刘晓博：苏州，彻底“脱了”！

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　　中国（内地）最核心、最有价值的11个城市中，终于出现了第一个全面取消住宅限购的城市，这就是苏州。

　　这意味着，无论你是否有苏州户籍或者苏州社保，都可以在苏州购买住宅，没有套数、套型等方面的限制。

　　如果你足够豪横，你可以在苏州一口气买100套住宅，哪怕是苏州工业园区这样核心的地方。但贷款会受到限制，住宅的限售（2年）政策仍然存在。

　　苏州之前一度对如下区域实施住宅限购：苏州市区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）、昆山、太仓。非户籍家庭只允许在限购区域购买1套住宅，而且需要连续缴纳2年社保。

　　最近2年来，苏州先是缩小了限购范围（缩减到市内六区），然后缩短了社保年限（降低为6个月），去年9月又在全域取消了120平方米以上住宅的限购。

　　如今，苏州的限购政策终于走到了终点：全面取消限购。

　　苏州还是11个核心城市里，第一个全面取消限购的（重庆一直没有限购，所以不存在取消的问题，但有房产税）。

　　我所说的11个最有价值的城市，是指四个一线城市和七个强二线城市。

　　四大一线城市，毫无争议是北上广深；强二线城市有多个版本，我的划分标准是看资金总量（金融机构本外币存款余额），按照资金总量多少依次是杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津、武汉。厦门在房价上算强二线，但城市实力还不够“强二线”。

　　上图是截至2023年10月末，主要城市的资金总量。苏州的资金总量达到了5.2万亿，超过了天津和武汉。

　　资金总量，是指金融机构本外币存款余额。如果GDP可以看做一座城市每年创造了多少增量财富，资金总量则是这座城市“账上有多少钱”，历年积累了多少钱。

　　GDP纳入了政绩考核所以水分比较大，经常有省市被挤水分，挤水分之后面目全非。而资金总量没有纳入政绩考核，反而成为观察一座城市真正拥有多少财富，能创造、吸引多少财富最准确的指标。

　　苏州虽然城市级别不高，但汇聚的财富惊人，不仅超过了直辖市天津，还一度超过了重庆。最近两年，苏州和重庆正在“扳手腕”，时间显然站在苏州一边，因为苏州的民间经济更活跃。

　　2023年，苏州楼市呈现了二手房温暖、新房偏冷的局面。全年成交二手房65049套，同比上涨了40.6%；新房成交套数4.3万套，成交面积创下了10年来新低。

　　新房方面，2023年苏州市区成交的套均面积达到了约132㎡，为历年新高。新房成交套均价已达368万元，相较2022年上涨了41万元。

　　由于经济中外资占比较高，苏州最近两年面临着稳增长的压力。比如2023年前11个月，苏州对外出口同比下降了3.8%（按美元值下降了9.3%），其中对美国出口下降了7%，对欧盟出口下降了12.6%；前11个月，实际使用外资下降了3.6%，规模以上工业总产值下降了0.2%。

　　苏州显然面临了较大稳增长的压力，松动楼市限购是必然的。

　　苏州全面取消限购，意义堪比前几天广州取消120平方米以上住宅的限购，都属于重大突破。

　　之前我曾预测过：2024年，强二线城市的限购政策应该都可以全面取消，现在苏州打响了第一枪。一线城市的住宅限购也将有重大突破，广州取消120平方米以上住宅限购，也是里程碑式的意义，意味着14年来首次有“一线城市核心地段”的住宅对外来资金开放。

　　一场城市之间的资金争夺战、富人争夺战、经济复苏争夺战，正全面打响。

　　内地最核心的11个城市，将纷纷拿出最核心地段的住宅，面向全国出售，吸引富裕家庭来购买。

　　或许有人会问：这11个城市如果都取消限购，那普通二线城市、三四五线城市的楼市岂不更冷清？短期或许会这样，但长期看未必。

　　这11个城市，代表着中国楼市的天花板。当天花板不再低垂，有利于全国楼市的回暖。

　　一线城市核心区的改善型住宅，动辄在800万到1000万以上，吸引的是全国最富裕的家庭；退而求其次的家庭，会流向强二线城市，或者普通二线城市。

　　4大直辖市、5个计划单列市，以及27个内地省会城市，再加上苏州、东莞、无锡、佛山等有数的几个地级市，在楼市回暖之后，大多能迎来增量资金、增量人口。

　　比较麻烦的是普通的三四五线城市，尤其是中西部、东北地区的。它们的富裕家庭会流失。

　　但这也是没有办法的办法。只有开放核心城市的核心资产，才能把天量储蓄存款中的一部分，转化为消费、投资和财政收入。

　　大城市有了更多卖地收入，以及来自房地产的税收，才能支持国家的转移支付。

　　广州、苏州的新政后，相信会有一大批城市迅速跟进。尤其是二线城市里，目前仍然有限购的杭州、成都、南京、天津、武汉、西安等，相信会进一步松动。

　　至于北京、上海和深圳，也有可能降低限购门槛，并逐步“取消非核心区限购”。

　　北、上、深比较特殊，这三个城市是全国楼市最重要的风向标，各种决策相对会慎重很多。