杨国英：今天，突传重磅利好？

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　　如果没有严谨的逻辑建构，很容易被纷繁的市场消息所带偏。

　　比如，上周末所谓的楼市突传重磅利好——3月22日国务院常务会议关于房地产，有两个表态，一是持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，二是推动城市房地产融资协调机制。

　　然后，针对房地产，今天上午更是传闻满天飞——并直接推动地产指数大涨，中证800地产指数盘中最高涨幅3.59%，收盘涨幅也高达1.82%。

　　在今天股市整体大跌之下，地产股的全线飘红并继而带动银行股的普涨，这无疑会让部分投资者感觉所谓的周末楼市重磅利好，确实是名至实归。

　　但如果你这么想，并继而做出投资决策，那么，你很有可能会再一次上钩（发然，除非是做短炒）。

　　注意，最近两年多，关于房地产的表态，高层从来都是保交楼为核心，推动城市房地产融资协调机制的核心也是为了保交楼，而从来没有保房企或保房价之类的表态。

　　至于今天上午传闻“全面取消核心城市的限制性政策”，这个一点也不意外，因为，即便没有这个传闻，核心城市加速取消限制性政策，这也是大势所趋，现在港岛的楼市政策不是已经向内地彻底敞开了吗，准一线杭州的楼市政策不也已经近乎裸奔了。

　　核心城市加速取消限制性政策，只会加剧不同能量级城市的疯狂内卷，这对核心城市土储占较多的地产公司，是一个预期利好，对核心城市土储占较少的地产公司，则是一个预期利空。

　　但是，这一预期利好或预期利空，至少在现阶段，事实还无法构成支撑地产公司结构性好转的核心因素——因为，当下地产公司整体所面临的核心问题，是到底能不能按期偿债、到底能不能有效存续（不破产、不被并购）的问题——而这一问题，在当下地产公司负债率普遍高达70%以上的情况下，唯一能够让地产公司真正起死回升的，有且只有房价彻底稳住、最好还要适度上涨。

　　但是，在房价估值模型已经彻底大变之后，中期内房价是不能稳住的、整体还是要发生较大跌幅的（关于房价估值模型的彻底大变，我在春节长文第三章有比较详尽的系统阐述）——这个，我们千万不要看最近一两周部分大城市的成交量上升，就误以为房价会彻底稳住了，这至多仅是房价下行大周期的一个极短期的横盘震荡而已。

　　所以，在过去两年多，关于地产股整体，我一直强调每一次反弹都是一次撤离的机会。关于楼市，我也一直强调每一次短期成交量上升都是一次卖房的机会。

　　对地产股整体的这一预判，核心支撑逻辑有两个，一是今天国内任何一个城市的住宅持有收益率，都远远低于3%（核心大城市存在户籍带来的教育和医疗的隐性溢价，但即便将这一隐性溢价涵盖其中，也仍然达不到3%的持有收益率），所以中期内房价整体还要下跌；二是国家队会出手拯救部分楼盘项目（保交楼），但不可能出手拯救身陷困境的房企，因为出手拯救房企，负债总规模实在太大了（10万亿左右），这个根本没法救，必须等这些房企通过大面积破产（破产形成不良资产，不良资产才有可能超大折扣出售，继而才会风险出清）之后，国家队也有可能真正出手。

　　这就是事关地产股和房价的逻辑建构，如果没有将这一逻辑建构置于投资决策之前，那么，你无论是投资地产股（短炒除外），还是投资买房，最终结果均超大概率会以懊恼收场。

　　个人认为，对于地产股，现在整体远远还没到财务风险出清的阶段——这也就是说，地产股现在整体还远远未到价值挖掘的阶段（当然短炒除外），关于地产股的整体价值挖掘，个人认为超大概率要等到2025年，等到地产股整体的财务风险进一步出清。

　　只有等到地产股整体的财务风险进一步出清，对于其中的幸存者，也才有可能迎来重生，迎来由财务风险修复之后带来的估值回归。

　　当然，之于中国城市化高速发展的告一段落，以及由此派生的房产开发高速发展的告一段落，即便2025年上半年地产股整体迎来价值挖掘区间，事实，也不可能具备中长期的想象力。

　　而就地产行业整体而言，与地产股相比，当下和未来真正具有价值挖掘空间的，其实是物业股，与地产股（开发）的强周期不同，物业股是弱周期的，是预期现金流相对稳定的，关于物业上市公司的详细研究，这个在春节长文第五章中也有详细阐述，这里就不多讲了。

　　再宏观的讲一讲楼市与股市的关联。

　　当下，我们的CPI过低（通缩）、以及全社会的流动性不足，其核心之核心就是房价预期过弱，由此带来的居民财富收缩的心理效应，会结构性影响绝大多数人的消费心理和投资心理，这个看看2月份公布的金融数据（居民端超级罕见的多存少贷）就了然了。

　　所以，楼市不真正探底，股市就很难有真正的大牛市——当然，之于预期实现和股市泡沫较低等因素，在楼市真正探底前的一年左右，股市可能就会发出一轮大牛市的初始走势。

　　但是，楼市泡沫的真正出清（这个与地产股财务风险的出清，其实是两回事），事实至少还要有两三年之久，所以，这也是我预期2024只会有间隙性和局部性牛市、而不可能有真正大牛市的重要原因之一。

　　所以，今天地产股起来了，大盘却大跌了，这事实也就不意外了。

　　最后，推荐一下我们昨天发布的财智私享会。

　　做出这个决定，我们很慎重，老读者都知道，从2020年下半年开始，我们就制定的准备三年转向私募的计划，为此，从2020年下半年-2023年上半年，我们团队密集深度研究了近百个行业，但是，在三年准备期结束后的2023年7月，我们基于对大时局的不甚乐观，暂停封闭了转向私募的计划，这既是对认同我们的朋友的负责任，也是对我们自己的负责任——因为，全面转向私募，这是我预设的人生实务的最后一站，这需要一个可确认的至少10年的中长期环境。

　　但是，去年7月我们暂停封闭转向私募，事实还是伤害了部分年轻同事的锐气，而我们为了维持团队的正常运行，去年8月-10月甚至大量接受了头条广告，这一度引起了部分读者朋友的不适。

　　当然，去年7月我们暂停封闭转向私募，这并没有改变我们对投资研究的专注，事实从去年7月开始，我们就将研究视野进行了全面升维（合法合规的全域资产配置），旨在相对锁定合法跨区域（QDII）+跨品种（贵金属等）的贝塔收益，并择机挖掘A股和港股通的可能性阿尔法收益。

　　所以，昨天正式推出财智私享会，这既是我们抑制内心欲望的持续，也是我们静心深度研究的持续，我们内部将这一持续设定为“又一个三年”。

　　希望在这个超级动荡时代，与大家有更多认知层面的激荡。