任庄主：敦促卖房群体投降书

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　　现在楼市虽然低迷，但买方和卖方对未来一段时期楼市行情依然存在明显分歧，观望者居多。从当前的市场行情及未来的趋势看，笔者认为，卖房群体可以放弃那些不切实际的幻想了，未来房价没有最低、只有更低。

　　一、2024年1月17日，国家统计局公布的数据显示，2023年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市数量上升至62个（环比增加3个），二手住宅价格环比下降的城市数量上升至70个（环比增加1个）。也即，70个大中城市的二手住宅价格全部出现了下跌，没有例外……

　　实际上，自2023年4月以来，新建和二手住宅价格环比下跌的城市数量便在逐月增加，底线也在不断突破。其中，二手房价格下跌幅度远大于新房，说明市场预期在明显走弱，大家可以想想什么样的情况下二手房价格会好于新房？

　　二、2022年下半年以来，70个大中城市中，新建商品住宅价格累计环比上涨的城市仅13个（即57个出现了下跌），二手商品住宅价格累计环比上涨的城市仅1个（即69个城市出现了下跌）。

　　其中，二手住宅中，累计下跌幅度从高到低的城市依次为牡丹江、吉林、厦门、丹东、郑州、泉州、唐山、南宁、襄阳、沈阳、北海等地。

　　三、从不同户型来看，现在90平以下的小户型房价跌幅最大、行情最差，这不仅说明刚需可能出了问题，也说明市场已经开始告别过去那种老破小的买房逻辑了，本质上看应是对楼市未来的预期开始走弱。

　　四、和很多中介朋友聊过之后，会发现他们中的大部分认为目前已是底部，并对未来楼市行情看好，理由无非是国家不允许房价大幅下跌、中国经济会回升以及人口还有支撑等逻辑。

　　应该说，持有这种心态的人在股市普遍存在，把房价回升寄希望于几个虚无缥缈的理由既不现实，也无说服力，因为没有一个经得起推敲。

　　五、数据上看，过去那些资金密集、靠债务推动的领域基本均在向十年前回归，如固定资产投资、民间投资、房地产开发投资、商品房销售面积等。但现在商品房销售额2016年左右的水平，离十年前还有一段距离。如果将十年前的2013年作为衡量标准，则会发现下跌幅度可能还有20%左右。

　　六、有人认为，中国还有大量潜在且具有购房能力的群体。这个结论虽然没错，但太过笼统。实际上，近年来，受反腐、降薪、打击资本无序扩张等因素影响，那些原本作为购房主力军的公务员、金融从业人员、互联网从业人员已经出现了明显萎缩，购房能力亦急剧下降，对楼市的支撑显然也在走弱。

　　此外还有一部分，之前在高位通过按揭贷款买房，并将买来的房子拿出去做经营贷，用经营贷套出来的钱去投资。结果现在投资亏的一塌糊涂，可以预见接下来等待他们的会是什么？要知道现在大多银行都在排查经营贷的潜在风险，且往往束手无策。这些均告诉我们，购房群体中有很大一部分是投资客，是杠杆拉得很高的投资客，而这一部分人的逃离可能刚刚开始而已。

　　七、再者，现在很多二三四线城市的购房者大多是外地人，或长期在外地工作的本地人，这部分人购房后可能很快就会有出售套现的想法。特别是，一旦外地人或务工人员所在城市的购房政策大幅放松，那么必然会导致二三四线城市的购房群体向一二线城市回流，这种影响也不可忽视。