房的投资属性越来越淡，除非差价明显，否则实在没什么投资价值。

　　这样一看，楼市短期一两年起不来，经济短期很难恢复，压力大啊！