刘晓博：最新喊话，楼市规则将变！

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　　3月9日下午，住建部长在“两会”上接受记者采访，对楼市做了重要表态。

　　值得关注的内容如下：

　　1、重申房住不炒。

　　2、完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求。

　　3、在接受采访时，7次提及“好房子”。并对开发商喊话：“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

　　4、城市政府要用好调控自主权。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。

　　5、一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。目前，全国31个省份312个城市建立了这个机制，上报的“白名单”项目达到了6000多个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。

　　6、以人定房、以房定地、以房定钱。

　　7、在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。

　　8、对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

　　下面谈谈我的看法：

　　2019年到2023年的政府工作报告，都提及了“房住不炒”，但今年没有提及。对此，媒体有一些议论。住建部长答记者问，再次强调“房住不炒”，说明这个原则要长期坚持。

　　上述8点里，最值得关注的是5点。

　　第一，强调了要“有力有序推进现房销售”。

　　熟悉房地产的朋友都知道，内地房地产制度借鉴自香港，从香港学会了预售制，也就是卖楼花。

　　预售制在房地产发展初期起到了重要作用，为开发商节省了资金成本、提高了效率，推动了行业的发展。“预售制”也产生了很多问题，当开发商资金链断裂出现烂尾的时候，购房者的权益很难得到保障。

　　尤其是最近两年，房地产出现重大拐点，各地保交楼的压力巨大，引起了不少购房者的不满，呼唤以“现房销售”取代“预售制”的声浪日高。

　　过去这些年各地也在尝试现房销售，其中海南省的力度最大。但现房销售比例一直不太高，主要原因是：现房销售将大幅提升开发商的资金成本。

　　以高层住宅为例，如果采用预售制，开发商可以提前两年销售，需要的贷款和支付的利息都大大降低。如果全面实施现房销售，会加大开发成本，把中小开发商挤出局。

　　现在住建部的最新表态来了，“要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售”。

　　“有力”，意味着此次推行现房销售的力度会比较大，是之前罕见的；有序，意味着现房销售会分阶段推进，逐步落实。

　　此举对楼市影响巨大。一方面，大幅提高了开发商的资金成本，将有推动房价反弹的重要作用；另一方面，此举将全面提升房地产开发的资金门槛，对开发商自有资金的要求大幅提升，将加速房地产过剩产能的出清，一批中小房企将被迫出局。

　　对购房者来说，现房销售更能保障其权益。

　　国家还可以借助“现房销售”的普及，要求提高精装修交付的比例，进一步提升房地产对其他行业的带动能力。

　　第二个比较重要的表态是：“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产的破产，该重组的重组”。

　　类似的表态之前也有过，但这次表态可能意味着，恒大等一批暴雷房企可能在2024年有初步的处理意见。肯定会有大房企破产，也会有一些房企实施重组。

　　“对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价”，这个表态意味着，会有一些房企老板要坐牢。

　　第三个值得关注的点，是整个答记者问7次提到了“好房子”。此前，在住建部年度工作会议新闻通稿里，也多次提及“好房子”、“好小区”。

　　今年政府工作报告里，提出要满足“多样化改善性需求”，跟“好房子”是一个意思。

　　说白了，就是通过建设改善性住宅、豪宅，吸引富裕家庭换房。

　　银行里居民存款很多，高达140万亿。但这些钱集中在富裕家庭手中，他们往往拥有多套住房。由于担心房地产税，所以不愿意再买房子了。但如果有好房子，他们还是愿意换房的。

　　所以，未来房地产行业的很大一块蛋糕，是换房蛋糕。这跟目前鼓励换车、换家电、换手机是一个意思，可以拉动消费和投资。

　　而之前，中国房地产是鼓励开发刚需住房、压制改善性住房的，出台诸如“7090政策”（90平方米以下套型的住房面积占小区总面积的70%以上）、禁墅令、限价令等，未来这些措施都会取消或松动。

　　好房子，是层高更高、隔音更好、梯户比车位比更高、配套更好、管理更高、更绿色智能的房子。

　　提倡“好房子”，意味着商品房的价格差距会拉开，豪宅将进一步向上打破房价的天花板。

　　第四个看点是，再次强调了“政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求”。

　　这其实就是去年14号文提出的“保障的归保障，商品的归商品”，两个轨道不再交叉，配售型商品房将封闭交易，不再允许上市自由交易，这将大大减少在保障房上的套利者，对商品房构成利好。

　　商品房将全面回归商品属性，价格管制将逐步取消，差异性越来越大，真正的好房子价格会不断上涨。一线城市中，广州已经取消了120平方米以上住宅限购，其实就体现了这种政策导向。

　　第五个看点是，国家已经充分赋予了各地政府房地产调控的自主权。

　　最新进展就是“城市房地产融资协调机制”，地级或以上政府可以直接开出项目融资白名单，交给当地金融监管总局派出机构监督各银行执行。

　　这是前所未有的“快捷机制”，再加上降低首付、降低利率，允许取消限购、限售、限价等，中国将很快进入“只有三个城市保留局部限制措施”的局面。

　　这三个特殊的城市是北京、上海、深圳。

　　我的判断是，除了北上深，其他城市都将全面取消限购、限价、限售等，北上深郊区也会取消上述限制，但北上深核心区可能会在相当长的时间里，保持一些限制措施。