刘晓博：哪些省市，人均“土地负担”偏高？

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　　内地31个省市区中，哪些地方卖地收入更高？哪些地方人均卖地金额更高？

　　这是一个很有意思的话题。

　　人均卖地收入较高的地方，不仅意味着他们新房供应量大、去化压力大，还意味着这些地方征收的“土地税”偏高，老百姓在住房上的付出更高。

　　先看一下过去4年（2020-2023）各省市区的卖地收入情况。基础数据来源于粤开证券的研究报告。

　　过去四年卖地收入最高的是江苏省，达到了43579亿元；其次是浙江省，达到了35452亿元。

　　再次是广东和山东。广东4年卖地收入24377亿元，山东23339亿元。

　　四川名列第五，4年卖地17041亿元；上海名列第六，4年卖地13508亿元。

　　4年累计卖地收入超过万亿的省，还有湖南、湖北、安徽和福建。

　　从城市群角度观察，长三角遥遥领先。三省一市，分别拿下了第一、第二、第六和第九。

　　长三角（江苏、浙江、上海、安徽）4年卖地总收入10.35万亿；珠三角的数据我没有仔细整理，如果拿广东全省的数据替代，则是2.44万亿（估计珠三角占比90%）；京津冀加起来，是2.05万亿。

　　也就是说，中国三大城市群在卖地方面，珠三角加上京津冀，都不到长三角的一半。

　　中国的房地产，在相当程度上是长三角房地产。

　　或许有人会说：长三角面积大、人口多，卖地多很正常。

　　其实不然，如果你按照各地常住人口平均一下，看看过去4年各省市区的人均卖地收入，就会有惊人发现：

　　看到了吗？4年累计人均卖地收入最高的是上海，人均54558元，其次是浙江的53903元，再次是江苏的51179元。第四才是北京的人均40187元。

　　正常情况下，大城市平均卖地收入高于省级区域，因为大城市的城镇化率更高，外来人口更多。

　　北京作为一线城市、首都，人均卖地竟然不如浙江和江苏，这岂不很怪？

　　更怪的是，中国经济第一省、总人口第一省、外来人口第一省的广东，人均卖地收入竟然只排到了第十二位，人均19260元。不仅低于福建、山东，也低于江西、四川、贵州！

　　那么，这个怪异的人均卖地数据，到底传递了什么信号？它是怎样造成的？

　　第一，浙江沪人均卖地收入能超过北京、广东，说明这三个地方房地产行业更发达。

　　也正是这个原因，在全国性房企中，长三角大区的干部更容易升迁，因为他们的业绩就是比珠三角、京津冀和成渝等大区要好。长三角整体卖地更多，市场更大，销售业绩更容易领先。

　　这也意味着长三角商品房供应量非常庞大，未来去化压力也比较大。

　　第二，从人均卖地金额看，广东官方从土地上拿走的钱比较少，远低于长三角。而这，恰恰是广东外来人口增长迅猛的重要原因，因为珠三角居住成本更低。

　　广东是中国人口第一大省，常住人口达到了1.27亿。最近，广东还宣布实时在粤人口1.5亿。

　　江苏常住人口是8500多万，浙江是6600万，上海是2475万人，都远比广东要少，加起来也没有比广东多很多。

　　第七次人口普查也显示，广东10年间的人口增量达到了2171万人，“江苏+浙江+上海+安徽”的人口增量只有1961万人，远比广东要低。

　　人气这么旺的广东，为何人均卖地收入这么少，甚至少于西南“穷省”？

　　根本原因是：珠三角有大量的城中村、小产权房。改革开放之后，珠三角农民热衷于“种房子”，如果你开车从广州穿过东莞到深圳，就会发现农民房铺天盖地，完全连成了一片。

　　珠三角到底有多少城中村，建了多少房子，一直没有准确的数据。东莞、佛山、广州都没有发布过数据，只有深圳公布过。

　　2016年1月，深圳特区报报道：记者从市规划国土委及市查违办获悉，截至2014年底全市违法建筑37.30万栋，建筑面积4.28亿平方米。住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%。租住在违法建筑内的人口约737.87万，占深圳市总人口的56%。历史遗留违法建筑面积前3的区域为：宝安区（11816.04万平方米）、龙岗区（9538.06万平方米）、龙华新区（6344.75万平方米）。

　　注意，这里说的是违建。农民房不全是违建，相当一部分面积是合法的。所以，深圳的“城中村+农民统建楼+违建”的体量之庞大，可想而知。有数据说，这些房子有650万套！如果1套房子住2个人，可以容纳1300万人。

　　广州的面积是深圳的3.5倍，这类住房只会比深圳多，不会比深圳少。其他城市，如东莞、佛山、中山、珠海、惠州、江门、肇庆等，也都有数量巨大的“城中村+农民统建楼+违建”。

　　这么多“非红本住宅”的存在，为广东提供了海量的“天然廉租房”，成为广东吸引外来人口的重要载体。

　　为什么改革开放40多年了，广东一直是外来人口最多的地方，“江苏+浙江+上海”都比不过广东？

　　一个重要的原因是：长三角管理“太规范”，小产权房、农民房、违法建筑比较少。天然廉租房少了，居住成本就会上升，外来人口谋生的成本就会上升。

　　所以，无论你选哪个时间段来计算人均卖地收入，江苏、浙江、上海都远比广东高。广东楼市，呈现了典型的双轨制，外来人口真实的居住成本比较低。有了这些房子，政府必须控制土地出让规模，避免造成浪费。其结果是，广东从土地上拿走的钱比较少。

　　第三，江苏、浙江人均卖地收入超过广东，还不算令人震撼的。真正令人吃惊的是，两省竟然超过了北京、逼近上海。这意味着江苏、浙江从土地上拿走的钱明显偏高，对这两个省的发展可能构成负面影响，这是需要引起注意的。

　　由于缺少“非红本住房”平抑租金水平，浙江、江苏的居住成本显著超过广东，尤其是浙江非常明显，即便是偏远的县市房价也非常高。

　　此外，江西、贵州人均卖地收入超过广东，也是令人震撼的。这两省的房子，只建议自用购买，不建议投资购买。