刘晓博：信号强烈！楼市，又要放大招了

lameihua

　　据新华社、央视等媒体刚刚报道，今天召开了国常会，其中一个重要议题是房地产：

　　这对于楼市来说是一个新的、重要的利好。从有限的文字里，可以读出如下信号：

　　1、官方再次肯定了房地产的重要地位。

　　会议新闻稿的表述是：房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

　　2、会议对过去一段时间出台政策评价是：守住了不发生系统性风险的底线。

　　它的另外一个含义是：楼市尚未回暖，距离稳增长、保就业的要求还有差距。

　　国家统计局公布的1到2月楼市数据，也说明楼市在进入2024年之后有进一步降温的迹象，新房成交额和成交面积全面下跌。

　　统计局发布的国房景气指数也再创1年来新低：

　　第三，国常会提出要“进一步优化房地产政策”、“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”、“加大高品质住房供给”。

　　这几句话意味着，从国家层面上将进一步出台“有效激发潜在需求”的政策，并推进“好房子”的建设，鼓励刚需和改善齐头并进。

　　第四，国常会提出要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　具体会出台什么样的政策？

　　随着“城市房地产融资协调机制”的落地，楼市供给端的政策力度已经非常大，基本上每个地级或以上城市的行业主管领导和融资协调小组，都可以直接开出需要融资的房地产项目（白名单），银行基本上都会给贷款。

　　在这个制度保证下，今年新增房地产开发贷款估计在1.2到1.6万亿，是去年2000亿元的6到8倍左右。

　　我此前在文章里预测过：这意味着需求端也会有重大政策出台。否则，这些新增的开发贷会成为烂账，给银行带来很大压力。

　　果然，现在需求端要出政策了！今天的会议，就发出了强烈的信号。

　　会有哪些政策？目前尚未公布，但相信很快就会有发布。

　　下面是本号建议的，“有效激发潜在需求”的措施。

　　首先，要进一步降低房贷利率。我认为要让楼市持续回暖，房贷基准利率需要至少再降息50个基点以上，最好是75到100个基点。

　　目前5年期LPR是3.95%，降息50个基点就是3.45%，降息75个基点就是3.20%。存款利息也要同步降低，以维持银行的利息差。此外，首套房公积金利率可以降到1%。

　　在大力降息的同时，适度让人民币贬值一些，也是合理的。

　　降息的同时，继续降低首付比例。比如可以把首套房贷款首付比例降低到15%，二套房全面降低到20%。

　　除了北京、上海、深圳核心区，取消所有城市、所有区域的限购、限价、限贷。包括北、上、深在内的全部城市、全部区域，取消限售。

　　全面降低跟房屋交易有关的税费，比如契税、增值税、个税。甚至可以官宣，未来不会有惩罚性、累进制的房地产税，10年内不会开征房地产税。

　　建立首套房购房者的保障机制，成立一个全国性基金。购买首套房的人如果遇到按揭困难，可以申请这个基金的支持。方式是：由基金替购房者代付最多2年的按揭款，垫付的第一年按揭款不计利息，第二年的按照1年期定期存款利息计算。如果购房者情况特殊，最多可以申请两轮（累计4年）帮助。

　　今天国常会通稿里，还有一句话非常值得关注——“加大高品质住房供给”。这其实就是住建部最近一再强调的好房子，本号最近也多次分析这个提法的重大转型意义。

　　它意味着中国楼市进入了新阶段。之前是解决“有没有房子”的问题，现在这个问题基本解决了，未来将“让更多的人住上好房子”。

　　最先住上好房子的一定是富裕家庭。在目前这个阶段，增加好房子的供给，可以鼓励富裕家庭率先换房。这跟当前提倡的换车、换家电、换手机，企业换设备等一样，都是以“换”刺激消费、推动经济。

　　中国房地产之前的政策是抑制好房子、鼓励刚需的。现在情况变了，未来要“加大高品质住房供给”，之前不适应的政策比如“7090政策”、“限价令”、“禁墅令”等都会取消或放松。

　　在鼓励好房子的背景下，少数好房子卖得特别贵是允许的，住宅领域的劳斯莱斯、布加迪将出现，从而拉开商品房的价差，打开房价的天花板。

　　好房子，特别是超豪宅是少数人的游戏，只要给国家交税、买房的资金来源合法，国家就应该允许、支持。

　　总之，今天的国常会“进一步优化房地产政策”的提法非常重要，意味着需求端新一轮重磅政策即将出台！

　　顺便点评一下今天的汇率和股市。

　　今天人民币汇率出现了一波显著贬值，离岸价（对美元）盘中一度跌破了7.27，最大跌幅超过500点；在岸价一度跌破了7.23。

　　为什么人民币汇率突然贬了一波？

　　今天股市也显著下跌，上证指数一度跌了接近50个点，两者有没有关联？

　　人民币汇率被“偷袭”，跟美元指数最近走强有关。美元指数走强，直接原因是瑞士法郎意外降息。在美元指数权重中，瑞士法郎占比为3.6%。

　　近日，瑞士国家银行（即瑞士央行）把利率下调了25个基点至1.50%，令市场感到意外。瑞士央行的此次降息举措是在2022年3月以来逐步加息至1.75%的十年高位后的首次降息。

　　汇率波动以及股市下跌，还跟市场里的几个传闻有关。比如有消息说，“近期监管部门实地摸底国内头部量化私募”，“监管要求量化指增选股需要对标成分股的60%”。

　　对此，证券时报旗下媒体报道说：监管部门近期确实有调研大型量化私募，但并没有提出具体监管意见。有关“监管要求量化指增选股对标成分股的60%”的传言，实际只是在非正式场合有相关讨论，主要针对产品命名，市场对这个传言存在误读。

　　目前量化交易中对标的股票偏中小盘，如果搞中特估（中国特色估值体系），势必要增加权重股的交易热度。但如果一刀切要求换筹，短期对中小盘股可能构成利空。

　　还有下面这个消息：

　　市场总是有各种传言和小作文满天飞，投资者在决策的时候，不能太相信传闻，那很容易被割韭菜的。

　　最近上证指数在3000到3100点附近徘徊了很久，“久盘必跌”的魔咒开始出现，再加上楼市热度不够，所以有一些资金选择了离场观望。这是股市出现下行压力的原因。

　　在这种时候，需要出台更多利好，或者国家队加强护盘力度，否则可能前功尽弃。

　　今天晚上国常会透露的信息，就是一个大利好，有利于市场稳定。