刘晓博：关于京沪，你们都想错了……

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　　近日，北京和上海都公布了2023年的人口数据。

　　北京截至2023年末的常住人口为2185.8万人，比上年末增加1.5万人。

　　上海截至2023年末常住人口为2487.45万人，比上年增长11.56万人。

　　自2016年以来，京沪都实施了减量发展的战略，在人口问题上略偏保守。不过最近两三年，上海微调了人口策略，有“适度松绑”的态势。北京也略有松动，但比上海力度要小一些。

　　从中长期看，北京和上海人口趋势如何？人口增长缓慢的京沪，未来房价将怎样走？在官宣的常住人口基本稳定的背后，京沪人口又发生了哪些变化？

　　去年年底的时候，一份蓝皮书宣布：北京常住人口实现了六连降！

　　根据北京2016年统计公报，当年末北京的常住人口是2172.9万人，刚刚发布的2023年统计公报宣布常住人口是2185.8万人，7年间增长了12.9万人。

　　这7年里，北京有6年人口是连续下降的，去年只增长了1.5万人？在这种情况下，北京人口为何7年间反而增长了12.9万人？

　　情况是这样的：2020年的第七次人口普查，大城市普遍“发现了”之前没有统计到的人口，有过一次人口修正。

　　在那次修正之后，北京2016年的常住人口变成了2195.4万人。

　　随后几年北京的常住人口分别是：2194.4万人（2017）、2191.7万人（2018）、2190.1万人（2019）、2189万人（2020）、2188.6万人（2021）、2184.3万人（2022）。

　　到了2023年末，北京常住人口为2185.8万人，所以从2016年末2023年末的7年间，北京常住人口一共减少了9.6万人。

　　上海也曾学北京，严格执行减量发展的策略。不过最近两年，上海微调了这个策略，标志是：重新给五大新城定位，调高了新城的人口目标值，放松了大学生落户上海的政策。

　　所以从2016年至今，上海常住人口虽然增长比较慢，但也有20.1万增量，明显好于北京。

　　此前，上海在2016年统计公报中官宣的人口是2419.70万人，人口普查之后修正为2467.37万人。而2023年末的常住人口是2487.45万人。

　　近年来，中国老百姓越来越明白一个道理：城市房价跟人口趋势密切相关。

　　在全国总人口出现负增长的情况下，一座城市的人口是增长还是下降，跟每个人的“家庭资产负债表”密切相关。当一座城市人口增长放慢，甚至持续下降的时候，距离这座城市每个市民的资产缩水，已经不远了！

　　北京和上海不动产的价值，会不会因为人口趋势而下降？

　　我想告诉大家的是：不要太在意地方上每年公布的人口数据。在非人口普查年份，这些数据是按照1%的抽样调查估算出来的，误差较大。

　　几乎所有人口流入的大城市，都或多或少地低估了人口。比如广东省最近宣布，“实时在粤”人口为1.5亿人，后来交通部门的一个小程序又显示“实时在粤”人口为1.6亿人。但广东官宣的常住人口是1.27亿人左右。

　　当然，这也跟常住人口的统计口径比较严格有关（需要在某地连续生活6个月以上）。

　　我在10年前率先发掘、使用了“小学生人数”这个指标来观察各地的实际人口。

　　一般来说，人口流入地的小学生增长会滞后于常住人口增长。这也很容易理解，因为外地人到陌生的城市打拼，往往是在站稳脚跟之后，才把孩子带到身边。而人口流失地区则正好相反。

