刘晓博：政策逆转！商品房的逻辑变了

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　　房地产大变局正式“发枪”了！

　　两会后，一线城市上海率先打样，官宣松绑“7090”政策：

　　过去很长一段时间，我们把面积90㎡及以下的房子定义为刚需户型，鼓励市场向刚需倾斜，解决“有没有”住房的问题。

　　甚至在2006年出台了“7090政策”，规定新批、新开工的商品房，90㎡以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　如今，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段。

　　去年12月住建部召开“全国住房城乡建设工作会议”，在会后发布的通稿中，“好”字出现了35次；“好房子”出现了7次。节选几处重点表述：

　　1、以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。

　　2、以建造方式变革促进好房子建设……打造好房子样板。

　　3、下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

　　4、完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准，结合“一带一路”国外工程项目需求，推动工程建设标准“走出去”。

　　5、强化科技驱动，研究面向未来的好房子建造技术，组织筹建新一批重点实验室和工程技术创新中心等科技创新平台，加快推动“数字住建”落地实施。

　　今年两会报告对房地产也作出了新表述：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　“多样化改善性住房需求”，就是住建部说的“好房子”！

　　紧接着住建部长倪虹答记者问7次提及“好房子”，并表示“政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求”。

　　这一系列国家定调中，“好房子”的前置定语不断丰富，从“改善性”到“多样化改善性”到“多层次多样化”，无疑囊括了过往商品房制度不怎么支持的“豪宅”。

　　倪虹还表示，2024年会选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来。

　　2024年，将成为中国“好房子元年”！

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　　什么样的房子才是好房子？

　　此前住建部将“好房子”作为住房和城乡建设事业发展的“原点”和“起点”，给好房子的描绘是“好房子—好小区—好社区—好城区”。

　　今年两会上，住建部对“好房子”又提出了更细化的要求，要“下力气建设好房子”。详细表述如下：

　　住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子。什么是好房子？不同面积、不同价位都有不同的好房子。我们将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，我们也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。

　　好房子首先面积要大，小户型房源将过时。

　　“7090政策”是鼓励刚需的，90㎡以下的住房肯定不符合富豪们的改善型置换需求，尤其现在国家放开二胎、三胎，鼓励生育，对居住面积需求是“大室所趋”。

　　我国房地产经过20年多年的快速发展，居民基本住房需求已得到满足。根据2020年人口普查数据，我国家庭户人均住房建筑面积提升至41.76㎡，但不同区域和城市之间仍存在结构性矛盾。

　　2020年一二线城市人均住房建筑面积（㎡）

　　由图可见，一线城市人均住房面积普遍偏低，其中深圳仅人均22㎡，广州、上海、北京均低于35㎡。中原、成渝城市群一般处于40-50㎡之间；珠三角地区人均住房建筑面积普遍较低，东莞、珠海的人均住房面积仅28、31㎡，其余城市亦低于40㎡，新一代“好房子”建设大有空间。

　　从克而瑞数据来看，2023年，广州120㎡以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，比2021年提高了3.8个百分点；120㎡以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。

　　今年1月27日，广州放开120㎡以上户型限购。新政前后两周，广州核心四区120㎡以上住宅成交从占比39%（1月19日—26日），大涨到占比57%（1月27日—2月3日）。上周末，广州某全140㎡+大平层项目开盘，单日劲销15亿。

　　杭州更早放开了“7090政策”，如今除一些远郊板块，杭州核心区和近郊已经鲜少见到90㎡以下的新房了。

　　各城楼市用数据说明了人们对居住面积提升的需求。

　　此外，过往住房问题如层高不足、隔音差、车位比低、电梯配套不理想等“问题房源”，也都将过时。

　　好房子时代，住宅的层高可以提高到3米以上，甚至3.5米；还可以加厚隔音层，改善居住体验，减少邻里间噪音干扰；增加车位比、梯户比，降低小区容积率；配置上大阳台、大客厅、大厨房；智能化；绿色化；增加小区配套，提升物业管理……

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　　早在今年（2月23日）中央财经委第四次会议，国家应对经济下行压力，已经提出了关键性大招——“换”！

　　当时会议通稿如下：

　　实行大规模设备更新和消费品以旧换新，将有力促进投资和消费，既利当前、更利长远。要打好政策组合拳，推动先进产能比重持续提升，高质量耐用消费品更多进入居民生活，废旧资源得到循环利用，国民经济循环质量和水平大幅提高。

　　虽然，当时会议通稿解释的“换”是：各类生产设备、服务设备更新和技术改造，汽车、家电等传统消费品以旧换新，耐用消费品以旧换新。

　　比如鼓励居民换车，给出一系列政策福利，发补贴、新能源车上牌免税……有些城市还计划在停车费方面给新能源车优惠、提高燃油车的停车费。

　　但相较于手机、家电以旧换新的万亿级市场、汽车以旧换新的10万亿级市场，房子以旧换新，推动的将是30万亿级规模的市场！（新房+二手房+土地出让金+直接税费，每年超过30万亿）

　　目前，中国银行体系里堆积了近140万亿的住户存款和接近30万亿的银行理财。钱放在银行不出来，经济很难复苏，国家一再大幅降低存款利息和银行理财收益率，但收效并不显著。

　　这些钱相当一大部分都是富人持有，富豪们不缺房子，多数富裕家庭名下已经好几套房子了，再加上“房地产税”这把“达摩克利斯之剑”悬在头顶，怎么让富人在住房上多花钱？愿意花钱？

　　唯有好房子，更准确地说是唯有居住价值和商品价值合二为一的“好房子”！

　　只有生产更多的好房子，让居住体验感大跨度上升，让房地产拉开差价，才能让富裕家庭有动力置换房产。

　　如今上海打响了大城市“7090政策”松动第一枪，未来会有更多的城市跟进，甚至“限价令”、“禁墅令”、都可能取消，高端房产的限购可能也会取消。

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　　我们的手机用个两三年就会更新，我们的车基本十年一换代，房子同样如此，每10几年也将迭代更新。

　　前文提到，中国一些超大城市、特大城市其实还是比较缺好房子的。尤其深圳这样的城市，土地面积有限，就更缺好房子。

　　未来“好房子”供给量增加，自然将吸引更多改善性住房需求入市。而过往那些刚需性房源就会“过时”，新旧房源的价格也将被拉开。

　　当居住体验分化和商品价值分化“双管齐下”，楼市将“梯度上行”。

　　城市豪宅供给富裕家庭改善型需求；原来因密度高、隔音差、车位比低、绿化少等问题迭代下来的刚需房源，将会“过时”。但其仍然生存空间，可以供给低收入家庭或者年轻人安居或者过渡。

　　不过，现今建设好房子的空间也不是特别大，因为城市的高速增长时代已经结束了，未来大部分城市都不可能继续无限扩张。

　　真正优质的“好房子”，将是“限量版资产”！

　　大家进行房产置换的时候一定要把握商品房的价值逻辑：好城市—好片区—好配套—好小区—好产品—好物业。