刘晓博：楼市的惊人一跳：财政垫首付、垫月供

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　　中国楼市迈出了惊人一跳：首付比例跌破了10%，财政出钱帮购房者垫付首付，甚至还可以垫付月供！

　　率先迈出这一步的，是四川省宜宾市代管的兴文县。

　　2月18日，兴文县政府办公室官方微信号，发布了下面这篇文章：

　　新政最大看点是：你买房，县财政可以帮助垫付一半的首付，遇到困难的时候还可以垫付月供。

　　兴文县宣布，财政投入3000万元建立产业工人购房专项基金，在兴文县空铁新区的企业连续工作满6个月，可以在买房子的时候享受首付“缓付优惠”，首付缓付比例不超过50%，总额不超过10万元。

　　比如你买1套100万的房子，首付2成，首付款是20万元，可以申请使用这个基金帮你支付10万，自己只出10万。你只需在2年内把财政垫付的10万元还上就可以了，第一年免利息，第二年支付同期贷款利息。

　　新政还鼓励企业预发工资帮员工交首付。也就是说，员工实际购房的首付比例，可能低于10%！

　　购房者遇到困难的时候，还可以申请专项基金垫付月供，垫付时间不超过2年，也是第一年免息。

　　兴文县面积大约1371平方公里，常住人口38万人，是四川最大的苗族聚居县，2023年GDP尚未发布，估计低于200亿元。

　　上图中蓝色区域是兴文县。它介于成都、重庆、贵阳之间，在全国几乎没有存在感。

　　越是这样地方，越面临更大的稳增长、保就业压力，因为人口、产业的竞争力均不足。

　　官方数据显示，2022年兴文县的一般预算收入为14.1亿元，支出为37.7亿元，差额部分需要转移支付。2022年，兴文县地方债还本支出4.1亿元，相当于其一般预算收入的29%。

　　兴文县是中西部、东北地区普通县的代表。他们都面临着房地产出现拐点之后的财政转型、经济转型，需要克服的困难比较多。

　　在这种情况下，县财政能拿出3000万元设立基金，替产业工人垫付首付、垫付月供，目的是为了推动房地产去库存，并提升城镇化率，带动地方经济发展。

　　之前我多次在文章里表达过一个观点：以目前的征信手段（人脸识别+大数据+云计算），完全有条件把购房的首付比例降下来。

　　在中国香港，通过二按（加按）的方式，早就实现了首套房首付比例10%，提供服务的主要是市场化的金融机构。在美国，首套房首付比例甚至可以做到3%到5%。

　　目前中国内地基本上还坚守首套房首付比例20%，二套房首付比例往往需要30%甚至更高（部分城市也降低到了20%）。

　　其实，首套房比例降低到10%，二套房全面降低到20%的条件已经具备，应该尽快推进。

　　之前曾有第三方机构或者开发商，为购房者提供“垫付首付”的服务，但往往被认为是违规的，受到监管部门的查处。

　　现在，兴文县是政府来做这件事，财政垫付资金，力度更大。

　　这也告诉我们两件事：

　　第一，如果楼市仍然温度偏冷，未来各种救市大招还会不断出台。城市房地产融资协调机制（白名单制度），主要解决了供给侧的问题，需求侧需要发力，兴文县开了一个好头。

　　第二，为了让楼市回暖，各种减税降费、财政补贴政策纷纷出台，这意味着房地产税落地更加渺茫。

　　之前我也在文章里讲过，未来只有大城市才有可能收到房地产税，人口流失的三四五线城市，房子越来越过剩，如果再征收房地产税，只能让人口加速流失，房屋变得更加过剩、价格体体系被彻底摧毁。

　　所以，中小城市未来不太可能有实质性的房地产税。

　　要让中国经济长期向好，必须减税降费、降低企业和个人负担，让老百姓在财富分配中获得的比例提升。