时晨晨：万科，被救活了？

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　　万科，被救活了？

　　3月12日，万科股债同时大涨，其中万科A股票大涨6%；“20万科08”涨超8%，“22万科05”涨超6%，“22万科06”涨超4%，“20万科06”“21万科04”涨超3%。

　　直接导火索是，万科筹措资金的消息传出：

　　由工行牵头，农行、中行、建行、交行和邮储银行这6家国有银行，联合招行、中信、兴业、浦发、民生和平安这6家股份制银行，一共12家银行将给万科筹措最高800亿（约115亿美元）的银团贷款，让万科偿还到期债券。

　　结合前一天的媒体报道，这次是由最高级别的部门出面协调的，要求大型银行加强对万科融资支持，并要求私人债权持有人与万科讨论延期。

　　问题是，银行表现得兴致索然，态度比较保守，但是迫于压力，也可能会给它提供融资。

　　还有其他银行直接表示，这个融资的方案“未定”。

　　同一天，国际评级机构穆迪，也把万科信用评级下调至“垃圾级”，并警告可能会进一步下调万科的信用评级。

　　第一个问题，万科怎么了？

　　万科是中国标杆开发商，属于财务最稳健的一家，对风险感知最早的一家。

　　事实，也确实如此。

　　别家房企都在狂欢，万科最早喊出地产“黑铁时代”；别家房企都在加杠杆猛上，万科不合时宜的喊出“活下去”。

　　就是这样一家风险感知最敏感的标杆企业，也遇到了“偿债危机”。

　　3月4日，万科遭遇股债双杀，其中万科A大跌4.6%，万科港股大跌7.13%；“22万科06”下跌36.10%，“21万科04”下跌19.19%。

　　万科今年6月7日到期的海外公司债，到期收益率已经高达恐怖的40.876%。

　　原因是，当时有市场传闻，万科的老板带深圳的领导去北京，希望协商一下险资非标债务展期的问题，但最终被拒绝。

　　其中，涉及新华资产的100亿元投资款。不过，3月3日新华资产迅速出面辟谣。

　　可是市场根本不买账，第二天万科遭遇了“股债双杀”，因为投资者觉得，虽然辟谣了，但是这并不意味着这不是事实。

　　实际上，万科遭遇偿债危机，也不是最近才有的，早在去年10月份，万科就被爆出“债务危机”。

　　2023年10月下旬，万科几只境外美元债，特别是24年到期的两只，收益率狂飙至48%和53%。

　　对比一下华润，没有丝毫波动。

　　这种市场走势背后的含义就是，万科债务可能出问题了。

　　当时万科偿债问题是怎么解决的呢？

　　2023年10月下旬的股债双杀，导火索是穆迪调降万科评级。其实根源是，万科去年12月份有一笔非标债到期，出现了偿付困难。

　　经过协调，万科这笔债务展期了3个月，所以万科当时就度过了危机，也没有引起太大的骚动。

　　展期3个月后，也就是2024年3月份，又到了偿债时间，但是还是没钱还。

　　已经展期一次了，购买它债的险资肯定心里很慌，希望它兑付一些，但是万科又想再次展期。

　　由于双方没有达成协议，老板北上找大领导协调，于是前几天万科又遭遇了股债双杀。

　　一句话，万科从去年10月份就资金紧张，偿债压力很大。债务展期后，还是没能解决问题，于是前几天又遭遇股债双杀。

　　第二个问题：万科，被救活了吗？

　　现在很多消息没公布，万科债务二次展期，以及12家银团贷款的事情也不是板上钉钉。

　　假设这些都搞定了，万科这次能安全度过债务危机吗？

　　先看外债。

　　据中国房地产报，3月11日，万科一笔发行规模6.3亿美元的中期票据到期，相关偿债资金在3月8日便已到位。

　　万科相关人士介绍，公司今年境外公开市场的债务已经偿付了将近一半，剩下的两笔境外债务将在5月及6月到期，分别是14.45亿人民币票据和6亿美元票据。

　　最新的消息是，中国银行（香港）已经给万科授信15亿港币，所以5月份到期的人民币票据基本上没啥问题了。

　　至于6亿美元的票据兑付问题，万科筹措资金的渠道是，境外自有资金，境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款。

　　但是，美元外债偿还仍然是个未知数。

　　再看内债。

　　从到期情况来看，万科一年内到期的债券就有45只，余额合计约为326亿元，占所有存续债券余额的37%。

　　万科迎来了偿债“洪峰”。

　　即便如此，万科的内债短期内没必要过度担忧，虽然它会引起市场波动，但是最终都会化险为夷。

　　原因很简单，它是国企，它“大而不倒”，相关部门会出手救它的。

　　第三个问题：万科未来如何？

　　你有一套价值200万的房子，同时有150万的房贷，每个月房贷8000元。

　　刚开始，你工作稳定，收入很好，每个月挣1万，还房贷后还剩2000。

　　后来，房价下跌了，200万的房子只值100万，但是你的债务还是150万；

　　同时，你收入下降了，每个月只能挣5000，但是每个月房贷还是8000，这3000块钱的缺口从哪里来？

　　你只能把你的车低价卖了，来还房贷。

　　车要是卖不掉，只能让你爸出面，找你兄弟姐妹借点钱，然后用来还房贷。

　　这就是万科面对的情况。

　　现在很多人都看财务指标，其实这没有意义。

　　这么多开发商爆雷之前，哪家不是账上有很多现金，哪家财务报表不漂亮？

　　但是该爆雷照样爆雷。

　　万科最大的问题就是，房地产销售下滑的太厉害了。

　　看数据：

　　2020年万科销售金额7041.5亿元；2021年万科合同销售金额6277.8亿元；2022年万科合同销售金额4169.7亿元；2023年万科合同销售金额3761.2亿；

　　从2020年到2023年，它的房地产销售都快腰斩了。

　　未来呢？

　　房地产销售只会越来越差，再加上持有的土地等资产贬值，债务压力始终难以得到缓解。

　　现在所有动作，都是治标不治本，都只是把危机延后了。

　　比如抛售优质资产，比如七宝万科广场，卖了50多个亿。对比一下，万科的总负债规模高达1.3万亿人民币。

　　比如，银团贷款，偿还到期债券，这只不过是把债权人换了一下而已，又不是债务规模下降了。

　　如何彻底解决问题？老百姓去接盘这些债务。

　　具体来说就是，老百姓去买它们的房子，这样一来，老百姓背上了房贷，而开发商用老百姓的钱来还债。

　　除此之外，似乎没有别的办法。