任庄主：感觉市场对地产政策都已经脱敏了

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　　就地产行业而言，当前政策层面的任务主要有三个，把没建完的房建完（保交楼）、把建完但卖不出去的房子改造成保障性住房（住房租赁）以及把建好的房子卖出去、把改造好的房子租出去或配售出去。

　　一、人行发布“住房租赁金融17条”，并批复1000亿元的住房租赁团体购房贷款

　　（一）2024年1月5日，人行与金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号，2023年2月24日发布征求意见稿），提出“住房租赁金融17条”。2024年1月11日，有媒体披露称央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款（根据项目先到先得原则），支持8个试点城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）购买商品房用作长租房，可以说动作很快。

　　当然，这也表明，上述8个试点城市的存量住房去化压力较大。

　　（二）从内容看，“住房租赁金融17条”可以被视为先前“地产金融16条”的配套细则。这里的“地产金融16条”具体指2022年11月人行与原银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发（2022）254号文）。

　　在254号文中，已经明确提出与住房租赁金融有关的一些举措，如引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式；为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持；支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直融产品，鼓励银行发行住房租赁金融债券，筹集资金用于租赁开发建设贷款和经营性贷款投放；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　二、“住房租赁金融17条”的核心要点：推出三个信贷品种

　　（一）和“地产金融16条”相比，“住房租赁金融17条”的核心要点是针对不同环节推出了三类信贷品种、两类债券和一类基金。例如，针对开发建设环节推出住房租赁开发建设贷款，针对收购存量住房环节推出住房租赁团体购房贷款，针对经营环节推出住房租赁经营性贷款，并明确每一类贷款的期限、额度与发放对象。

　　除上述三个信贷品种外，“住房租赁金融17条”还明确提出支持银行发行住房租赁金融债券以增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放，提出支持住房租赁企业发行住房租赁担保债券和房地产投资信托基金。

　　（二）和开发建设贷款、经营性贷款相比，住房租赁团体购房贷款可以更受关注（特别是刚刚推出的1000亿元住房租赁团体购房贷款消息）。2022年6月以来，多地推出了鼓励购房团购举措，引起了市场的一定关注。例如，2022年7月8日，吉林长春发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，明确提出，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。

　　三、目前与保交楼、住房租赁有关的政策性资金合计已达7500亿元

　　由于上述三类信贷品种的期限均比较长，需要金融债、央行再贷款资金以及政策性开发性金融工具等期限较长的资金给予支持。因此，2022年下半年以来，人行针对保交楼、住房租赁等领域已推出“保交楼”专项借款（3500亿元）、“保交楼”贷款支持计划（2000亿元）、租赁住房贷款支持计划（1000亿元）和住房租赁团体购房贷款（1000亿元）等四类政策性工具（合计规模已达7500亿元），目前看相关工具的创设以及额度的增加还在持续中。

　　（一）2022年8月，由人行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等开发性政策性银行推出2000亿元“保交楼”专项借款（封闭运行、专款专用），专项用于支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。

　　（二）2022年11月，人行潘功胜行长在全国性商业银行信贷工作座谈会上表明将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。2023年7月，人行与金融监督管理总局联合发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，同时明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

　　（三）2023年1月，人行明确新增1500亿元“保交楼”专项借款投放。

　　（四）2023年1月，人行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，明确设立1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”（先贷后借、季度发放、利率为1.75%），支持相关金融机构于2023年年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款（贷款利率原则上不超过3%）。

　　（五）2024年1月，媒体披露称央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款。

　　四、结语

　　（一）有意思的是，无论是“住房租赁金融17条”的发布，还是1000亿元住房租赁团体购房贷款的推出，地产行业股票均没有给予积极反应（和整个市场相比），市场情绪也没有得到有效提振，这说明市场对地产政策的评价是极其冷漠的。

　　（二）虽然人行已经推出7500亿元的保交楼和住房租赁金融工具（分别为5500亿元和2000亿元），但这个体量和庞大的存量闲置楼盘（含问题楼盘）相比显然是不够的。人行只是希望这7500亿元工具起到撬动商业银行信贷投放的作用，不过目前业内普遍反应这些政策性金融工具基本是按照1：1的格局撬动商业银行信贷投放的，杠杆效应并没有发挥出来。也即，7500亿元的政策性金融工具预计能撬动的信贷投放体量也在7500亿元左右，这意味着后续这类政策性金融工具的力度还有待加强，政策性金融工具可能还会进一步丰富。

　　（三）无论是贷款支持计划，还是专项借款，抑或是团购贷款，其发放主体均为开发性政策性银行和商业银行（以全国性银行为主），发放对象主要为城投平台、住房租赁企业等市场主体和事业单位。而对于风险的认知差异会使得监管部门、银行、地方政府之间存在明显的博弈关系，导致推动保交楼和住房租赁的进程相对较为缓慢，结果不会太理想。

　　特别是，目前优质租赁住房企业数量总体有限，盘活存量闲置住房转为租赁住房需要庞大的资金体量和信用层级加持，仅靠各地政府独立行动不仅难以快速消化，还有可能产生新增隐债、定价不合理、套利、利益输送、信息不对称等一系列问题，并对市场信心产生负面冲击，因此全国范围内或由各地以省级行政区为单位成立统一的租赁住房市场主体，专司盘活存量住房任务，有助于高效对接金融资源，快速扭转市场预期，提振市场信心。

　　（四）当然，从政策的发力方向来看，目前对于地产行业风险的化解，主要基于以下三个环节推进，即把没建完的房建完（保交楼）、把建完但卖不出去的房子改造成保障性住房（住房租赁贷款）以及把建好的房子卖出去、把改造好的房子租出去或配售出去。

　　显然，当前的政策重点主要聚集在前两个环节（即保交楼和住房租赁），第三个（即销售端）更多依靠市场的力量推进，并通过放松地产行业约束政策来给予加持。期间，避免“保交楼”“住房租赁”的压力进一步加大同样重要，而“弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢”和“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”正是此目的。