　　那么，2016年以来北京和上海小学生人数是如何变动的？

　　下图是根据京沪统计公报并核对了统计年鉴获得的数据，由于统计年鉴往往对之前发布过的数据进行修正，所以当两个数据有冲突的时候，采信统计年鉴里修订后的数据：

　　上海小学是5年制，如果跟其他城市比较需要换算为6年制的人数。

　　从上图可以看出，过去7年里北京常住人口减少了9.6万人，但小学在校生人数大增了29.4万人。从增幅上看，常住人口是-0.4%，而小学生在校生是33.9%。

　　上海官宣的常住人口7年增长了20.1万人，小学生增长了17.7万人；上海常住人口7年增幅为0.8%，小学生增长了18.7%。

　　可见京沪小学生增长都比较强劲，这跟常住人口数据增长缓慢形成了鲜明的对比。

　　是常住人口数据更能影响房价，还是小学生人数更能影响房价？

　　当然是小学生人数！

　　第一，小学生人数统计，每年都是“数人头”计算的，也就是普查出来的。常住人口数据每10年才普查一次，其他年份都是按照1%的抽样调查估算的。所以，小学生人数更靠谱。而且，现在的孩子读小学的比例无限逼近100%。

　　第二，小学生人数跟政绩考核没有关系，所以数据更可信。

　　常住人口数据被纳入了考核，有些地方被要求控制人口，有些地方被要求能留住人口。常住人口多少还影响人均经济指标，比如人均收入、人均GDP。所以，常住人口数据可能存在失真，这从2020年第七次人口普查和2019年各地官宣人口的巨大差异就可以看出来。

　　上图是31个省市区2020年人口普查数据跟此前官宣的、截至2019年末人口数据的差额，两者统计的时间点只差了10个月左右。北京、上海在人口普查中，分别“增长”了36万人和59万人。

　　第三，人口流入地小学生人数增长，往往意味着更多外来家庭稳定下来，把孩子带到了大城市，每个新增的小学生背后，往往是一家人。家庭的消费能力，以及购房需求，都会超过单身。

　　北京在2016年到2023年的7年里，小学生人数大增了33.9%，说明北京人气依然很旺，真实的购房需求肯定也很旺。上海虽然官宣的常住人口比北京增长得要好，但小学生增幅只有北京的一半左右。

　　下图是北京2023年小学生招生人数、在校生人数、幼儿园招生人数、幼儿园在园人数跟疫情前2019年的比较：

　　除了幼儿园招生人数外，其他数据都是增长的，而且增长不错。

　　那么，跟官宣人口增长最强劲的几个二线城市相比，京沪小学生人数变动情况又如何？

　　目前，非直辖市城市都还没有公布2023年统计公报，所以缺少2023年的数据，我们只能用2019年到2022年的数据来观察。

　　上图是四大一线城市跟4个过去几年人口增长最好的二线城市，小学生人数增长情况比较。

　　结果有点出人预料。在大家之前的印象中，一线城市中广州、深圳人气比较旺，增长比较快。

　　但在四大一线城市里，从2019年到2022年广州和深圳小学生人口增长幅度都只有9%左右，显著低于北京的15.1%和上海的10.9%。北京是一线城市里小学生增长最迅猛的。

　　跟过去几年人口增长的“四大天王”（杭州、武汉、合肥、长沙）比，上海增幅略显慢了一些，北京表现依然优秀，可以跟人口增长最好的几个二线城市“扳手腕”。

　　或许有人会说：北京上海教育资源好，很多家长想方设法让孩子到京沪就读，所以小学生增长强劲。

　　其实京沪不仅基础教育资源非常强，高考红利也非常突出。正因为有极高的高考红利，所以对非户籍人口设定的入学门槛、参加高考的门槛也显著高于其他城市，北京甚至规定：如果你是非户籍人口，孩子如果在北京参加高考，除了要满足严苛的条件，还只能报考高职高专院校，不能报本科院校。

　　相比之下，广深和二线城市（除天津外）基本上没有就学门槛，参加高考的门槛也非常低。

　　最后再总结一下：

　　在对外来人口设定了较高入学门槛情况下，北京、上海过去几年小学生的增长依然较快，这告诉我们：

　　第一，没有必要太在意每座城市每年公布的人口数据。这些数据在未来几年往往被大幅修正。

　　第二，如果你需要在投资或者买房之前找数据来作参考，建议你不要看常住人口数据，而要看小学生人数或者幼儿园儿童人数的走势。这两个数据每年都是普查数据，更真实、更有价值。

　　第三，北京和上海依然充满活力，它们的小学生人数增长强劲。