安民：资产负债表如何影响经济

lameihua

　　有人问房子的事，关于银行系列等等，这里不便多讲。微博上关注的人太多了，从评论里可以看出，鱼龙混杂，以后有些东西就不能再讲了。不利于中国的，不再讲透。大家可以自己理解，悟不明白的，自己想破脑袋。提示一句话，房价在房地产公司和购房者、评估者、银行、当前成交价、历史成交价之间，表现不是一个东西。你只要理解每个概念对相关各方的价值，就能很容易理顺。这些概念要从不同的角度分得清清楚楚才成。那样你才能理解。而且这个并不难理解，加减乘除就能够解决问题。实在不成，拿出做小学数学应用题的劲头就可以解决的，用数学的思路和办法，比什么都有效。

　　这里讲一讲资产负债表对企业、家庭的影响。

　　近期大家常说资产负债表衰退，怎么理解，啥意思？很多老百姓搞不懂，我就讲讲这个。

　　对企业来讲，资产负债表里归纳起来是三个内容：资产，负债，净资产或股东权益。公式是：资产=负债+净资产（或股权权益）。

　　净资产=股东权益，它100%是你公司自己的。

　　负债是你欠别人的，未来要从公司流出去的。资产负债表中，流动负债包括银行贷款、各种债券、应付账款、其他应付款、合同负债等20多种，非流动负债有10余种。共有30多种。

　　那么房价下跌，对公司来讲，它主要影响的是三个方面：

　　一是固定资产中的房产抵押。企业将房子经评估后抵押给银行，贷款=评估值*70%，一旦房价跌破评估值=单价*面积，此时银行就会要求公司增加抵押物，包括有些公司可能再拿出房地产来抵押，有些公司可能拿股权质押等等。如果没有，那么房子就比较容易被银行没收，银行就可以拍卖掉它。此时公司的损失就是实实在在的损失。资产一块儿丢掉一大块儿。有些抵押了股权的，有可能损失掉公司的部分或全部股权。这些对公司经营和存续，都会容易产生比较大的影响，有时甚至有可能是致命的影响。不过厂房一类，一般跌价没那么厉害。办公楼一类也会有跌，但相对要好一些，不像住宅，跌起来幅度往往比较大。

　　如果没有跌到评估值*70%，一般没有大事儿。

　　二是有些公司还从市场上购了房子，如果房价跌破购买价-历年折旧，此时就要计提固定资产跌价损失。比如2年前你花700万买了房子，分70年折旧，每年折旧10万，现在账上是680万元。如果去年底房子跌了200万，跌到500万，那么到年底时，你就亏损180万。这180万就要冲减公司净利润。如果是上市公司，还会因此影响公司股价。

　　三是资产缩水，债务并不缩水不消失，就会导致公司负债率提升，并容易产生一系列的影响。比如公司原本资产1000万，负债600万，净资产400万，负债率60%。其中房子500万。如果房子跌价200万，到年底，公司资产800万，负债600万，净资产200万，负债率达到75%，此时你就不敢举债了。如果再没有资产抵押，银行也不会给你发放贷款。此时如果你公司现金流紧张，那公司就比较容易出问题。

　　因此，高负债率会影响到公司的举债能力，甚至影响到现金流等。如果上面的600万有500万是贷款（其中房子按500万评估价贷了350万），此时就有三个问题。第一，5.5%的利率，一年付息27.5万，这就需要公司收入和利润来覆盖。如果这家公司净利润率按5%来计算，一年收入中，至少要27.5万/5%=550万所形成的利润来覆盖贷款利息，用这550万以外其他的收入和毛利来养人和维持公司正常运转。如果公司收入下降，毛利率下降，或净利率下降，这都比较容易影响到公司的运转，给公司生存形成压力。第二，当房子跌到350万时，银行就会要你增加抵押物。这会给你制造麻烦。第三，贷款还有个还款周期问题。比如这个例子，800万资产，房子值300万，其他500万，贷款500万。一旦到还款期限，银行会要你还本付息，最后一期就是500万本金+27.5万利息，此时你账上就只有300万房产+500万其他资产，其中一定有固定资产，所以你此时就难以全部还上银行贷款。如果账上现金多，还好说，如果现金少，被迫变现，那个时候就非常麻烦。很可能这一搞，你的公司就不复存在。很多人因为不懂报表，不知道其中的利害关系。

　　资产负债表缩水，对普通百姓来说，要看贷款多少。一套400万的房子，假设40%首付，160万，贷款240万，30年，利率按4.5算，一年需要付息10.8万，平均每月需要付息9000不到点。加上还本，一年8万。因此这个压力还是很大的。当然这个账算起来麻烦，我只估算，不细算。全年大致需要还本付息十八九万。如果买了后，房价从400万涨到500万，你很开心，但没啥影响。但房价从500万降到300万，此时大体还没有事。因为你贷了240万。一旦降到240万，那你就麻烦了，此时你面临选择。一是增加抵押物；二是不是每月继续还贷款。每月继续还贷，没事，不还贷，6个月后，银行没收房产，进入法拍。

　　每个月这么大的贷款，你的生活肯定受很大的影响。一旦到了法拍，那么你的120万本金没了，还了几年的钱也没有了，然后房子也没有了，然后还得到外面租房子住。等等。此时你的消费、人生努力方向，你的信仰，对社会的看法等等，就全变了。此时从社会的角度来说，你对社会的贡献、价值，比如消费等等就降到很低了。