时晨晨：国家入市买房 理论上“火力无限”

lameihua

　　一直以来，国家都是卖土地，开发商卖房子，老百姓买房子，同时卖掉未来30年的工资。

　　现在情况颠倒了过来，国家开始买房子了。

　　1月11日，据经济观察网报道，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。

　　8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。

　　也就是说，国开行、中国银行等贷款给这几个城市，支持他们在市场上收购闲置的房子。

　　收购来的这些房子，可以给事业单位当宿舍，可以当长租房等等。

　　如何评价呢？

　　1、理论上，火力无限，他们可以买光市面上所有房子。

　　地方政府收购房子这事，早在2022年就开始了，济南、郑州、苏州、开封等等都试水过。

　　但是由于财政资金短缺，后来都不了了之。

　　现在不同之处是，国开行等政策性银行，以及中国银行等国有银行，它们开始给地方政府出钱了。

　　大家一定要清楚一点，当下的货币政策、财政约束等等，本质上就是顶层设计的一套规则。

　　很多人讨论货币政策、财政政策、货币传导等等，认为他们有很强的约束，一环套一环，其实这有一个大前提就是，顶层设计不变。

　　但是，这不意味着它永远不会变。

　　比如，根据财政纪律，赤字率一般不会突破3%，但是去年年末不就发行特别国债，导致赤字率飙升到3.8%了吗？

　　还有就是货币发行制度，之前都是以黄金为锚，后来改为美元，再后来就是国家信用。

　　逻辑往下延伸就是，内债不是债。

　　别看美国、日本、欧洲等政府负债率都高达200%以上，但是照样可以继续借钱。为什么？

　　没钱，继续印钱就行了。因为货币的锚，就是国家信用。

　　如何理解国家信用这个词？想想美元是如何成为全球货币的，想想美元霸权是如何建立的，道理一样。

　　逻辑再往下延伸，这个钱，现在虽然国开行才给这个8个地方批1000亿，但是理论上资金是没有上限的。

　　它们可以给全国300多个城市都放贷款，贷款到期继续展期就行了。

　　至于利息，那就让这些城市再多背点债务而已，数字游戏而已，都是小事情。

　　所以，他们可以把市面上所有房子都买光，当作他们的员工宿舍，当作保障房。

　　2、违背商业逻辑。

　　大家看到，银行贷款里面，还有商业银行，收购回来的房子用途，还可以作为长租房，或者廉租房。

　　这说明，这个动作有一定的“市场行为”。

　　问题是，这符合商业逻辑吗？

　　先看成本，贷款利率3%，期限不超过30年。

　　单拿房的利息成本就3%，算上本金多少呢？

　　大家都贷款买过房子，你房贷150万，基本上得还300万，也就是说，本金和利息差不多各占一半。

　　所以，城市拿房总的资金成本大约6%。

　　还有运营成本呢？还要考虑空置率呢？还要考虑各种税费呢？

　　因此，根据租赁市场的逻辑，拿房的资金成本超过50%，这个项目大概率是亏钱的。

　　也就是说，租金回报率至少超过10%，租赁市场才玩得下去。

　　否则，金山银山，时间长了，也给你亏光。

　　前些年，国外的资金成本很低，基本上接近于零，它们有一个标准就是：5%的租金回报率是分界线。

　　租金回报率超过5%，搞租赁就划算；低于5%，搞租赁就亏钱。

　　我们的现状是什么呢？租金回报率普遍1%-2%之间。

　　看看这几个城市，租金回报率最高也才3.1%，跟银行的利息成本一样。其他的，都远低于利息成本。

　　也就是说，地方买房子当长租房，连利息成本都覆盖不了，别说运营成本了？

　　如果考虑到运营、空置率等等其他，亏钱亏得更多。时间越长，亏地速度越快。

　　所以，从市场角度考虑，这样做完全违背商业逻辑的。

　　如果不想亏钱怎么办？大幅提高租金。

　　可是，地方把这个城市闲置的房子全买下来了，做成长租公寓，然后大幅提高租金，这样做恐怕不好吧？

　　3、这样做的结果是什么？对手全部卖给地方。

　　大家先看一下，这样操作的目的是什么？很显然，就是想拯救楼市。

　　地方先拿一部分钱，拖住楼市，炒热楼市，最后引诱老百姓都去买房。

　　大家是不是感觉很熟悉？跟股市救市一样嘛，平准基金嘛。

　　大家也看到了，如果信仰坍塌了，下跌趋势已经形成，你敢买多少，对手盘就敢卖多少。

　　还记得当年买成国企的盛况吗？

　　对于卖家来说，国家入市买房，可能是出货的最后机会了。

　　对于楼市来说，国家入市买房，确实是去库存的良机。

　　对于老百姓来说，既然买房用的是国家的钱，那么请把利益分给普通老百姓。

　　买来的房子，当作保障房，不能只当作某些单位的员工宿舍。