刘晓博：深夜，楼市传来大消息……

lameihua

　　2月4日晚上9点多，中国建设报、中国房地产报的公众号，同时报道了一个重磅消息：

　　目前已经有26个省、170个城市建立了房地产融资协调机制，第一批房地产项目融资“白名单”已推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。

　　报道还进一步说：已有27个城市的83个项目，获得了178.6亿元的贷款。平均每个项目获得的融资是2.16亿元。

　　据此推算，第一批白名单涉及的3218个项目，可以获得近7000亿元的贷款。

　　符合条件，尚未建立融资协调机制的城市还有100个左右，再加上各地的第二批、第三批白名单，这意味着，通过“城市房地产融资协调机制”，今年可以给开发商新增融资超过万亿，甚至可能达到1.5万亿以上！

　　央行近日公布的“2023年金融机构贷款投向统计报告”显示：

　　2023年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点。个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。

　　2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。

　　据此我们可以推算出，2023年开发商获得的新增融资只有1900多亿元。

　　而今年通过新机制，一下子就可以新增融资1万亿，甚至1.5万亿！这对于开发商来说，无异于是雪中送炭，足以救命！

　　所谓“城市房地产融资协调机制”，是2024年1月12日，住建部、金融监管所总局联合下发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后建立的。

　　它具体是指：在地级或地级以上城市，由当地政府牵头，建立城市房地产融资协调机制。这个机制的领导小组组长，由当地政府分管住房城乡建设的负责同志（一般是分管副市长）担任，当地住建局和金融监管总局派出机构为成员单位。

　　协调小组定期开会，研判当地房企融资需求，提出可以给予融资支持的房地产项目名单（白名单），由当地金融机构提供融资。

　　这个机制的建立，有两大里程碑意义：

　　第一，房地产调控的主动权，几乎完全交给了地方政府。协调机制相当于一个战时指挥部，由当地政府指挥，金融监管部门和银行配合。这在之前是不可想象的。

　　第二，金融机构对房地产的融资支持力度，达到了空前程度。

　　“三道红线”政策公布后，房企融资政策全面收缩。现在则进入了“三个不低于”的状态，而且把金融调度权、开发贷发放权，很大程度上交给了地方政府。

　　所谓“三个不低于”，是2023年11月公布的政策，具体是指：各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

　　而“城市房地产融资协调机制”，是全面落实“三个不低于”的。它的出台，将在根本上解决开发商的资金短缺问题。这不仅有利于保市场主体（开发商），也有利于稳房价，房企因为资金短缺而斩仓出局的动力会大幅减少。

　　自2021年9月29日，央行提出对房地产的“两维护”，楼市调控政策从打压楼市转向救市，已经持续了超过2年时间，但楼市依然不断降温。

　　2024年1月的楼市数据刚刚公布，下滑程度令人担忧：

　　在这种情况下，能有万亿资金驰援楼市，对于稳定市场意义重大。

　　为什么2月4日晚上会公布“第一批白名单涉及房地产项目3218个”？

　　跟周一又要到来，密切相关。

　　最近的股市，大家都知道。唯一能让股民资产暂停缩水的，只有周六和周日的到来了。一旦进入工作日，市场将每时每刻都面临着新的考验。

　　所以，今天出了好几个重要消息，以支撑明天的股市。比如刚刚说的3218个项目列入白名单。除此之外，还有这个：

　　以及这个：

　　不过，给房地产项目融资，只能解决供给端的问题。在需求端，还需要进一步发力。

　　1月25日，金融监管总局曾表示，“将因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策”，传递了进一步降低首付、降低房贷利率的信号。希望能在下周，看到有大城市落地这些政策。

　　在楼市上最具风向标意义的北京、深圳、上海，最好也能有进一步、实质性的松动政策出台。此前上海出台的“交了5年社保的非户籍单身人士可以购买外环外住宅”的政策，就被很多网友认为力度太小、作用不大。其实北上深的非核心区，都应该学习广州、尽快取消限购。

　　此外，二套房的首付比例、房贷利率应该进一步降低。

　　首套房的首付比例，也可以学习美国或中国香港，突破20%的底线。以目前的大数据、云计算、人脸识别等，首套房首付比例降低到10%，并无大的风险。

　　至于房贷利率，也应该进一步大幅降低。希望2月的LPR利率能有较大幅度降低，带动房贷利率下降。